Fisco, Fiaip: bene il Governo su cedolare secca affitti
Il provvedimento tiene conto delle esigenze del Paese e favorirà gli investimenti immobiliari
La Fiaip esprime una netta soddisfazione per lo schema di decreto varato dal Consiglio dei Ministri sul federalismo municipale che contiene la cedolare secca al 20%.
Fino all’ autunno, dice Assoedilizia, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento.
Comprar casa, comunque sia, è in un certo senso come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione… Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine: calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche.
*I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220 – 250.000 fino ai 500 – 550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’ investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.
Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili. E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’ anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.
*I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.
Immobiliare: continua il segno meno; segnali di inversione a fine 2010. Ma i nuovi investitori sono “alla finestra”
Achille Colombo Clerici: “Basta costi politici sugli immobili. Non è il momento per penalizzare il mercato con riclassamenti catastali, certificazione energetica ed opere obbligatorie di ammodernamento e sostituzione degli impianti tecnologici non strettamente necessarie“.
La programmazione urbanistica comunale, se errata, può provocare scompensi nell’economia del settore ed aggravare le conseguenze della crisi.
Secondo un sondaggio di fine anno, il 13% degli italiani vede la ripresa nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%). Ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse, investirebbe nel mattone.
Questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010. Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008 – 2009, in valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la ripresa nel secondo semestre – ma solo per immobili di qualità – a partire dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma.
Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro di Torino, Genova e Bologna; però al sud, con Napoli, Bari e Palermo in testa, attesi ulteriori ribassi dei prezzi.
Ecco le principali misure di interesse per il settore delle costruzioni contenute nel Disegno di Legge n.1790 – B A / S, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge Finanziaria 2010)”, approvato in via definitiva dal Senato il 22 dicembre 2009 ed in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale:
Riapertura dei termini, fino al 31 ottobre 2010, per la rivalutazione fiscale delle aree edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010; proroga, fino al 31 dicembre 2012, della detrazione Irpef del 36% per il recupero delle abitazioni; messa a regime dell’ aliquota Iva del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici residenziali; proroga, per tutto il 2010, della detassazione dei premi di produttività per i lavoratori dipendenti del settore privato.
1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
2. Abitazioni: proroga della detrazione Irpef del 36% – Iva al 10% sulle manutenzioni
3. Proroga della detassazione dei contratti di produttività
4. Disposizioni in favore dell’ Abruzzo
5. Altre misure fiscali
1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
L’ art.2, comma 229, del DdL Finanziaria 2010 stabilisce la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili (nonché delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati), possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4% del valore rideterminato delle aree.
Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (1^ rata), 31 ottobre 2011 (2^ rata), 31 ottobre 2012 (3^ rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno su cui applicare l’ imposta sostitutiva, devono essere effettuate anche entro il 31 ottobre 2010.
Mai come quest’ anno la partita degli studi di settore si sta giocando su un terreno arido, con regole articolate e complesse che costringono i soggetti obbligati ad arrancare nel rincorrere l’ applicazione pratica degli strumenti per valutare la capacità di produrre ricavi o conseguire compensi nel c.s. “range” di livello dei ricavi minimi e ricavi puntuali.
La necessità da parte dell’ amministrazione finanziaria di intervenire sui meccanismi perversi di Gerico si era già manifestata da molto tempo con pesanti richieste da ogni associazione di categoria e ora ancora di più per l’ effetto della crisi economica globale.
In questi ultimi tempi sono stati partoriti vari modelli ministeriali con le relative istruzioni pubblicate sul sito web Agenzia delle Entrate a far data dal 5 giugno 2009 oltre ai vari provvedimenti normativi, agli interventi della Commissione degli esperti e della SOSE, la macchina diabolica e informatica del fisco, con la messa in linea on line di Gerico 2009 per 206 studi di settore che si applicano nel modello Unico2009 redditi 2008.
Questo impatto di tante nuove informazioni anche tardive con fondamentali novità ha creato in generale uno scompenso tra i soggetti obbligati contribuenti. Tutta questa assurda virtualità informatica di calcolo di Ricavi minimi – puntuali serve solo ad agevolare gli uffici finanziari negli c.d. accertamenti a tavolino che assumono una importante funzione di Cash Flow per l’ erario italiano, alimentando successivamente montagne di contenzioso per illegittimità, ma anche assenza di coerenza applicativa di calcolo con scostamenti dalla realtà del mercato economico stesso.
L’ Italia è il Paese Ue dove è più alto il carico fiscale sul lavoro: lo ha reso noto Eurostat in base al confronto effettuato sui dati relativi al 2007. Nel 2007 ha raggiunto il 44% contro il 34,4% della media comunitaria (34,3 % nella zona euro). I livelli più bassi spettano a Malta (20,1%), Cipro (24%) e Irlanda (25,7%), mentre i più dati alti, dopo quelli italiani, si trovano in Svezia (43,1%) e Belgio (42,3%).
Nel complesso, la pressione fiscale in Italia nel 2007 ha raggiunto il 43,3%, in aumento rispetto al 42,1% del 2006, e contro una media europea del 39,8% e del 40,4 dei Paesi della zona euro. Le tasse sul lavoro, segnala Eurostat, rimangono la principale fonte di reddito fiscale per i governi dell’ Ue, visto che rappresentano quasi la metà di quello che il fisco incassa dai contribuenti ogni anno, in quanto il 23% proviene dalle tasse sul capitale, mentre il 28% dalle imposte sul consumo.
Risoluzione n. 200/E del 16 maggio 2008. Ok alla detrazione per i contratti ante ’98 tacitamente rinnovati e per quelli stipulati dopo anche se privi di riferimento alla legge 431
Detrazione per canoni di locazione senza eccezioni. Lo sconto fiscale introdotto dalla Finanziaria 2008 per le spese di affitto dell’abitazione principale spetta anche se il contratto è stato stipulato prima dell’entrata in vigore dell’ultima legge sulle locazioni, la 431/1998, ai sensi di precedenti norme (leggi 392/1978 e 359/1992), e automaticamente prorogato per gli anni successivi. Della stessa agevolazione può usufruire anche il contribuente titolare di un contratto di locazione che – benché stipulato dopo l’entrata in vigore della 431 – non contiene riferimenti alla stessa legge o addirittura rimanda a norme precedenti.
Questa, in sintesi la risposta fornita dall’Agenzia, con la risoluzione n. 200/E del 16 maggio, a un Caaf che chiede chiarimenti in merito al “bonus” per le spese di affitto previsto dal nuovo comma 01 dell’articolo 16 del Tuir.
In caso di sottofatturazione, è responsabile in solido con il venditore anche l’acquirente che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni
Dal primo gennaio 2008, l’acquirente di immobili, la cui cessione è soggetta a Iva, che abbia ricevuto una fattura indicante un corrispettivo inferiore a quello effettivamente pattuito è obbligato in solido con l’alienante al versamento dell’imposta non dichiarata, anche se non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni. L’omissione del versamento implica, inoltre, la sua responsabilità solidale al pagamento della sanzione irrogata al cedente. Quali le motivazioni che hanno portato all’introduzione di una norma così “forte”?
Occorre, allo scopo, partire necessariamente dalla “natura” del tributo.
L’Iva ha un meccanismo impositivo piuttosto complesso, derivante dalla necessità di riformare il precedente e principale istituto impositivo sui consumi, l’Ige (imposta generale sulle entrate), che notoriamente produceva effetti distorsivi sul sistema economico.
Quest’ultima, infatti, era un tributo plurifase sul valore pieno. Gravava su ogni trasferimento dei beni, sull’intero valore degli stessi e non limitatamente al valore aggiunto. Il meccanismo favoriva, pertanto, le attività integrate, ossia quei sistemi produttivi che realizzavano l’intero ciclo della produzione, dalle materie prime alla vendita al dettaglio.
Il documento contiene l’analisi e le richieste dell’Associazione in merito alle politiche abitative
In occasione delle elezioni, l’Asppi-Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari ha elaborato il “Focus Casa”, un documento articolato su cinque temi: Fisco, Riforme legislative, Edilizia pubblica e privata, Risparmio energetico, Urbanistica, per ciascuno dei quali sono state formulate cinque proposte rivolte agli schieramenti politici, con un’analisi che motiva l’attenzione richiesta sui temi.
“In quest’ultimo periodo – spiega il Presidente Nazionale dell’Asppi Luigi Ferdinando Giannini – c’è stato nuovo impulso nel settore delle politiche abitative. Pur tuttavia, le proposte messe in campo dai diversi schieramenti sono un passo indietro rispetto al recente Tavolo di concertazione sulla casa». L’Asppi ritiene ci sia bisogno di idee nuove che permettano di superare iniquità ed emergenze, per questo ha voluto offrire il proprio contributo al dibattito con il “Focus Casa”.
“Abbiamo cercato – prosegue Giannini – di non guardare la questione abitativa solo dal punto di vista della proprietà privata. Inoltre abbiamo indicato proposte concrete, e non solamente slogan”.
Decreto Mef del 20 febbraio 2008. Potrà avvalersi di analisi e studi delle principali associazioni di categoria del settore.
E’ stata istituita la Commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari, composta da esperti del dipartimento per le Politiche Fiscali, dell’agenzia delle Entrate e del Territorio, del Servizio consultivo e ispettivo tributario e dell’ufficio Legislativo – finanze del ministero dell’Economia e delle Finanze. Obiettivi principali della neostruttura quelli di semplificare gli adempimenti per i soggetti operanti in tale ambito e proporre agevolazioni in favore dello sviluppo dell’edilizia abitativa.
Risoluzione n. 73/E del 3 marzo 2008. Coincide, in caso di completamento di costruzione, con quella di voltura della Dia
Nel caso di donazione da padre a figlio di un immobile da adibire ad abitazione principale e di stipula di un mutuo ipotecario da parte del neoproprietario per ristrutturarlo, è possibile detrarre gli interessi passivi pagati in dipendenza del finanziamento perché risultano soddisfatte le due condizioni temporali richieste dalla normativa: i lavori di completamento del fabbricato sono iniziati nei sei mesi successivi alla stipula del mutuo e il trasferimento di residenza è avvenuto entro un semestre dal termine dei lavori (risoluzione n. 73/E del 3 marzo).
Nel dettaglio, l’Agenzia ritiene soddisfatto il primo requisito temporale perché nel caso in questione è desumibile con certezza la data di inizio dei lavori di ristrutturazione, che può ragionevolmente coincidere con il passaggio di titolarità della Dia dal padre al figlio istante.
Il 23 gennaio 2006, infatti, avviene il trasferimento di titolarità della dichiarazione, mentre il 10 gennaio dello stesso anno è stato stipulato il mutuo: è chiaro che il contribuente rientra ampiamente nei paletti temporali fissati dal decreto 311/1999. Quest’ultimo detta le condizioni a cui si subordina lo sconto Irpef sul mutuo, affermando che gli interventi di ristrutturazione devono avere inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo da parte del soggetto che sarà il possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell’unità immobiliare da costruire.
Consueta analisi dei dati relativi alle ristrutturazioni edilizie agevolate. Con la proroga più lunga si attendono numeri più costanti nel periodo.
Sono oltre 18mila le comunicazioni di inizio lavori di ristrutturazione di un immobile inviate dai contribuenti italiani al Centro operativo di Pescara dell’agenzia delle Entrate nel corso del mese di gennaio, per avvalersi della detrazione fiscale del 36% delle spese sostenute, prevista dalla norma sul recupero del patrimonio edilizio. Rispetto a dicembre, quando i lavori di rimodernamento abitativo comunicati furono 32.568, il dato del primo mese 2008 diminuisce di oltre il 44%, in linea con il trend che si verifica all’inizio di ogni nuovo anno.