cassazione

Problemi di affitti e condominio. Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’ Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche
ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’ Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Amministratore e condòmini morosi
Si domanda se l’ amministratore, per chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi, necessiti dell’ autorizzazione dell’ assemblea.

La risposta è negativa. Agire nei confronti dei condòmini morosi, infatti, rientra tra i compiti dell’ amministratore in base a quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 12125 dell’ 11.11.’92 e Cass. sent. n. 2452 del 15.3.’94).

Confedilizia comunica. Neve: nessun obbligo per i proprietari

In questi giorni di neve abbondante vi possono essere sindaci tentati di addossare la pulizia delle strade ai proprietari dei tratti limitrofi, i cosiddetti “frontisti”. Ogni obbligo in merito sarebbe illegittimo. Lo specifica la Confedilizia, sulla base di inoppugnabili indicazioni di legge.

Infatti i marciapiedi sono una parte della strada, esterna alla carreggiata, secondo la definizione del Codice della strada. All’ interno dei centri abitati le strade pubbliche sono quasi sempre comunali: compete ai Comuni la pulizia delle strade di loro proprietà, sempre sulla base del Codice della strada; quindi, anche la pulizia dei marciapiedi. Nella pulizia rientra lo sgombero da qualsiasi materiale, compresa la neve.

Rubrica Affitti e Condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’ Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione.

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Conferma dell’ Amministratore
Si domanda quale maggioranza occorra per confermare l’ amministratore dopo la scadenza del suo mandato.

Al quesito ha risposto la Cassazione, che, sul punto, si è così testualmente espressa: “La disposizione dell’ art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell’ assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’ amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’ amministratore dopo la scadenza del mandato” (sent. n. 4269 del 4.5.’94).

Ascensore, adeguamento alle norme sulla sicurezza
In un condominio occorre adeguare l’ ascensore alle norme sulla sicurezza. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Trattandosi di un intervento che non è correlato all’ intensità d’ uso, alla vetustà o ad eventuali guasti, ma che ha la finalità di garantire l’ incolumità delle persone, la giurisprudenza ha ritenuto che la relativa spesa vada sostenuta da tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (cfr. ex multis, Trib. Bologna, sent. n. 685 del 2.5.’95).

Agevolazioni fiscali per l’ acquisto della prima casa in comunione legale

Le agevolazioni fiscali per l’ acquisto della prima casa in comunione legale si applicano anche nei confronti del coniuge non titolare dei relativi requisiti previsti dalla legge. Questo quanto disposto dalla Cassazione Civile, attraverso l’ Ordinanza n.15426 del 1° luglio 2009.

In particolare, la Cassazione, richiamando la Sentenza n.14237 del 28 ottobre 2000, ha motivato la sua decisione basandosi sul fatto che, in regime di comunione legale, in caso di acquisto di un immobile ad uso abitativo da parte di uno dei due coniugi, anche l’ altro ne diviene comproprietario, con diritto a fruire delle agevolazioni fiscali connesse.

Il motivo della decisione risiede nel fatto che secondo la Cassazione l’ acquisto della comproprietà di un bene da parte dei coniugi in forza dell’ art.177 del Codice Civile si differenzia ontologicamente dall’ acquisto in comune del bene stesso.

Infatti il coniuge, che diviene proprietario di metà del bene, “non si rende acquirente del bene stesso, ma lo riceve per volontà della legge; di conseguenza, detto coniuge non è tenuto al possesso dei requisiti posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie sull’ acquisto della prima casa”.

Spese condominiali. Prescrizione biennale e limite al pagamento anticipato del canone. Abrogate le relative norme

Con l’ art. 24, d.l. n. 112 del 25.6.’08 (convertito, con modificazioni, dalla l. n.133 del 6.8.’08), sono stati abrogati – come ha segnalato la Confedilizia – l’ art. 6, comma 4, l. n. 841 del 22.12.’73, e l’ art. 2 – ter, d.l. n. 236 del 19.6.’74, convertito dalla l. n. 351 del 12.8.’74

La prima disposizione prevedeva la prescrizione biennale del diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti a carico del conduttore. La seconda comminava la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi.

Si tratta di norme contenute in provvedimenti che regolavano, in via transitoria, una materia, quella della locazione degli immobili urbani, interamente ridisegnata della l. n. 392 del 27.7.’78 (c.d. legge sull’ equo canone). Ciò nonostante, la giurisprudenza le considerava ancora in vigore.

Secondo la Cassazione, infatti, la previsione di cui al predetto art. 6, “anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione”, introduceva “una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’ art. 2948 n. 3 cod. civ.” valida anche dopo l’ entrata in vigore della legge 392 / ’78. Ciò, perché la previsione in parola trascende(va) il regime vincolistico e non poteva, quindi, considerarsi rientrare nell’ ambito di applicazione dell’ art. 84 della predetta legge, che disponeva l’ abrogazione di tutte le norme incompatibili con la normativa sull’ equo canone (sent. 5795 del 22.5.’93).

Concetto, questo, che ritroviamo espresso anche nella sentenza della Suprema Corte n. 1953 del 10.2.’03. E, più di recente, nella pronuncia – sempre della Cassazione – n. 8609 del 12.4.’06, secondo cui, peraltro, la fissazione dell’ indicato termine di prescrizione biennale era “giustificata dall’ esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve”.

Insomma un’ interpretazione consolidata, che però portava alla conseguenza che nel rapporto tra locatore e conduttore il termine prescrizionale per il pagamento degli oneri condominiali fosse limitato a due anni, mentre nel rapporto tra singolo condomino e condominio tale termine – in ossequio ai princìpi generali – fosse, invece, quinquennale. Una ingiustificata disparità ora cancellata.

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489.

TRASFORMAZIONE DELLA FINESTRA IN PORTA DI ACCESSO AL CORTILE
Un condomino ha trasformato la propria finestra in una porta di accesso al cortile condominiale. Si chiede se ciò sia legittimo.

La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, infatti, un intervento del genere non costituisce abuso della cosa comune (sent. n. 1112 del 4.2.’88).

COSTITUZIONE DEL SUPERCONDOMINIO
Si domanda quali condizioni debbano ricorrere per la costituzione di un supercondominio.

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio. È sufficiente, invece, che “i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ ambito di applicazione dell’ art. 1117 cod. civ. (quali, ad esempio, il viale d’ ingresso, l’ impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’ alloggio del portiere) in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’ obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione” (Cass. sent. n. 2305 del 31.1.’08).

Cessione immobili, niente Iva agevolata per chi viola le norme edilizie

Sentenza n. 18876 del 7 settembre 2007

In vigenza della vecchia disciplina derogatoria era necessario produrre alla registrazione dell’atto copia della domanda di concessione o autorizzazione in sanatoria presentata al Comune.

Gli immobili per i quali sussistono violazioni edilizie non possono beneficiare dell’Iva agevolata al 4%, prevista per l’acquisto di abitazioni non di lusso cedute da imprese costruttrici a persone fisiche.

L’inquilino non paga, la questione va “risolta” in fretta

Cassazione – Sentenza n. 12905/2007
Le condizioni per escludere i canoni non riscossi dalla base imponibile Irpef

Fino alla risoluzione del contratto di locazione, i relativi canoni concorrono a formare la base imponibile Irpef. E’ questo, in sintesi, il principio affermato dalla Suprema corte con la sentenza n. 12905 del 1° giugno 2007. In particolare, con la menzionata pronuncia, i giudici di legittimità hanno ribadito che “Il solo fatto dell’intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione, unito alla circostanza del mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo, di per sé ad escludere che tali canoni concorrano a formare la base imponibile Irpef, (…) salvo che, e non è il caso di specie, non risulti l’inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione stessa efficacia retroattiva”.

CASA. Cassazione: “Stato di indigenza giustifica occupazione alloggi IACP”

Il “diritto all’abitazione” va annoverato fra i “beni primari collegati alla personalità” che meritano di essere annoverati tra i diritti fondamentali della persona (tutelati dall’articolo 2 della Costituzione). Per questo motivo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 35580 ha annullato con rinvio la condanna per occupazione abusiva di una casa dello Iacp (Istituto Autonomo Case Popolari).

Cassazione: Senza inerenza, iva indetraibile

Sentenza n. 16730 del 27 luglio 2007.

Non è sufficiente la sola classificazione catastale del bene tra gli immobili strumentali per natura

La detrazione dell’Iva sull’acquisto di un immobile, concesso successivamente in locazione al venditore, non è ammessa quando l’imprenditore non dimostra l’inerenza dell’acquisto alle finalità dell’impresa e svolge, peraltro, un’attività diversa da quella di compravendita e locazione di immobili.
Il principio è stato espresso dalla Cassazione, con la sentenza n. 16730 del 27 luglio 2007.

La controversia traeva origine dalla notifica di un avviso di accertamento, con il quale l’ufficio aveva recuperato a tassazione l’Iva risultante dalle fatture concernenti l’acquisto di due immobili a uso ufficio irritualmente detratta dal ricorrente, titolare di un’agenzia di intermediazione immobiliare.
In particolare, secondo l’Amministrazione finanziaria, detti immobili non erano inerenti alle finalità dell’impresa, in quanto non utilizzati direttamente dal contribuente, ma lasciati nella disponibilità dei venditori i quali corrispondevano un canone di locazione.