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Assoedilizia. Locazioni commerciali. Fiscalità distorta

Intervista resa al Sole 24 Ore, ripresa sull’ edizione del 25 gennaio 2010, sul tema: “Andamento del mercato delle locazioni commerciali e terziarie. Morosità nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo e imponibilità fiscale a carico delle persone fisiche”

Mentre la crisi del mercato delle locazioni commerciali e terziarie si aggrava perché cominciano a farsi sentire gli effetti della recessione economica nella fase indotta dai riflessi posticipati in campo immobilare (tanto che la domanda di nuova locazione è sensibilmente calata) permangono gravi i problemi legati alla morosità nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo: il proprietario persona fisica deve continuare a pagare le tasse anche senza reddito.

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici:

“Nell’attuale fase di congiuntura economica negativa si registra una riduzione della domanda di locazione in campo commerciale e terziario. Parallelamente, sono sempre più frequenti gli operatori commerciali in difficoltà che, nel rapporto contrattuale di locazione in essere, vengono meno all’ obbligo di pagamento dei canoni per gli immobili ad uso diverso dall’ abitativo, locati per l’ esercizio dell’ attività.

Mercato immobiliare 2009. I segnali di miglioramento

In effetti, molti segnali sembrerebbero indicare che il mercato immobiliare stia migliorando. Lo dicono soprattutto le previsioni degli operatori che appaiono meno pessimistiche che in passato; essi sono maggiormente fiduciosi sul ritorno della domanda che progressivamente sembra riprendere, analogamente a quanto sta avvenendo a livello dell’ intera economia, così che prezzi, compravendite e locazioni sono valutati in condizione meno critica rispetto al giugno di quest’ anno. Soprattutto nelle aspettative sull’ evoluzione del mercato residenziale si legge il segno del miglioramento: pur non potendo essere definite ottimistiche, appaiono mutate in meglio rispetto a sei mesi addietro.

I segnali di superamento della congiuntura negativa sono invece più fiacchi nei segmenti degli immobili per le attività economiche i quali – evidentemente più deboli di quanto non accada per le abitazioni, che costituiscono il naturale sbocco di investimento della liquidità nelle mani delle famiglie ‐ risentono maggiormente della lenta evoluzione del quadro macroeconomico (le stime di crescita per il 2010 sono nell’ ordine dello 0,6% il che non consente di attendersi una ripresa significativa nella domanda di uffici, piuttosto che di negozi o di altri immobili per attività economico – produttive).

Tempi e sconti si ampliano
Comunque è ancora presto per poter sostenere che la correzione al ribasso dei prezzi stia esaurendosi, ma è un dato di fatto che, mentre il semestre precedente sembrava dominato dal senso di una preoccupante tendenza al peggioramento, questo sembrerebbe diversamente intonato. Vero è che non si legge un miglioramento del mercato in parametri classici, come il divario fra prezzo di offerta e di domanda, che continua a salire e che arriva a punte record nell’ ordine del 13%, o nei tempi di vendita e locazione, che continuano ad allungarsi (con l’ eccezione dei tempi di locazione delle abitazioni), superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti.

V e n e z i a C i t t à. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

La congiuntura negativa del mercato immobiliare veneziano è proseguita anche nel secondo semestre del 2009, mostrando una sofferenza evidente in tutti i settori, soprattutto in relazione ai volumi transati

Altro elemento che accomuna, per il secondo semestre consecutivo, tutti i segmenti di mercato è il calo dei prezzi e dei canoni, che si manifesta, tuttavia, in maniera meno accentuata rispetto ai primi sei mesi dell’ anno.

Mediamente i tempi medi di vendita sono in crescita, così come gli sconti praticati sul prezzo iniziale che, per le abitazioni, sono tra i più alti fra le città analizzate.

Se, nel comparto residenziale, la domanda di immobili in acquisto continua ad essere molto debole, la locazione riprende quota facendo registrare, negli ultimi sei mesi, una ripresa delle richieste ed una stabilizzazione delle quantità scambiate.

Venezia Terraferma. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Nel secondo semestre del 2009, il mercato immobiliare di Venezia Mestre continua a presentarsi come uno tra i più colpiti dalla crisi soprattutto nel comparto commerciale e direzionale, dove il tasso di crescita del livello di canoni e prezzi ha continuato a contrarsi ai ritmi già rilevati nella prima parte dell’ anno

Qualche segnale di fragile ripresa è, invece, emerso nel comparto residenziale dove la contrazione dei valori è rallentata. Il concomitante calo di canoni e prezzi si è, riflesso sull’ andamento dei rendimenti rimasti pressoché invariati su base semestrale e su livelli lievemente superiori alla media nazionale.

Nel comparto direzionale e in quello commerciale il calo dei prezzi e dei canoni, sia in termini nominali che reali, è proseguito su base semestrale, facendo della città una tra le peggiori performance del campione di città monitorate.

Palermo. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Nella seconda metà del 2009 il mercato immobiliare di Palermo è stato caratterizzato da un progressivo peggioramento dei valori in tutti i comparti analizzati, sia nel mercato della compravendita che in quello della locazione

Mettendo in relazione tale andamento riflessivo con i dati del primo semestre, quando il mercato locale sembrava aver retto la crisi meglio di altre grandi aree urbane, è possibile concludere che la crisi del mercato non ha risparmiato la città ma si è manifestata con effetto ritardato.

In questo quadro, mentre nella prima parte dell’ anno Palermo aveva performato mediamente meglio degli altri mercati del campione, nella seconda parte dell’ anno la performance si è allineata alle medie nazionali e, in alcuni casi, soprattutto nel comparto commerciale, si è inserita tra le peggiori del campione.

Roma. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Il mercato immobiliare romano continua a dimostrare una notevole capacità di tenuta. Nonostante l’ ulteriore peggioramento delle indicazioni congiunturali degli operatori, non si registrano, infatti, correzioni al ribasso dei valori in linea con le aspettative

Anche dal punto di vista delle transazioni nei diversi comparti, la flessione registrata nel corso dell’ anno, seppure confermi il progressivo ridimensionamento del mercato, si è rivelata di gran lunga più contenuta rispetto alla dinamica marcatamente recessiva registrata a livello nazionale.

Si tratta, è bene sottolinearlo, di una tendenza limitata al solo settore retail, in quanto i segnali che provengono dal versante istituzionale continuano ad essere di segno pesantemente negativo.

Torino. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Il mercato immobiliare torinese, nel corso del secondo semestre del 2009, si è contraddistinto per alcuni segnali di ripresa rispetto al deterioramento, diffuso in tutti i comparti, che si era manifestato nel primo semestre

In particolare, all’ interno delle zone periferiche, che avevano sofferto maggiormente la fase riflessiva, i valori di compravendita delle abitazioni hanno fatto registrare ancora variazioni negative, ma ben più contenute rispetto al semestre precedente.

Tale andamento è dovuto ad un parziale ritorno di interesse, solamente per le abitazioni, da parte della domanda che si è concretizzato, inoltre, in una diminuzione degli sconti medi sul prezzo richiesto per tale tipologia.

Genova. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Il mercato abitativo genovese, dal 2000 al 2008, si è caratterizzato per una crescita costante dei valori di compravendita, arrivando a toccare alla fine del 2003 una variazione semestrale massima del +6,7%.

La fase positiva si è arrestata tra il 2008 e il 2009, momento in cui i prezzi delle abitazioni hanno fatto registrare, per primi, variazioni negative. Solo nell’ ultimo semestre del 2009, la fase di deterioramento si è diffusa ai restanti comparti.

L’ aumento eccessivo dei valori di compravendita ha fortemente influenzato la domanda che si è rarefatta nel tempo e ha portato ad un vero e proprio crollo del numero di compravendite.

Bari. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Il mercato immobiliare barese, osservato nel secondo semestre del 2009, sembra aver evidenziato, ulteriori contrazioni della domanda per acquisto, in particolare per quanto concerne i comparti direzionali e commerciali, a fronte di un’ offerta in generale più consistente rispetto ai livelli di inizio anno, con la conseguente flessione dei contratti di compravendita stipulati.

Non molto dissimile, rispetto a quello descritto, il mercato della locazione, lievemente più improntato alla stazionarietà rispetto a quello della compravendita ma, comunque, non certo entusiasmante, soprattutto per quanto riguarda gli uffici del capoluogo pugliese, comparto, questo, che sembra soffrire maggiormente l’ attuale congiuntura economica negativa.

Catania. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Nel corso del secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare di Catania ha continuato a presentare i segnali di debolezza rilevati nella prima parte dell’ anno. L’ andamento del mercato presenta, tuttavia, delle specificità che si evincono dal confronto nazionale, inter – e intra – comparti.

Va notato, infatti, che, sebbene valori e quantità siano generalmente improntati al ribasso, con il mercato della locazione a soffrire maggiormente, il comparto residenziale, direzionale e commerciale non presentano un andamento perfettamente sincrono.

In termini di valori, si è arrestata la contrazione dei prezzi nominali degli uffici rispetto al semestre precedente, mentre risulta ancora in calo il prezzo delle abitazioni e dei negozi (rispettivamente -2% e – 1,7% rispetto al I semestre dell’ anno).

Il mercato della locazione nel primo rapporto Nomisma 2009: un momento di riscatto

Il mercato della locazione sta vivendo un momento di riscatto. Visto che il segmento dell’ acquisto è ingessato, la domanda si sta sempre più rivolgendo verso la locazione, a fronte di un’ offerta che sembra adeguata a rispondere, per lo meno in sede quantitativa, alla richiesta e i contratti mostrano timidi segnali di ripresa. L’ analisi riguarda abitazioni, uffici, negozi, immobili commerciali, box auto e garage.
Abitazioni,
domanda e offerta
La spinta della domanda non è sufficiente a premere così tanto sui canoni di locazione in modo da innalzarli oltre gli attuali livelli, ma subiscono anch’ essi valori al ribasso del 2,3% medio con poche eccezioni fra le città osservate.