canoni locazione

V e n e z i a C i t t à. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

La congiuntura negativa del mercato immobiliare veneziano è proseguita anche nel secondo semestre del 2009, mostrando una sofferenza evidente in tutti i settori, soprattutto in relazione ai volumi transati

Altro elemento che accomuna, per il secondo semestre consecutivo, tutti i segmenti di mercato è il calo dei prezzi e dei canoni, che si manifesta, tuttavia, in maniera meno accentuata rispetto ai primi sei mesi dell’ anno.

Mediamente i tempi medi di vendita sono in crescita, così come gli sconti praticati sul prezzo iniziale che, per le abitazioni, sono tra i più alti fra le città analizzate.

Se, nel comparto residenziale, la domanda di immobili in acquisto continua ad essere molto debole, la locazione riprende quota facendo registrare, negli ultimi sei mesi, una ripresa delle richieste ed una stabilizzazione delle quantità scambiate.

Genova. La congiuntura immobiliare nel 2° semestre 2009

Il mercato abitativo genovese, dal 2000 al 2008, si è caratterizzato per una crescita costante dei valori di compravendita, arrivando a toccare alla fine del 2003 una variazione semestrale massima del +6,7%.

La fase positiva si è arrestata tra il 2008 e il 2009, momento in cui i prezzi delle abitazioni hanno fatto registrare, per primi, variazioni negative. Solo nell’ ultimo semestre del 2009, la fase di deterioramento si è diffusa ai restanti comparti.

L’ aumento eccessivo dei valori di compravendita ha fortemente influenzato la domanda che si è rarefatta nel tempo e ha portato ad un vero e proprio crollo del numero di compravendite.

Prospettive del disagio e valutazioni delle politiche abitative a Bologna

Il quadro sul disagio abitativo è destinato a peggiorare ulteriormente nel corso dei prossimi mesi: se, da un lato, la soglia di reddito dichiarato tenderà a ridursi secondo la dinamica del prodotto interno lordo (-5% nel 2009), dall’ altro è ragionevole ipotizzare che la pressione esercitata dalla domanda esclusa dal mercato della compravendita impedirà un’ analoga dinamica ribassista dei canoni di locazione, ampliando la fascia a rischio.

La tendenza ribassista delle quotazioni immobiliari in atto, seppure ancora tutto sommato contenuta, può rappresentare un elemento di salvaguardia del sistema sociale, ma è necessario ricreare le condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell’ affitto, al fine di allargare l’ offerta di alloggi in locazione, affiancando alla disponibilità attuale, costituita dagli immobili delle famiglie che investono direttamente e da quelli pubblici, quella dei nuovi investitori istituzionali. Tutto ciò, però, potrà avvenire in un orizzonte temporale quantomeno di medio periodo.

Milano. Mercato immobiliare: quotazioni immobiliari diminuite dell’ 1,7%. Tiene il centro

L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare di Milano, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città. Numerosi infatti gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo 2015, un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite dell’ 1,7%.

Nella prima parte del 2009 le quotazioni delle zone centrali di Milano rilevano stabilità (+0,1%), con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi, la realizzazione di vendite a prezzi al di sopra della media.

In questo primo periodo dell’ anno la zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito. Infatti il bilocale ( da 45 a 75 mq) è stata la tipologia più compravenduta. Il range dei prezzi in questa zona va da 5000 a 9000 euro al mq.

Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti. Chi decide di affittare l’ immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti universitari; infatti sia l’ Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili.

Previsioni sul mercato immobiliare. Dal 3° Rapporto 2009 Nomisma

Le previsioni qualitative sul numero di compravendite di abitazioni nel prossimo semestre sono nettamente in miglioramento. Se in precedenza la quota di indicazioni di aumento era di poco conto, facendo prevalere significativamente le ipotesi di ulteriore calo degli scambi, ora lo scenario è completamente diverso.

Quasi la metà degli operatori interpellati, infatti, crede che nei primi mesi del 2010 il volume del mercato si verrà ad ampliare. Infatti, negli ultimi due anni si è assistito ad una progressiva riduzione delle compravendite che ha portato il mercato odierno a livelli più bassi di oltre il 25% rispetto a quello di inizio 2007 (nel I semestre 2009 si sono concluse 300 mila compravendite a fronte delle 412 mila del I semestre 2007).

L’ opinione diffusa sembrerebbe che si sia raggiunto il punto basso per poi ripartire. In particolare, le città maggiormente toccate da previsioni positive sono Milano e Roma (ma anche Cagliari, che troveremo su posizioni ottimistiche anche per gli altri segmenti del mercato), ovvero quelle connotate da un mercato più liquido e da cui si avviano quelle inversioni di tendenze che poi generalmente investono anche gli altri mercati.

Una previsione di riavvio delle transazioni che dovrebbe essere corroborata dalla prosecuzione di un trend declinante sul fronte dei valori di scambio. Più stabile, invece, il quadro relativo al mercato della locazione sia in merito ai contratti che potranno essere stipulati che per il livello dei canoni.

Il mercato delle locazioni nel primo semestre del 2009. Sotto la lente Milano, Roma e Napoli

L’ Ufficio Studi Tecnocasa rileva che nel primo semestre del 2009 il mercato delle locazioni ha segnalato, a livello nazionale, una riduzione dei canoni dello 0,7% per i bilocali e dello 0,6% per i trilocali. Nelle grandi città la diminuzione è stata dell’ 1,2% per i bilocali e dell’ 1,3% per trilocali.

In tutte le metropoli si registrano cali contenuti dei canoni di locazione, con l’ eccezione di Palermo dove si segnala un lieve aumento dei valori. In generale gli appartamenti dal taglio superiore a 90 – 100 mq registrano difficoltà maggiori nella locazione. Infatti si chiedono ulteriori ribassi sui canoni.

Anche in questa prima parte del 2009 si conferma una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare l’ abitazione, non avendo i requisiti per poter ottenere il mutuo.

I canoni di locazione più elevati si registrano comunque sempre a Roma (850 euro al mese per un bilocale e 1050 euro al mese per un trilocale) e a Milano (750 euro al mese per un bilocale e 1000 euro al mese per un trilocale).

Come nei semestri precedenti, anche in questi primi sei mesi dell’ anno, i potenziali inquilini hanno ridotto il budget da destinare alla locazione dell’ immobile ed i proprietari che non si adeguano in questo senso spesso si trovano con l’ immobile non locato per lunghi periodi. E proprio per questo motivo, in alcune grandi città, sono in aumento i proprietari che si informano per formulare contratti di locazione a canone concordato, sebbene il contratto di locazione a canone libero resti quello più stipulato.

Roma. Mercato immobiliare. In diminuzione del 2.8% le quotazioni degli immobili nel primo semestre del 2009

L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare della capitale, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città.

Stabili (-0.1%) le zone centrali di Roma dove la domanda è sempre molto vivace e coinvolge famiglie alla ricerca di una casa migliore ed investitori per tipologie da mettere a reddito. Chi ha acquistato nella prima parte dell’ anno aveva a disposizione il capitale da investire ed il ricorso al mutuo è stato decisamente basso. Tra gli acquirenti anche professionisti che necessitano di un punto di appoggio nella città.

Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si è registrata equità tra le abitazioni ristrutturate e quelle da ristrutturare. Resiste, anche se in lieve diminuzione rispetto al passato, la domanda per immobili da destinare a Bed & Breakfast. In quest’ ultimo caso si cercano prevalentemente abitazioni che abbiano gli spazi necessari per ricavare un bagno per stanza e le dimensioni partono da 150 mq.

Da idealista.it: 10 consigli per negoziare l’ affitto con il proprietario di casa

La crisi immobiliare ha colpito anche l’ Italia abbattendosi sulle quotazioni degli immobili in vendita. Il mercato degli affitti nelle grandi città ha imboccato la china discendente anche se, in alcuni casi come a Torino, i canoni sono addirittura aumentati.

Il calo delle compravendite con la correzione al ribasso dei prezzi delle case ha ridato slancio all’ asfittico segmento delle locazioni: chi aveva in mente di vendere sembra attendere momenti migliori per farlo e in un momento come questo, caratterizzato da forte instabilità economica, si preferisce la sicurezza del rendimento del mattone ad altri tipi di investimento

L’ ultimo studio del Sunia, il Sindacato Nazionale Unitario degli inquilini e degli assegnatari, rileva un notevole incremento dell’ offerta tra contratti rinnovati o stipulati ex novo (+130% negli ultimi 10 anni), ma anche la domanda di immobili da locazione è aumentata, come mostra l’ andamento della domanda di immobili in affitto su idealista.it, che ha fatto registrare un +50% negli ultimi 3 mesi.

Cosa ci si può attendere nei prossimi mesi?
* nelle città potrebbe crescere il fenomeno della coabitazione tra gli under 35

* potrebbero aumentare le famiglie costrette a vivere fuori città per canoni più sostenibili

*saranno in tanti a dover rinegoziare il proprio canone d’ affitto con il proprietario

Per effetto del peggioramento della situazione patrimoniale delle famiglie – molti hanno perso il lavoro o lo perderanno altri si sono visti decurtare lo stipendio – rinegoziare il canone diventerà una necessità per molti, una opportunità per coloro che al momento di prendere casa in affitto potranno chiedere uno sconto sulla richiesta iniziale.

Ecco dunque alcuni suggerimenti di idealista.it per affrontare con successo la trattativa con il proprio locatore e alleggerire il canone

1) Studia bene il tuo contratto
Per prima cosa devi sapere come è strutturato il tuo contratto di locazione: quando e se può essere rivisto (di solito, il canone viene aggiornato ogni anno); quali sono i tuoi obblighi e i tuoi diritti in quanto inquilino, con specifico riferimento al pagamento mensile, e quando puoi lasciare la casa (in genere, servono almeno 6 mesi di preavviso)

Il calo dei prezzi al consumo rilevato dall’ Istat non comporta l’ aggiornamento dei contratti di locazione abitativa

Per la prima volta con il segno meno la variazione dell’ indice dei prezzi al consumo. Ma la variazione negativa – rilevata dall’ Istat per il mese di luglio e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale – dell’ indice dei prezzi al consumo, pone un problema che non si era mai finora presentato, quantomeno dal secondo dopoguerra del secolo scorso in poi.

E cioè se, in relazione alle disposizioni riguardanti l’ aggiornamento annuale dei canoni di locazione, si debba procedere alla diminuzione degli stessi (quindi, nella gran parte dei casi e ove non sia stato validamente pattuito contrattualmente un aggiornamento al 100%) nella misura corrispondente al 75% dell’ indice negativo diffuso dall’ istituto di statistica.

È quanto segnala la Confedilizia, precisando che l’ Istat ha comunicato che la variazione annuale dell’ indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati senza tabacchi (quello che si utilizza per l’ aggiornamento dei contratti di locazione) è stata nel mese di luglio pari a -0,1%.

E negativa (anch’ essa nella misura dello 0,1%) è stata pure la variazione del cosiddetto indice armonizzato europeo, vale a dire dell’ indice dei prezzi al consumo per i Paesi dell’ Unione europea rilevato da Eurostat, utilizzabile con specifica clausola nei contratti di locazione abitativa.

Mercato immobiliare. Locazioni: in forte calo a Roma e Milano

Per quanto riguarda il mercato della locazione di immobili per le attività economiche, nel II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare si evidenzia che la congiuntura negativa indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor più, di espansione, mentre la parola d’ ordine è riduzione dei costi e razionalizzazione degli spazi, con l’ effetto di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.

Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane: Milano, Torino e Roma. A Milano, dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno e proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

Il mercato della locazione nel primo rapporto Nomisma 2009: un momento di riscatto

Il mercato della locazione sta vivendo un momento di riscatto. Visto che il segmento dell’ acquisto è ingessato, la domanda si sta sempre più rivolgendo verso la locazione, a fronte di un’ offerta che sembra adeguata a rispondere, per lo meno in sede quantitativa, alla richiesta e i contratti mostrano timidi segnali di ripresa. L’ analisi riguarda abitazioni, uffici, negozi, immobili commerciali, box auto e garage.
Abitazioni,
domanda e offerta
La spinta della domanda non è sufficiente a premere così tanto sui canoni di locazione in modo da innalzarli oltre gli attuali livelli, ma subiscono anch’ essi valori al ribasso del 2,3% medio con poche eccezioni fra le città osservate.

LOCAZIONI: in aumento la domanda ma non i canoni

L’ultimo Rapporto Fiaip 2008 sul mercato immobiliare evidenzia una domanda in aumento di abitazioni e un’ offerta stazionaria con un incremento del numero dei contratti, rispetto al 2007. I contratti di locazione risultano in aumento del +1,7% per le abitazioni, mentre per negozi (-7,8%) e capannoni (-7,5%) si riscontra una flessione dei contratti in particolare per gli immobili direzionali (-9,9%). Le tipologie più richieste per le locazioni sono il miniappartamento bilocale (38%) e il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (39%) o semicentrali (54%). Il livello di conservazione degli alloggi affittati è quasi buono (83%). Per il primo semestre 2009 si prevede per le locazioni una tendenza all’ aumento degli affitti ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone semicentrali o periferiche delle città.
Dall’analisi di Tecnocasa sul mercato degli affitti emerge che nel primo semestre del 2008 il mercato delle locazioni segnala, a livello nazionale, una diminuzione dei canoni di locazione dello 0,1% per i bilocali e dello 0,4% per i trilocali. Nei primi sei mesi dell’anno si è riscontrato un aumento della domanda di appartamenti in affitto per la maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e, ovviamente, al mercato dell’ acquisto della casa. Infatti, si è registrato un aumento della domanda da parte di single, giovani coppie e stranieri, studenti universitari.

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