iva

Approvata dal Senato la legge Finanziaria 2010

Ecco le principali misure di interesse per il settore delle costruzioni contenute nel Disegno di Legge n.1790 – B A / S, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge Finanziaria 2010)”, approvato in via definitiva dal Senato il 22 dicembre 2009 ed in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale:

Riapertura dei termini, fino al 31 ottobre 2010, per la rivalutazione fiscale delle aree edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010; proroga, fino al 31 dicembre 2012, della detrazione Irpef del 36% per il recupero delle abitazioni; messa a regime dell’ aliquota Iva del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici residenziali; proroga, per tutto il 2010, della detassazione dei premi di produttività per i lavoratori dipendenti del settore privato.

1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
2. Abitazioni: proroga della detrazione Irpef del 36% – Iva al 10% sulle manutenzioni
3. Proroga della detassazione dei contratti di produttività
4. Disposizioni in favore dell’ Abruzzo
5. Altre misure fiscali

1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
L’ art.2, comma 229, del DdL Finanziaria 2010 stabilisce la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili (nonché delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati), possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4% del valore rideterminato delle aree.

Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (1^ rata), 31 ottobre 2011 (2^ rata), 31 ottobre 2012 (3^ rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno su cui applicare l’ imposta sostitutiva, devono essere effettuate anche entro il 31 ottobre 2010.

DdL Finanziaria 2010, novità per le costruzioni

Approvato dalla Commissione V (Bilancio) della Camera il DdL Finanziaria 2010, attualmente all’ esame della camera, che contiene diversi provvedimenti fiscali d’ interesse per il settore dell’ edilizia.

In particolare, si segnalano:
– la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4%.

Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (I rata), 31 ottobre 2011 (II rata), 31 ottobre 2012 (III rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno, devono essere effettuate entro la medesima data del 31 ottobre 2010;

– la proroga, fino al 31 dicembre 2010, della detassazione dei premi di produttività, nel limite di 6.000 euro lordi, corrisposti ai lavoratori del settore privato titolari di reddito da lavoro dipendente non superiore, nel 2009, a 35.000 euro, mediante l’ applicazione di un’ imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 10%.

Fisco. La cessione di terreno con fabbricati da demolire non rientra nell’ esenzione dall’ Iva prevista dall’ articolo 13

La cessione di un terreno su cui sorge un fabbricato destinato alla demolizione, configura un trasferimento di terreno edificabile e non del fabbricato stesso, rientrando, pertanto, nel campo di applicazione dell’ Iva. Questo quanto stabilito dalla Corte di Giustizia europea con la sentenza C – 461 / 08 del 19 novembre 2009

In particolare, un’ impresa procedeva all’ acquisto di un terreno su cui sorgevano due fabbricati, mentre il venditore, precedentemente alla cessione, stipulava un contratto di demolizione degli edifici stessi, con spese a carico dell’ acquirente.

Secondo la Corte, “il terreno costituirebbe l’ elemento principale della cessione, mentre il fabbricato esistente sarebbe solo un elemento puramente accessorio della cessione. Infatti, sarebbe prevista, sin dall’ inizio, la demolizione del medesimo e quindi la cessione di un terreno allo scopo di costruirvi un nuovo fabbricato“.

Novità fiscali. La Finanziaria 2010 porta a regime l’ Iva al 10%. Agevolazioni per manutenzioni e restauri

Proroga fino al 31 dicembre 2012 dell’ agevolazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni edilizie. Conferma a regime dell’ aliquota Iva del 10% per le prestazioni sulle manutenzioni ordinarie e straordinarie. Sono le principali novità fiscali contenute nel disegno di legge Finanziaria 2010, varato dal Consiglio dei ministri, il quale però non proroga la detrazione Irpef / Ires del 55% sugli interventi diretti al risparmio energetico.

L’ agevolazione sulle ristrutturazioni edilizie consiste nella possibilità di detrarre dall’ Irpef lorda il 36% delle spese sostenute, nei limiti di 48mila euro per unità immobiliare, manutenzioni straordinarie, restauri e risanamenti conservativi e ristrutturazioni edilizie di singole unità immobiliari residenziali e loro pertinenze. Sulle parti comuni di edifici residenziali sono agevolati anche gli interventi di manutenzione ordinaria.

Il disegno di legge prevede anche la proroga al 31 dicembre 2012 dell’ agevolazione del 36% sugli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione che riguardano interi fabbricati, eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 da imprese di costruzione o ristrutturazioni, che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell’ immobile entro il 30 giugno 2013.

In questi casi, la detrazione dall’ Irpef spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari abitative ed è pari al 36% del valore degli interventi eseguiti. Questo valore è pari al 25% del prezzo dell’ unità immobiliare che risulta nell’ atto di compravendita di assegnazione e, comunque, entro l’ importo massimo di 48mila euro.

Abruzzo. Estesa a tutti i Comuni la norma sugli alloggi in affitto

È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 / 9 / 2009 l’ Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3805 del 3 settembre 2009 che modifica e integra alcune precedenti ordinanze.

Si segnalano, soprattutto, gli articoli 11, comma 1, e 12 che rispettivamente modificano alcune previsioni contenute nelle ordinanze n. 3790 del 9 luglio 2009 e n. 3803 del 15 agosto 2009. Relativamente all’ ordinanza n. 3790 del 9 luglio 2009 (contributi edifici di tipo E) viene prorogato il termine per la presentazione della richiesta del contributo da 90 giorni a 160 giorni decorrenti dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale degli indirizzi operativi dell’ ordinanza avvenuta il 31 agosto 2009.

In riferimento all’ ordinanza n. 3803 del 15 agosto 2009 si ricorda che quest’ ultima ha previsto che i contributi per la riparazione degli edifici di tipo A, B o C siano riconosciuti anche ai proprietari degli immobili che alla data del 6 aprile erano concessi in locazione. In particolare, il beneficio era limitato alla sola provincia de L’ Aquila e a condizione che i contratti di locazione fossero rinnovati alle stesse condizioni per una durata non inferiore a 4 anni.

Compravendite e Iva. Chiarimenti sul preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione

Nel caso di un contratto per persona da nominare, un preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione non può configurarsi come “contratto per persona da nominare” se rinvia genericamente la nomina dell’ effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito.

Di conseguenza, il nuovo promissario acquirente non può richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva (dal 10% al 4%) sugli acconti già versati dalla parte originaria, anche se in possesso dei requisiti prima casa.

Così si è espressa l’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.212 / E dell’ 11 agosto 2009, che ha fornito chiarimenti sull’ efficacia del contratto per persona da nominare riferito ad un preliminare di acquisto (da impresa costruttrice) di un’ abitazione in corso di costruzione, e sul corretto trattamento del corrispettivo di cessione, ai fini Iva.

In questo caso, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva sugli acconti già versati dallo stipulante originario con l’ aliquota del 10%, per applicare quella del 4% anche su tali importi, perché in possesso dei requisiti per l’ acquisto della prima casa.

Innanzitutto, la citata R.M. n.212 / E / 2009 ha richiamato la nozione di contratto per persona da nominare (art.1401 e ss. del codice civile), la cui principale caratteristica è la facoltà della parte di nominare successivamente il soggetto che diverrà titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto. Questo allo scopo di verificare se la variazione in diminuzione dell’ Iva, ai sensi dell’ art.26, comma 2, del D.P.R. 633 / 1972, sia applicabile al caso in oggetto.

Abrogate le disposizioni accertative sulle compravendite immobiliari in base al valore normale

Sul Supplemento Ordinario n.110 alla Gazzetta Ufficiale n.161 del 14 luglio 2009 è stata pubblicata la legge 7 luglio 2009, n.88 – legge Comunitaria 2008 – che, tra l’ altro, elimina le disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale, sia per l’ Iva che per le imposte sul reddito.

Sono state, quindi, definitivamente accolte le istanze dell’ Ance che, anche mediante la presentazione di una denuncia presso la Commissione Europea, ha da sempre sostenuto l’ illegittimità degli accertamenti fiscali nell’ ipotesi in cui il corrispettivo pattuito per l’ operazione fosse inferiore al valore normale, predeterminato unicamente in base a dati statistici, come le quotazioni O.M.I., inadeguati a rappresentare i valori di compravendita degli immobili nelle diverse realtà territoriali.

In particolare, l’ art.24, commi 4, lett. f, e 5, della legge n.88 / 2009 riscrive, rispettivamente, sia l’ art.54, comma 3, del D.P.R. 633 / 1972 (ai fini Iva), sia l’ art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600 / 1973 (ai fini delle imposte sul reddito), eliminando, in entrambi i casi, le disposizioni che consentivano agli Uffici fiscali di rettificare i corrispettivi relativi alle operazioni di cessione dei beni immobili.

Allo stesso modo, per coordinamento normativo, deve intendersi abrogato anche l’ art.35, comma 23 – bis, della legge 248 / 2006, in base al quale, sempre ai fini Iva, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non poteva essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Contratto d’ appalto. Fondamentale la scelta del direttore dei lavori, che quasi sempre si identifica con il progettista dell’ opera

La prima scelta di un committente è quella del direttore dei lavori, che deve essere un professionista del tutto estraneo agli interessi delle ditte coinvolte, per essere certi della sua imparzialità. Sarà il direttore dei lavori che predisporrà il cosiddetto “capitolato”, da presentare a imprese ed artigiani per ottenere i preventivi. Si tratta di un elenco di lavori in cui viene specificato, per ciascuno, il prezzo unitario, eventualmente al metro quadrato o cubo, e l’ importo totale.

Il capitolato
Deve essere dettagliato in più voci relative alle varie fasi di realizzazione, per facilitare il confronto tra vari preventivi e non avere sorprese nel corso dei lavori e anche dopo il loro termine. Oltre al capitolato delle opere, occorrerà predisporre anche uno dei materiali utilizzati, con relative marche, codici di riferimento e, quando è il caso, anche campioni (per esempio una piastrella, un listone di parquet, una presa elettrica).

Il contratto d’ appalto
Non meno importante del capitolato. Spesso esso include due documenti: il primo è relativo alle condizioni generali del contratto stesso (ed è un prestampato che l’ impresa edile cerca di proporre) e il secondo è il contratto vero e proprio, che è bene sia stilato dal direttore dei lavori. Tra committente ed esecutore dell’ opera intercorrono responsabilità reciproche, in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile, e in genere riguardano anche le garanzie per vizi dell’ opera eseguita e la possibilità o meno di subappalto (può essere prudente escluderla).

Cedolare secca sugli affitti: “Politicamente non corretta la posizione dei Commercialisti contrari”

Dichiarazione del presidente Achille Colombo Clerici: “La posizione dei Commercialisti italiani contraria all’ adozione della cedolare secca per gli affitti, nei termini in cui è esposta sui mezzi di comunicazione, è politicamente non corretta.
A fronte di misure agevolative e fiscali concesse ad una categoria per determinati rapporti economici, o si prova che esse sono sconvenienti dal punto di vista socio – economico, oppure non è corretto chiederne la non adozione sulla base del semplice fatto che la categoria rappresentata dall’esponente non ne è interessata”.

Quando vennero introdotti gli incentivi fiscali (regime tributario agevolativo) per le SIIQ, Assoedilizia non si permise di chiederne la revoca, ma si limitò ad auspicare che le stesse misure fossero estese anche alle società di gestione immobiliare.

Piano Casa. Gli effetti sul settore delle costruzioni

Il Governo, soddisfatto per la collaborazione dimostrata dalle Regioni, si è impegnato a realizzare uno studio di fattibilità per il vero Piano Casa, allo scopo di risolvere la tensione abitativa con la realizzazione di alloggi a canone agevolato e new town, un nuovo concetto di città basato sulla sostenibilità. Berlusconi ha, infatti, definito il piano per l’ aumento delle cubature un Piano Famiglia utile anche per rilanciare il settore delle costruzioni. Durante la riunione non è stata trattata la possibilità di destinare i maggiori introiti di Iva dovuti agli aumenti di cubatura ad interventi di housing sociale.