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Scenari immobiliari: i fondi immobiliari in Italia e all’ estero

Scenari immobiliari: i fondi immobiliari in Italia e all’ estero

Con lo slogan ”È finito il primo tempo per i fondi immobiliari” è stato presentato a Milano dall’ Istituto di Ricerca indipendente Scenari Immobiliari il Rapporto 2010 sui fondi immobiliari in Italia e all’ estero

L’ evento ha visto la massiccia presenza e partecipazione di esperti e operatori del settore immobiliare. La relazione è stata curata dal Presidente Scenari Immobiliari Mario Breglia e dai collaboratori Paola Gianasso e Gottardo Casadei.

Mercato immobiliare. Rapporto European Outlook 2010 dell’ Istituto di ricerche Scenari Immobiliari

Si è svolta, venerdì 11 e sabato 12 settembre 2009, nella splendida cornice di Santa Margherita Ligure, la diciannovesima edizione del Forum di previsioni e strategie, evento particolarmente atteso quest’ anno, al fine di capire i tempi, gli scenari e le prospettive alla luce della crisi immobiliare in atto da dodici mesi esatti (è datato 15 settembre l’ anniversario della caduta del colosso americano Lehman Brothers che ha dato origine alla crisi economica internazionale che stiamo vivendo). Moderatore del Forum Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.

Il rapporto ha evidenziato come il mercato residenziale abbia registrato, nel corso del 2009, un calo del 15% rispetto all’ anno precedente. Tale contrazione coinvolge anche il comparto terziario (-5,3% il calo degli uffici), industriale (-17,8%), turistico (-28,3%) e logistico, mentre si salva il settore commerciale (-1,3%), sebbene occorra distinguere fra piccola e grande distribuzione, con quest’ ultima che registra i dati più confortanti. In termini di fatturato questo dato appena citato significa un calo del 10,2%, valore che, se riferito al solo comparto residenziale, significa una diminuzione pari a dieci miliardi di euro in soli dodici mesi (le statistiche sono riferite al mese di settembre di ogni anno).

Analizzando nel dettaglio il comparto residenziale, possiamo osservare come il mercato abbia vissuto una stagione particolare, con le grandi città che, in linea di massima, hanno tenuto meglio i valori (il calo è stato del 5,3% nelle grandi città contro l’ 8,2% dell’ hinterland) e con realtà che, in controtendenza, hanno registrato addirittura un incremento (performance oscillanti fra il +3 e +4% per quanto concerne la periferia di Vibo Valentia, Reggio Calabria, Ascoli Piceno, oltre al semicentro di Ragusa).

Le diminuzioni maggiori (-8% circa), invece, si sono registrate nel semicentro di Lecco e in quello di Treviso, Pisa e Ancona. Fra le grandi città, invece (limitando l’analisi ai centri storici), Roma ha perso il 2,8%, Milano il 3,8%, Genova il 4,2%, Napoli il 6,2% e, infine, Palermo il 5,3%.

I fondi immobiliari in Italia e all’ estero: IX Rapporto 2009 Scenari Immobiliari

È stato presentato lo scorso 17 giugno a Milano da Scenari Immobiliari il nono Rapporto 2009 Fondi Immobiliari in Italia e all’ estero. Lo studio è stato condotto in collaborazione con lo Studio Casadei, che ha registrato un andamento competitivo dei fondi immobiliari a livello europeo, in uno scenario economico di grande difficoltà, con un calo della performance media al 3,7% (rispetto all’ anno precedente dove il rendimento era del 4,3%) e chiusura 2008 con 811 fondi operativi (280 quotati e 531 non quotati) e un patrimonio complessivo nel Vecchio Continente di 605 miliardi di euro (il dato a livello mondiale è pari a 1.300 miliardi di euro).

A livello europeo (sono stati analizzati i principali otto paesi), la composizione percentuale del patrimonio dei fondi immobiliari è divisa fra uffici (38,2%) e commerciale (34,3%), mentre al terzo posto troviamo la destinazione industriale (11,3%) che supera di un paio di punti percentuali circa il residenziale (9,7%).

A questo proposito, si segnala che l’ aumento dei centri integrati, composti da uffici, spazi commerciali e qualche residenza, ma che vengono contabilizzati sotto una unica voce, può leggermente alterare il dato sopra riportato, sebbene di poco. Da segnalare, inoltre, che, dal punto di vista geografico, si registra un calo degli investimenti negli Stati Uniti, in Russia e in alcuni paesi asiatici, mentre sono in crescita gli acquisti nell’ambito dell’ Unione Europea.

Concentrando, invece, l’ attenzione sull’ industria dei fondi immobiliari italiani, il dato più interessante da evidenziare sono le performance positive che superano le più ottimistiche previsioni, con un patrimonio dei fondi immobiliari di 34,7 miliardi di euro per circa 20 milioni di mq e una crescita del 1.100 per cento in dieci anni.

Compravendite: forte contrazione nei comuni minori

Dal rapporto 2009 MonitorImmobiliare realizzato congiuntamente da Censis e Scenari Immobiliari su un panel di operatori del mercato emerge che per metà di questi c’ è una sostanziale tenuta, malgrado la difficile congiuntura che ha investito il mondo dell’ immobiliare italiano, mentre il 36% è pessimista e convinto che la situazione non migliorerà a breve e il restante 14% ritiene che il peggio sia ormai alle spalle.

Per quanto riguarda l’ andamento complessivo del 2009, i settori considerati più in difficoltà sono i capannoni industriali (il 47% degli operatori parla di crollo), i negozi tradizionali (segmento in ridimensionamento per il 41% degli intervistati e con rischi di crollo per un altro 35%) e le strutture alberghiere (mercato in riduzione per il 63% degli esperti e in forte crisi per il 31%). Più solido il settore residenziale, per il quale gli esperti prevedono un ridimensionamento contenuto e prospettive di ripresa soprattutto a partire dal 2010.

Circa i fattori di cui ha bisogno il mercato immobiliare italiano in questo momento per fare un passo in avanti verso un nuovo sviluppo, due sono le questioni che vengono considerate centrali: da un lato, il definitivo affermarsi di una nuova mentalità in cui il mercato immobiliare non è più una variabile indipendente dalla qualità del prodotto, anzi ne rappresenta un collegamento diretto (priorità per quasi i due terzi delle risposte); dall’ altro, la necessità fondamentale di conseguire condizioni di maggiore regolazione e trasparenza del mercato (41%).

Nel Rapporto 2009 sul mercato immobiliare residenziale l’ Agenzia del Territorio sostiene che l’ inversione di tendenza del settore è iniziata a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’ andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’ area del Nord – Est quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud e Isole (-11,6% circa).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord – Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) e anche nel Nord – Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%).

Compravendite: scende la domanda, arriva lo sconto

Secondo i dati resi noti dell’Agenzia del Territorio nel Rapporto Immobiliare 2008 a livello nazionale, nel 2007 è stato registrato un totale di 1.699.664 transazioni (NTN) con un decremento complessivo pari al -7,1% sul 2006. Il calo delle compravendite risulta generalizzato per i diversi settori, ma la sua elevata entità è collegata soprattutto al calo delle tipologia registrate in Altro, con un -10,6%. Per gli altri settori, infatti, la contrazione delle compravendite risulta più contenuta: il settore residenziale con 806.225 NTN diminuisce del 4,6%; il terziario, 21.732 NTN, è in calo del 2,6%; il commerciale con 50.136 compravendite risulta in calo del 4,8%, in linea con il residenziale; il settore produttivo con 16.812 NTN cala del 3,5%; infine, il mercato dei magazzini con 114.610 NTN si ridimensiona sensibilmente con un calo del 5,2%. In particolare, per quanto riguarda il settore residenziale, i cali più sostanziosi si sono registrati al Sud (-5,2%) e al Nord (-4,7%), mentre sono stati più contenuti al Centro (-3,5%). Dal confronto tra Capoluoghi e resto della Provincia – sempre per quanto concerne il settore residenziale – a differenza di quanto registrato negli anni precedenti in cui si evidenziava un sensibile spostamento delle compravendite dalle città maggiori ai Comuni minori, nel 2007 – per la prima volta dal 2001 – pur confermandosi una miglior tenuta del mercato nei Comuni minori, si verifica un sensibile calo delle compravendite, pari al -5,8%, anche nei Comuni non Capoluogo. Per quanto concerne l’andamento dei prezzi delle abitazioni nel 2007, il valore medio del prezzo di un immobile residenziale è salito da 1.448 euro/mq del 2006 a 1.536 euro/mq, con un incremento in termini percentuali del 6,1%; l’incremento, tuttavia, è inferiore a quello registrato nel 2006 che si attestava sull’8%.

Tecnoborsa: “Per le compravendite il 2008 è l’anno della flessione”

Secondo l’ufficio studi di Tecnoborsa nel 2008 il mercato immobiliare italiano raggiungerà una situazione di stabilità delle quotazioni, con tendenze al ribasso in più città con oscillazioni che vanno da un minimo di -2% a un massimo di +2%. Terranno i tagli medio-piccoli, mentre scenderanno i prezzi di quelli più grandi e dell’usato. Non ci si aspettano cali nelle zone di seconda cintura delle grandi città dove i prezzi sono ancora accessibili e nel Meridione ci si aspetta un ulteriore rallentamento della crescita delle quotazioni. Si continueranno ad allungare i tempi di vendita a causa della crescente difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A soffrire nei prossimi mesi saranno soprattutto coloro che per comprare casa devono ricorrere ad un mutuo che finanzi in modo importante l’acquisto, primi fra tutti i giovani, gli stranieri e le famiglie monoreddito. Incontreranno minori difficoltà gli acquirenti di un immobile di sostituzione o coloro che già dispongono di un discreto capitale iniziale e che si indebitano per importi non elevati.