quotazioni immobiliari

Laghi d’ Italia. Il mercato immobiliare: uno studio Tecnocasa

Lago di Como
In calo i prezzi immobiliari a Mandello del Lario (-15%) nel secondo semestre del 2008, anche se nei primi mesi del 2009 la discesa sembra essersi fermata. I ribassi sono la conseguenza di un generale rallentamento del mercato immobiliare e di una maggiore prudenza da parte degli acquirenti.

Il mercato immobiliare è equamente diviso tra le compravendite di prime e quelle di seconde case. I turisti provengono prevalentemente da Milano e dall’ hinterland e ricercano in genere bilocali e trilocali con giardino o sfogo esterno, preferibilmente con vista sul lago.

Nell’ area collinare di Mandello del Lario si registrano anche rari acquisti da parte di turisti inglesi che spesso cercano rustici da ristrutturare che si acquistano ad un prezzo compreso tra 600 e 700 euro al mq. Sempre in questa zona un appartamento ristrutturato costa 2000 euro al mq. A ridosso del lago si possono comprare appartamenti in residence o in palazzine costruiti dagli anni ’60 in poi. Una soluzione ristrutturata fronte lago costa 2700 – 2800 euro al mq mentre le soluzioni non a ridosso del lago costano 2200 – 2300 euro al mq. Sia a Mandello del Lario che ad Abbadia Lariana sono in costruzione nuove villette a schiera ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Anche a Lierna sono in fase di realizzazione alcune villette.

Lago di Iseo
In lieve calo (-2,7%) le quotazioni immobiliari ad Iseo. I ribassi, seppur contenuti, si evidenziano in particolare per le soluzioni usate e periferiche, mentre le tipologie di pregio conservano il loro valore. Buona parte delle compravendite riguarda il mercato delle seconde case, richieste prevalentemente da turisti bresciani, bergamaschi e milanesi. Si tratta di famiglie che cercano prevalentemente trilocali con spazi esterni e vista sul lago. Si registrano sporadiche richieste anche da parte di turisti olandesi ed inglesi che, di solito, però preferiscono soggiornare nei numerosi campeggi della zona.

La frazione di Clusane è tra le aree più richieste grazie alla sua vista sul lago. Sorta circa 30 anni fa, presenta un’ edilizia eterogenea che spazia dalle soluzioni indipendenti agli appartamenti in residence. Per l’ acquisto di una tipologia in buono stato si spendono circa 2000 euro al mq. In località Dossello sono in corso d’ opera i lavori per la costruzione di nuovi residence, ville ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 3000 euro al mq.

Numerose le richieste nell’ area di via Bonardi, nella parte alta di Iseo, dove si possono acquistare ville ed appartamenti con vista sul lago ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq. Per soluzioni a ridosso del lago le valutazioni arrivano anche a 5000 – 6000 euro al mq.
In fase di ultimazione la riqualificazione del lungolago sul quale è in corso la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.

Laghi d’ Italia. Il mercato immobiliare lago di Garda e Lago Maggiore

Lago di Garda – Sponda veronese
Nel secondo semestre del 2008 si registra un calo delle quotazioni immobiliari nei comuni di Bardolino (-10,8%) e Garda (-4,9%) e Torri del Benaco (-1,6%). La diminuzione dei prezzi non coinvolge comunque le tipologie più signorili e di prestigio.

A Torri del Benaco, caratterizzato da soluzioni di prestigio e da una bassa offerta, cercano la seconda casa soprattutto turisti provenienti dal Veneto, dal Trentino e dalle province di Modena e Mantova. La tipologia maggiormente ricercata è il trilocale, possibilmente posizionato nei pressi dei centri abitati e del lago. I turisti stranieri al contrario preferiscono le zone collinari e tranquille e cercano soluzioni indipendenti prevalentemente a Bardolino e a Torri del Benaco.

Si tratta generalmente di turisti tedeschi ed austriaci ma si registrano anche sporadici acquisti da parte di turisti inglesi. Tra le aree più apprezzate di Bardolino da segnalare quella collinare di Montefelice perché panoramica e vicina al lago. In questa zona le villette costano tra 400 e 500 mila euro.

A Garda la richiesta dei turisti si concentra su residence con piscina, molto presenti in questa zona e costruiti negli anni ’80. Si continua ad edificare nelle zone meno centrali del paese, si tratta in prevalenza di bilocali e trilocali in residence con piscina venduti ad un prezzo di 3500 euro al mq. A Garda è stato inaugurato un complesso sportivo – natatorio e anche in questo comune si sono realizzate opere di riqualificazione del Centro storico.

Sono stabili le quotazioni immobiliari di Peschiera del Garda nel secondo semestre del 2008 anche se si allungano i tempi medi di vendita. Le difficoltà maggiori si registrano sulle vendite di immobili con un prezzo inferiore a 230 – 240 mila euro mentre tiene bene il mercato delle tipologie più signorili.

A Peschiera del Garda i turisti provengono dall’ Emilia Romagna, dalla Lombardia, dal Veneto e dal Trentino. Non mancano comunque le richieste da parte di turisti irlandesi, anche se negli ultimi mesi sono diminuite. Al contrario, si registra un aumento di richieste da parte di turisti russi.

Chi acquista la seconda casa si orienta sui trilocali o addirittura sui quattro locali mentre i bilocali risultano meno apprezzati rispetto al passato. Attualmente l’ acquirente è molto attento alla qualità dell’ immobile ed alla presenza della piscina e di ampi spazi verdi. Naturalmente sono sempre molto gradite le soluzioni con la vista sul lago.

Laghi d’ Italia: il trend del mercato immobiliare

In base all’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi Tecnocasa nella seconda parte del 2008 le quotazioni immobiliari delle principali località sul lago sono diminuite del 4,2%. Sul Lago di Garda si registra una contrazione del 3,9%; in particolare le località della sponda bresciana hanno segnalato una decrescita del 4,7%, con ribassi a Desenzano, Moniga del Garda e Sirmione. Sulla sponda veronese la diminuzione dei prezzi è stata del 2,9% con contrazioni più accentuate a Bardolino.

Sul Lago Maggiore il mercato della seconda casa ha registrato una diminuzione del 4,7%, con ribassi a Baveno, Pallanza e Suna. Invariate le quotazioni immobiliari di Intra. Variazioni negative anche per le località sui laghi del centro Italia. Sul Lago di Bracciano si registra un calo del 5,7% mentre sul Lago di Trasimeno c’ è stato un calo del 3,9%.

Lago di Garda – Sponda bresciana
Sulla sponda bresciana del Lago di Garda si registra stabilità a Manerba del Garda e una lieve diminuzione a Moniga del Garda (-4,8%). Un leggero rialzo delle quotazioni c’ è stata a Padenghe sul Garda (+2,7%) che offre più tipologie di prestigio sempre molto richieste. In generale, le abitazioni maggiormente in difficoltà sono quelle con un prezzo compreso tra 250 e 400 mila euro, mentre si vendono sempre bene soluzioni più costose o più economiche.

In quest’ area del Lago di Garda la richiesta di seconda casa proviene soprattutto da turisti delle province lombarde e della provincia parmense. Invece è meno sensibile la domanda da parte di turisti tedeschi, olandesi ed inglesi. La tipologia più ricercata è il bilocale da 50 mq circa, possibilmente con terrazzo o spazio esterno ed inserito in un contesto verde e tranquillo. Sono particolarmente apprezzate tutte le soluzioni con vista sul lago.

Genova. Trend del mercato immobiliare

Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 7.6%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno pari a 3.1%. Prendiamo in esame alcune zone. La macroarea che ha segnalato il ribasso più sensibile è stata quella di Sampierdarena con una diminuzione del 5.4%.

Quartiere di Sampierdarena – Fillak
Soprattutto da settembre, il mercato ha iniziato a lanciare segnali di rallentamento. Infatti molte compravendite della zona erano realizzate da stranieri, provenienti dall’ Ecuador in particolare, e che nella seconda parte dell’ anno, a causa delle difficoltà sul mercato del credito, non sono più riusciti ad acquistare l’ abitazione.

Nella seconda parte dell’ anno hanno comprato prevalentemente italiani che avevano a disposizione una parte del capitale. Il calo più sensibile si è avuto sui tagli da 60 – 70 mq, tipologia molto diffusa nella zona e questo comporta una maggiore possibilità di scelta. I tagli più grandi hanno conservato il loro valore anche perché sono di interesse per una categoria di acquirenti più selezionata.

Il mercato immobiliare della zona vede la prevalenza di tipologie popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900 ed una piccola concentrazione di soluzioni più signorili dei primi anni ’70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all’interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggio. Chi ha acquistato in questa prima parte dell’ anno ha guardato soprattutto alla disposizione interna degli spazi, alla realizzazione di eventuali lavori di ristrutturazione.

Napoli. Mercato immobiliare

Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6.8%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno (-4.4%). Nelle zone centrali si registra una calo delle quotazioni del 5.1%, tra i quartieri che hanno segnalato il ribasso più sensibile ci sono Porta Capuana – Arenaccia e Materdei. I valori variano da zona a zona. Ne riportiamo qualche esempio.

A Porta Capuana – Arenacci
La quasi totalità delle compravendite si realizza con il ricorso al mutuo dal momento che il target medio della zona non dispone di redditi elevati. La conseguenza è stata che, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate contrazioni della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto anche se dall’ inizio dell’ anno si è registrata una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento e di compravendite realizzate con un maggior apporto di denaro personale. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla vendita di tipologie che superano i 200 mila euro.

Zona del Centro – Corso Meridionale
In controtendenza e con un lieve aumento le quotazioni delle abitazioni. Si è registrata una diminuzione del numero delle compravendite realizzate con mutuo e c’ è stato un incremento delle richieste da parte di investitori. La domanda si è orientata sui bilocali e sui trilocali. Intorno al Centro direzionale si sviluppano una serie di costruzioni in edilizia popolare della fine del 1800 ed inizi del 1900 che si trattano a prezzi medi di 1100 – 1200 euro al mq fino ad arrivare a 4000 euro al mq per le tipologie in cemento armato. Sul mercato delle locazioni si registra un incremento della domanda da parte di coloro che non riescono ad acquistare.

Compravendite: in Italia domanda e offerta non si incontrano sul prezzo. Dati a confronto

Toscano, Ubh, Replat: tre indagini su un unico oggetto: il mercato immobiliare italiano. Cerchiamo di trarne le conclusioni attraverso i dati di ognuna delle analisi. In base ai dati raccolti nei primi 3 mesi del 2009 da Toscano, il mercato immobiliare italiano registra una diminuzione dei prezzi. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, pari al 7 – 8% circa a livello nazionale.

Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari. Il taglio medio (compreso tra 65 mq e 120 mq) assorbe ben il 52% delle compravendite immobiliari. Le grandi metrature (oltre 125 mq) rappresentano il 18% degli acquisti degli italiani e, dal 2002, hanno subito un calo del 7%.

I monolocali e i bilocali (fino a 65 mq) sono il tipico acquisto per investimento, oppure le case per single o giovani coppie. Il taglio piccolo, che rappresenta nel 2009 il 30% dell’ offerta complessiva, ha registrato un crollo del 10% rispetto al 2002. Sotto il profilo dell’ offerta, rileviamo che coloro che negli anni scorsi hanno investito nel mattone oggi sono poco propensi al disinvestimento, poiché in questo contesto di crisi finanziaria gli immobili rappresentano uno degli investimenti più sicuri. Sotto il profilo della domanda, il calo è da attribuire a rilevanti mutamenti sociali subiti negli ultimi anni in Italia.

Ubh ha elaborato un aggiornamento al 31 marzo 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano. Confrontando il primo trimestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 sono stati rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città. Resistono solo i centri storici di Milano e Roma dove i valori hanno mantenuto una certa stabilità e le compravendite si chiudono a prezzi simili a quelli di inizio 2008. Sul fronte prezzi in questi primi tre mesi del 2009 non ci sono quindi forti variazioni negative da segnalare, resta l’ analisi sul raffronto gennaio 2008 – marzo 2009 che indica una flessione del 10% circa per le abitazioni vecchie da ristrutturare e del 5,5% per le abitazioni nuove o ristrutturate.

Gruppo Toscano: “Per agevolare il mercato è necessario diminuire i tempi medi di vendita”

In base ai dati raccolti nei primi 6 mesi del 2008 (dal 1/1/08 al 30/06/08) dal Centro Studi Toscano, divisione specializzata in analisi ed indagini di mercato, il mercato immobiliare conferma la sua fase di rallentamento, della quale si erano registrate le prime avvisaglie nell’ultimo trimestre del 2007. Il numero complessivo delle compravendite effettuate evidenzia un decremento del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Sotto il profilo delle quotazioni, il mercato residenziale registra un calo dei prezzi sia nei centri cittadini sia nelle zone semicentrali e periferiche, più accentuata in queste ultime. Nel contempo si assiste ad una sostanziale stabilità dei tempi medi di vendita (poco più di 6 mesi rispetto ai 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), che consolida la fase di inversione di tendenza del mercato immobiliare italiano. Il numero delle compravendite del comparto residenziale evidenzia un segno negativo (-16%) a livello nazionale, che peggiora ulteriormente ( – 25%) se consideriamo i capoluoghi di regione italiani rispetto al primo semestre del 2007. I tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili nel corso del 2008, arrestando quindi la crescita che avevano subito nel 2007: da poco più di 4 mesi a gennaio 2007, ai 6 nel corso dei successivi mesi.

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