parcheggio

Come sapere se il prezzo di un immobile è quello giusto. Nota di idealista.it

Quando cerchi casa è sempre complicato determinare il prezzo giusto: è conveniente o è troppo cara?

A parte le valutazioni di tipo soggettivo (sull’ immobile, il quartiere, i trasporti, il parcheggio, ecc.), esiste un metodo oggettivo per stabilire se l’ acquisto è davvero conveniente: il calcolo del price earning ratio.

Il price earning ratio è uno degli indici più usati in finanza per stimare l’ ottimizzazione di un investimento. Calato nel contesto immobiliare, ti permette di valutare se il prezzo dell’ immobile che ti interessa è adeguato o meno.

Non spaventarti, il calcolo è semplice: dividendo il prezzo dell’ immobile per l’ affitto annuale dello stesso ottieni il price earning ratio, in sostanza il numero di anni che occorrono per ripagare con gli utili l’ investimento effettuato. Più sarà basso questo valore, più equo sarà il prezzo di vendita applicato.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le locazioni effettuate, le transazioni immobiliari, le compravendite e le locazioni previste

Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.

Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).

Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.

Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.

Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.

Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.

Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).

Il mercato dei box: calo delle quotazioni

Nel primo semestre del 2008 a livello italiano si evidenzia un calo delle quotazioni dello 0.9% per i box e dello 0.8% per i posti auto. Nelle grandi città le performance sono state leggermente peggiori: -1.4% per i box e -2.0% per i posti auto, dinamica che non accadeva da diversi semestri. Tra i motivi che hanno portato alla diminuzione dei prezzi dei box la decisione di tanti acquirenti di rinunciare all’ acquisto per ridurre l’ investimento complessivo nell’ abitazione e il completamento, soprattutto nelle grandi città, di interventi di nuova costruzione che hanno portato ad una maggiore offerta sul mercato per queste tipologie. A questo si deve aggiungere anche una diminuzione della domanda di box ad uso investimento. Tra le grandi città, Napoli e Genova hanno segnalato il ribasso più sensibile delle quotazioni rispettivamente con -3.5% (box) e -3.4% (posto auto) e con -5.1% (box) e -5.3% (posto auto). I valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali dove comunque la domanda di box è sempre più alta rispetto all’ offerta. I top prices si evidenziano a Roma dove si possono toccare anche valori di 150 mila euro per una soluzione singola.