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Il mercato della casa dopo la crisi? Compravendite e prezzi nel primo semestre 2009

L’ Agenzia del Territorio ha reso noto i nuovi dati che fotografano il mercato immobiliare italiano al primo semestre del 2009 attraverso l’ informazione sul numero delle compravendite e sui prezzi.

Il calo nel numero di compravendite è ancora una volta consistente (-15,6% tendenziale nel primo semestre dell’ anno) anche se meno forte rispetto al momento di massima intensità della crisi, ovvero alla seconda metà del 2008 quando il fallimento di Lehman Brothers gela i mercati finanziari e immobiliari.

Rispetto al massimo del 2006 quando le case compravendute erano arrivate a 845.000 oggi, proiettando i dati dell’ Agenzia su tutto il 2009 Nomisma stima, a fine di quest’ anno, un numero di case compravendute pari a 600.000 si tratta di ben il 12,6% in meno in un anno.

Nel cercare di individuare le differenze territoriali del mercato delle compravendite, Nomisma segnala come nei capoluoghi i volumi di compravendite tengono meglio che nel resto delle provincie mentre, al sud, la crisi è ancora acuta dato che, a differenza del nord e del centro, qui la diminuzione dei volumi di compravendite è ancora più forte di quella registrata precedentemente.

Compravendite: da 5 anni cresce il valore mobiliare delle seconde case

La Nota trimestrale, realizzata a cura dell’ Agenzia del Territorio, evidenzia che nel 1° trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 299.419 transazioni, con un decremento pari al -18,7% rispetto al 1° trimestre 2008 (tasso tendenziale).

Si conferma, pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo periodo di crescita più o meno continua. In particolare: il settore residenziale con 135.872 compravendite è quello con il decremento che rispecchia la situazione generale di tutti i settori, pari al -18,7%; il settore terziario con 3.449 transazioni, risulta in decrescita del -20,6%; il settore commerciale con 8.723 NTN risulta in calo del -23,9%; il settore produttivo con 2.525 NTN è quello con il calo più significativo, -33,5%.

Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale per macro – aree geografiche, risulta evidente che nel 1° trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è maggiore nel Nord (-20,6%) ed appena più contenuto nel Centro (-16,9%) e nel Sud (-16,0%).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce del 15,8% mediamente, nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 20%. Tale dinamica evidenzia un recupero della quota di mercato dei capoluoghi sul totale provinciale.

Dall’ analisi dei dati delle quotazioni degli immobili delle città metropolitane, riportata nel 3° Rapporto UIL famiglia – reddito – casa, emerge che, dal 1° semestre 2008 al 2° semestre 2008, vi è stato un decremento pari al -0,6%. Lo studio ha preso in considerazione la media tra il valore massimo e il valore minimo di un’abitazione di 70 mq ubicata in centro, semicentro o periferia, in stato conservativo normale.

Fiscalità. Ici anche per le fonti rinnovabili

La tassa che grava sugli immobili si paga soprattutto sugli impianti eolici e fotovoltaici, considerati alla stregua di opifici in categoria D1. L’ ha deciso l’ Agenzia del territorio (con risoluzione n. 3 del 2008) sulla base di una disciplina catastale del 1949. Una situazione analoga a quella delle centrali idroelettriche.

La legislazione italiana quindi impone l’ Ici sui pannelli fotovoltaici considerandoli come dei normali edifici industriali e quindi sottoponibili alla tassa. A Roma, nel corso del Forum Qualenergia, l’ amministratore delegato di Unendo energia, Enrico Bruschi denuncia infatti il pagamento di 150.000 euro all’ anno di Ici per impianto eolico da 36 Mw.

‘”Il comune – spiega Bruschi – vuole l’ imposta che va a sommarsi alle royalties per aver accettato di ospitare l’ impianto nel proprio territorio. Per determinare la tassa si è risaliti al valore catastale in base all’ investimento, con un’ attualizzazione a un certo anno, che è diventata la base su cui si paga tra il 5 e il 7 per mille”.

A Bologna, però, Unendo energia, come conferma Bruschi, può investire in eolico senza pensare all’ Ici: una sentenza di gennaio 2009 della Commissione tributaria provinciale esclude dal pagamento dell’ Ici gli impianti eolici, inquadrabili nella categoria catastale E, cioè immobili con destinazioni speciali e di pubblico servizio, pertanto esenti da Ici. Per il fotovoltaico a terra, la questione, tuttora in discussione, sembra aperta.