Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

 Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia.

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’ interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’ acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Compravendite: riduzione delle transazioni e flessione dei prezzi

 Nella riduzione delle compravendite immobiliari, l’Agenzia del Territorio rende noto che nel terzo trimestre 2008 il calo è stato del 13% nei confronti dello stesso periodo del 2007. Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare, la diminuzione colpisce soprattutto il settore residenziale, con un -14,1%. Gli altri settori fanno registrare una flessione del 12,2% (terziario -13,3%; commerciale -12,6%; produttivo -3,6%). Nel primo semestre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,3% su base annua e dell’1,4% rispetto al semestre precedente. Considerando l’indice Istat dei prezzi al consumo – sottolinea l’Agenzia del Territorio – che è cresciuto del 2%, per la prima volta nell’ultimo decennio il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni è inferiore al tasso di inflazione. La flessione nelle compravendite e il raffreddamento del tasso di crescita dei prezzi hanno portato il valore di mercato complessivo delle transazioni, nel settore residenziale, a subire nel primo semestre dell’anno una riduzione del 10,8% rispetto allo stesso periodo 2007. Uno dei principali fattori scatenanti del ciclo immobiliare espansivo risiede nella forte discesa dei tassi di interesse; infatti, una parte importante delle compravendite è stata realizzata grazie all’erogazione di mutui. Nel 2007, l’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle compravendite è di circa il 49% (al Nord 54,9%, al Sud 38,8%). Il totale delle compravendite effettuate con l’ausilio di un mutuo ipotecario (370.141 nel 2007) è sceso del 9,5% rispetto al 2006, mentre il calo delle compravendite di abitazioni nello stesso periodo si attestava sul 4,6%. Sono stati erogati per questi prestiti alle famiglie circa 47,4 miliardi di euro, con un calo del 9,1%. I tassi medi iniziali dei mutui ipotecari, tra il 2004 e il 2007, spiega ancora l’Agenzia del Territorio, sono passati da 3,85% a 5,32% e nei primi tre trimestri 2008 si registra un ulteriore aumento dei tassi di 0,9 punti percentuali. La contrazione del mercato immobiliare ha comportato anche una diminuzione delle compravendite assistite da mutuo ipotecario dovuto anche all’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei tassi di interesse praticati. Inoltre, è stata osservata una maggiore cautela da parte degli istituti di credito a concedere finanziamenti, dovuta alla crisi internazionale del settore. Tutti fattori che hanno sicuramente comportato l’esclusione di una fetta di potenziali acquirenti, contribuendo così alla contrazione delle compravendite. Vista la crisi internazionale, la riduzione delle compravendite porterà anche una decelerazione e, probabilmente, ad una flessione in termini reali dei prezzi.

BCE: e’ necessario dissuadere Trichet dalla volonta’ di aumentare il tasso di sconto

 Al 4% ha già’ causato innumerevoli disastri sul fronte dei mutui, ora bisogna diminuirlo. Pur essendo rispettosi dell’autonomia delle Banche Centrali, noi chiediamo con grande determinazione che si intervenga per dissuadere la volontà del Governatore Trichet ad aumentare il tasso di sconto. Molti operatori politici ed economici sostengono il fatto che, in Europa ed in particolare in Italia, l’inflazione venga determinata da fattori esogeni, come l’aumento delle materie prime. A prescindere dalla discussione in atto, se incidono di più le speculazioni o la domanda in crescita nel mercato, tali aumenti sono anche dovuti al differenziale del tasso di sconto nei paesi occidentali, che ha determinato una forte valutazione dell’Euro rispetto al Dollaro. Si pensava forse e si pensa oggi che i produttori di materie prime, a partire da quella fondamentale del petrolio, vogliano vedere diminuiti i propri introiti, dato che le materie prime vengono vendute in valuta statunitense? Logica e realtà dimostrano come ciò sia poco realistico e, ogni qualvolta si fa un’operazione che tende a indebolire il Dollaro, si ha una reazione immediata di rialzo delle quotazioni delle materie prime.

Agenzia Territorio: Pubblicato il rapporto sui mutui ipotecari

 E’ disponibile sul sito internet dell’Agenzia del Territorio (www.agenziaterritorio.gov.it) il Rapporto sui mutui ipotecari destinati all’acquisto di abitazioni 2004-2006. L’Agenzia del Territorio allarga ulteriormente il campo dell’informazione e della conoscenza inerente il settore immobiliare in Italia, proponendo un’analisi dettagliata dei dati relativi ai mutui ipotecari provenienti dagli archivi della pubblicità immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Com’è noto, in tali archivi vengono registrati sia gli atti di compravendita sia gli atti stipulati con gli istituti erogatori di mutui ipotecari. Incrociando tali dati si è determinato l’universo delle abitazioni acquistate dalle famiglie per le quale è stato richiesto un mutuo ipotecario. Lo studio analizza i dati del capitale erogato (complessivo e per singola unità), della durata del mutuo e del tasso di interesse praticato (per la sola prima annualità). L’analisi è effettuata sia livello nazionale che territoriale e per dimensione dell’abitazione Alcuni dati di sintesi sono i seguenti. Crescita dell’ammontare erogato – L’ammontare complessivo del capitale erogato è passato dai circa 39,9 miliardi di euro del 2004, ai 46,4 miliardi del 2005 ed infine ai 51,6 miliardi del 2006. L’incremento è stato mediamente del +16% nel 2005 e + 11% nel 2006.