capannoni industriali

Previsioni sul mercato immobiliare. Dal 3° Rapporto 2009 Nomisma

Le previsioni qualitative sul numero di compravendite di abitazioni nel prossimo semestre sono nettamente in miglioramento. Se in precedenza la quota di indicazioni di aumento era di poco conto, facendo prevalere significativamente le ipotesi di ulteriore calo degli scambi, ora lo scenario è completamente diverso.

Quasi la metà degli operatori interpellati, infatti, crede che nei primi mesi del 2010 il volume del mercato si verrà ad ampliare. Infatti, negli ultimi due anni si è assistito ad una progressiva riduzione delle compravendite che ha portato il mercato odierno a livelli più bassi di oltre il 25% rispetto a quello di inizio 2007 (nel I semestre 2009 si sono concluse 300 mila compravendite a fronte delle 412 mila del I semestre 2007).

L’ opinione diffusa sembrerebbe che si sia raggiunto il punto basso per poi ripartire. In particolare, le città maggiormente toccate da previsioni positive sono Milano e Roma (ma anche Cagliari, che troveremo su posizioni ottimistiche anche per gli altri segmenti del mercato), ovvero quelle connotate da un mercato più liquido e da cui si avviano quelle inversioni di tendenze che poi generalmente investono anche gli altri mercati.

Una previsione di riavvio delle transazioni che dovrebbe essere corroborata dalla prosecuzione di un trend declinante sul fronte dei valori di scambio. Più stabile, invece, il quadro relativo al mercato della locazione sia in merito ai contratti che potranno essere stipulati che per il livello dei canoni.

Compravendite: forte contrazione nei comuni minori

Dal rapporto 2009 MonitorImmobiliare realizzato congiuntamente da Censis e Scenari Immobiliari su un panel di operatori del mercato emerge che per metà di questi c’ è una sostanziale tenuta, malgrado la difficile congiuntura che ha investito il mondo dell’ immobiliare italiano, mentre il 36% è pessimista e convinto che la situazione non migliorerà a breve e il restante 14% ritiene che il peggio sia ormai alle spalle.

Per quanto riguarda l’ andamento complessivo del 2009, i settori considerati più in difficoltà sono i capannoni industriali (il 47% degli operatori parla di crollo), i negozi tradizionali (segmento in ridimensionamento per il 41% degli intervistati e con rischi di crollo per un altro 35%) e le strutture alberghiere (mercato in riduzione per il 63% degli esperti e in forte crisi per il 31%). Più solido il settore residenziale, per il quale gli esperti prevedono un ridimensionamento contenuto e prospettive di ripresa soprattutto a partire dal 2010.

Circa i fattori di cui ha bisogno il mercato immobiliare italiano in questo momento per fare un passo in avanti verso un nuovo sviluppo, due sono le questioni che vengono considerate centrali: da un lato, il definitivo affermarsi di una nuova mentalità in cui il mercato immobiliare non è più una variabile indipendente dalla qualità del prodotto, anzi ne rappresenta un collegamento diretto (priorità per quasi i due terzi delle risposte); dall’ altro, la necessità fondamentale di conseguire condizioni di maggiore regolazione e trasparenza del mercato (41%).

Nel Rapporto 2009 sul mercato immobiliare residenziale l’ Agenzia del Territorio sostiene che l’ inversione di tendenza del settore è iniziata a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’ andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’ area del Nord – Est quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud e Isole (-11,6% circa).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord – Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) e anche nel Nord – Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%).

Piano casa. Ampliamenti e demolizioni: le varie interpretazioni delle Regioni

Le Regioni premono l’ acceleratore sugli ampliamenti. Ammessi in alcuni casi interi condomini senza distinzioni o limiti di metratura. Non è più soltanto un piano casa quello che sta prendendo forma attraverso le leggi regionali. E neanche il “piano delle villette” di Berlusconi.

Le Regioni hanno interpretato con grande libertà e autonomia l’ intesa raggiunta con il governo il 1° aprile sul rilancio dell’ edilizia attraverso i lavori di ampliamento, demolizione e ricostruzione. E hanno ammesso ai lavori non solo le villette uni o bifamiliari, ma in qualche caso tutti i condomini, senza distinzione né limiti di metratura. È il caso ad esempio della Sicilia (Regione che gode di totale autonomia in materia) e del Veneto, che con il proprio disegno di legge aveva preceduto l’iniziativa del governo.

I piani regionali, poi, non si fermano alla casa. A parte la rigida Toscana – l’ unica ad avere già una legge – più o meno ovunque nelle altre sei realtà che hanno varato un disegno di legge sarà consentito allargare del 20% anche immobili che, oltre alle abitazioni, contengono qualche ufficio o negozio (ad esempio in Campania, Piemonte e Umbria).

Proprio l’ Umbria ammette anche interventi su capannoni industriali e artigianali, ma dentro un più ampio piano attuativo. Senza dimenticare che la demolizione e ricostruzione di capannoni e stabilimenti è un caposaldo anche del progetto veneto.

Gli interventi, secondo l’ intesa, dovranno servire anche a migliorare l’ efficienza energetica del patrimonio edilizio. I requisiti richiesti, però, sono molto diversi da una Regione all’ altra. Per ampliare una villetta in Piemonte, ad esempio, bisognerà ridurre del 40% il fabbisogno annuo di energia primaria dell’ edificio. In Lombardia, invece, basterà un taglio del 10% sui consumi del riscaldamento, mentre Veneto e Sicilia non chiedono requisiti particolari.