valori immobiliari

Commento di Achille Colombo Clerici al “fondo” di Romano Prodi sul Messaggero del 24 dicembre 2009

Il Messaggero in data 24 dicembre pubblica una pregevole analisi di Romano Prodi sul tema della crisi economica, con interessanti riflessioni a proposito dei rapporti con il mercato immobiliare.

La tesi esposta in esordio, senz’ altro valida con riferimento ai fenomeni intervenuti soprattutto in America, calata nella situazione italiana, merita qualche considerazione aggiuntiva.

È probabile che la sfiducia e la preoccupazione delle famiglie da noi non siano collegate direttamente alla percezione del calo dei valori immobiliari, pur essendo quello nella casa l’ investimento di gran lunga più diffuso nel nostro paese.

1- perché la percezione della crisi in atto, per chi utilizza la casa per uso proprio, non è operatore economico del settore e non ha dovuto in questo periodo affrontare una transazione particolare, probabilmente non si è ancora concretizzata. Essendo essa solo il riflesso della percezione relativa al calo di altri valori patrimoniali. Quanto alla redditività dell’ investimento immobiliare, poi, nella maggioranza dei casi essa non si è ancora ridotta.

Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento. Il caso di Bologna. Uno studio Nomisma

Cresce significativamente il disagio abitativo nelle grandi città italiane del Centro e del Nord e arriva a coinvolgere almeno una famiglia in locazione su due e quasi una famiglia su quattro tra quelle impegnate nel pagamento di un mutuo. Tra le cause del fenomeno c’ è il forte accentuarsi negli ultimi vent’ anni della dinamica dei valori immobiliari (+164% i prezzi e +105% i canoni) su quella dei redditi (+18%).

Gli effetti della crisi sull’ occupazione e sul reddito non consentono di ipotizzare una riduzione significativa del divario creatosi, nonostante la recessione che caratterizza da oltre un anno il settore immobiliare. Sebbene la dimensione del fenomeno imponga l’ adozione di urgenti misure di contenimento del disagio, risultano ancora inadeguate le politiche volte a garantire risposte immediate all’ emergenza abitativa e la diminuzione graduale dei trasferimenti riduce ulteriormente lo spazio di manovra agli Enti locali.

A Bologna si calcola che il 75% delle famiglie in affitto sostenga un canone di locazione superiore al 30% del proprio reddito disponibile (soglia di sostenibilità fissata da Banca d’ Italia oltre la quale gli Istituti di credito non sono disposti ad erogare prestiti). Si stima inoltre che siano oltre il 50% le famiglie bolognesi per le quali l’ incidenza dei canoni di mercato sul reddito risulterebbe superiore alla soglia del 30%.

La situazione abitativa a Bologna

Il segmento locativo non presenta differenze significative rispetto alla situazione nazionale, anche se l’ esuberanza dei valori immobiliari è stata, a consuntivo degli ultimi vent’ anni, più contenuta che altrove. L’ avvio anticipato della fase recessiva, associato alla diversa dinamica registrata nel periodo di crisi (1992 – 1997), ha fatto sì che il tasso di crescita dei valori immobiliari nel periodo considerato risultasse più contenuto rispetto al dato nazionale (90,6% contro 164,3% per i prezzi e 75,2% a fronte di 105% per i canoni).

Nonostante il minore dinamismo immobiliare si rileva, anche a livello bolognese, la significativa riduzione di potere di acquisto immobiliare, imputabile ad un’ evoluzione del tutto modificata del reddito familiare. A risultare maggiormente penalizzate sono state ancora una volta le fasce di reddito più basse, per le quali l’ opzione proprietaria è diventata, di fatto, impraticabile, nonostante il sensibile miglioramento delle opportunità di accesso al credito registrato in corrispondenza del boom immobiliare.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare: il Valutatore immobiliare

La figura di Valutatore immobiliare indipendente certificato (caratterizzato da comprovata qualificazione).

Sulla base di quanto esposto nell’ articolo precedente si considera auspicabile una maggiore specializzazione dei valutatori e l’ istituzione di una qualifica nell’ ambito di ciascun albo o ruolo professionale. Moderni mercati immobiliari necessitano sempre più di attendibili stime dei valori immobiliari, anche tramite l’ applicazione di metodologie univoche, per una corretta e puntuale interpretazione dei valori di mercato, non solo per quanto riguarda le compravendite ma anche – ed in particolare – per una corretta individuazione economica degli asset societari e per le attività di finanziamento immobiliare al fine della corretta definizione del loan – to – value (LTV) ovvero del rapporto tra valore del bene e quantità di mutuo erogabile.