acquisto casa

Un mini boom nel campo delle compravendite immobiliari: l’ acquisto della nuda proprietà

Negli ultimi anni si va delineando sempre più l’ interesse per questa tipologia di immobili residenziali, determinato ovviamente da diversi fattori. Innanzitutto dalla crisi economica in atto, che costringe proprietari anziani a vendere la loro casa in nuda proprietà per realizzare liquidità e far fronte alle necessità quotidiane.

E inoltre Borsa e Titoli di Stato hanno deluso gli investitori, che si sono orientati all’ acquisto della casa in nuda proprietà: il mattone rimane pur sempre il bene rifugio per eccellenza. Sempre più numerosi sono gli acquirenti che preferiscono questo tipo di investimento, anche per il futuro dei figli che, ad un certo punto, potranno venirne in possesso.

Le analisi sul tema condotte da diversi operatori del settore confermano questo trend del mercato immobiliare attuale. Una tendenza che si è registrata nelle grandi città e particolarmente a Roma.

Cos’ è la nuda proprietà
Questa operazione consiste nel fatto che il proprietario cede all’ acquirente la sola nuda proprietà, ma mantiene per tutta la vita la piena disponibilità dell’ immobile, cioè l’ usufrutto. Molto spesso, l’ estinzione dell’ usufrutto coincide con la scomparsa del venditore e così all’ acquirente passa anche l’ usufrutto.

Da idealista.it le 8 regole d’ oro per i first – time buyers

L’ acquisto della casa è un passo importante e complesso nella vita di ognuno e in quanto tale richiede cautela e attenzione da parte di chi si appresta a compierlo.

Se questa regola è valida per chi ha già avuto esperienza in fatto di compravendita immobiliare e quindi avrà un minimo di dimestichezza con la materia, a maggior ragione lo è per chi si trova a comprare casa per la prima volta.

L’ ufficio studi di idealista.it ha pensato di rendere il tuo compito più semplice con 8 preziosi consigli per i first – time buyers (coloro che acquistano casa per al prima volta)

1. Inizia dai fondamentali
Compri casa per la prima volta? Iniziamo allora con una regola basilare: fatti i conti in tasca, definisci quanto sei disposto a spendere e restringi la ricerca agli immobili con un prezzo prossimo al tuo budget. Una volta che hai individuato l’ abitazione che ti interessa, compara il prezzo e le caratteristiche con immobili simili in vendita nello stesso quartiere.

Mutui. Ancora in calo il tasso medio per i mutui casa. Gli italiani sono i meno indebitati in Europa

È quanto emerge dal Supplemento al Bollettino statistico di Bankitalia: a luglio si attesta al 3,38% in calo dal 3,64% di giugno. Il Taeg, comprensivo delle spese accessorie, è al 3,51% in luglio rispetto al 3,79% di giugno. I tassi sono invece sostanzialmente fermi per i mutui casa di durata superiore ai dieci anni. Per quelli stipulati a luglio il tasso medio rilevato da via Nazionale è del 5,17% contro il 5,18% indicato per giugno. Evidente, comunque, il calo registrato nel corso di un anno: nel luglio 2008 era al 6,08%.

Gli italiani si confermano tra i più virtuosi in Europa in materia di risparmio. Infatti, secondo uno studio della Commissione europea, solo 12 famiglie su 100 in Italia hanno un mutuo, mentre tra i principali paesi come Germania, Francia, Spagna e Gran Bretagna la percentuale oscilla tra il 25% e il 30% e in Olanda il 40% delle famiglie ha un mutuo per l’ acquisto della casa.

La voce mutui immobiliari rappresenta circa il 70% dell’ indebitamento delle famiglie del vecchio continente, che ammonta a 7 mila miliardi di euro. Negli ultimi anni l’ indebitamento delle famiglie in Europa è progressivamente aumentato: nei primi anni ’90 l’ indebitamento ammontava a circa il 50% del reddito, per salire all’ 86% nel 2004 e lo studio stima un’ ulteriore crescita alla luce della crisi finanziaria. Nell’Europa dei 27 in media l’ indebitamento pro capite ammonta nel 2007 a 1.971 euro. I più indebitati sono gli inglesi con quasi 5 mila euro pro – capite.

Da un’ indagine di idealista.it un nuovo trend immobiliare: l’ acquisto casa in condivisione

L’ alternativa possibile ai prezzi elevati delle case e ai canoni di affitto alle stelle, per chi vuole o deve vivere in città.

Il fenomeno non riguarda soltanto gli studenti, ma anche persone al primo impiego o con un reddito che non consente di sostenere affitti troppo alti. L’ indagine di idealista.it sugli affitti in condivisione conferma questa soluzione, che poi non è neppure a buon mercato: affittare una stanza a Milano, ad esempio, costa in media 446 euro / mese, contro i 434 euro / mese necessari per condividere casa a Roma.

Il fenomeno è già molto diffuso in Inghilterra, dove esistono diversi portali dedicati a chi cerca / offre casa in condivisione. Ad esempio, flatnightfever.co.uk è un social network dedicato a chi deve condividere lo spazio abitativo con altri nella forbidding London, per scelta o per necessità. La società organizza anche incontri settimanali per fare conoscere gli iscritti al sito, che possono procedere a una prima selezione.

Infatti, per evitare convivenze problematiche, chi cerca casa deve poter definire da subito come dovrebbe essere il futuro coinquilino. Secondo gli utenti di idealista.it il compagno / a di appartamento ideale non deve possedere animali domestici (77%), poche prevenzioni per i fumatori e per quanto riguarda il sesso del coinquilino, si tende a preferire quello di sesso opposto (50,5%).

Casa, migliorano le prospettive

I prezzi delle case continuano a scendere, ma meno delle attese degli operatori. Nel primo semestre del 2009 sono scesi meno rispetto al calo registrato nella seconda parte del 2008 nelle grandi città, nei loro hinterland e nei capoluoghi di provincia. In linea generale, visto che in Italia il proprietario tendenzialmente non vuole abbassare il prezzo di vendita, le compravendite con lo sconto si registrano solo nei casi in cui i venditori hanno avuto necessità di rientrare del capitale investito, oppure di realizzare un contestuale acquisto.

In quanto al livello delle transazioni restano in sensibile diminuzione, ma la sensazione degli operatori Tecnocasa è che a partire dal secondo semestre del 2009 ci sarà una ripresa. La voglia di comprare casa sta venendo a chi è alla ricerca della soluzione da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione) mentre continua a salire il numero di chi compra case come investimento sulla scia dell’ incertezza che ha interessato i mercati finanziari.

Nelle macroaree, nel primo semestre dell’ anno, secondo i dati Tecnocasa, l’ analisi dei prezzi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) e dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%). La diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata a Napoli (-3,8%), Bologna (-3,4%) e Genova (-3,1%). La capitale registra una diminuzione del 2,8%, Milano dell’ 1,7%.

News. Il mercato immobiliare italiano verso la normalità

Da uno studio Tecnocasa si evince che nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia.

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre del 2009 ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’ interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’ acquisto dell’ abitazione. Si conferma invece, come già avvenuto nel semestre precedente, la scelta degli investitori verso il mattone a fronte dell’ incertezza che ha interessato i mercati finanziari.

In questo semestre si sono mossi in particolare coloro che avevano un capitale da impiegare nell’ acquisto della casa o che hanno fatto ricorso a mutui di importi contenuti. In seguito all’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito si è registrata ancora una minore disponibilità di spesa di chi ha acquistato facendo prevalentemente ricorso al mutuo. Le categorie penalizzate sono state ancora gli immigrati e i lavoratori con contratto a tempo determinato.

Mercato immobiliare. Previsioni Nomisma 2009

Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma 2009 gli operatori immobiliari ritengono che il punto più basso del mercato abitativo, in quanto a numero di compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto. Di certo viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

I volumi
Tale valutazione lascia prevedere volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

I prezzi delle abitazioni
Già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 2009, potrebbero quest’ anno risultare più bassi, rispetto all’ anno precedente, del 6 – 8%. Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’ anno, i prezzi potrebbero subire un’ ulteriore, contenuta flessione nell’ ordine del 2 – 3%. Dal 2011 l’ intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista per l’ economia del paese.

Immobili di qualità
L’ aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili riflette, però, andamenti diversi per gli immobili di qualità rispetto agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili a reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche, impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali si assiste alla più forte rarefazione della domanda.

Agevolazioni prima casa. Non si perde il bonus fiscale se il contribuente non riesce a reinvestire per colpa del venditore

Non si decade dai benefici fiscali prima casa per mancato reinvestimento della somma ricavata dalla vendita di un immobile, se il contribuente non ha potuto riacquistare un altro fabbricato per inadempimento del venditore.

Il mancato acquisto può dipendere da un’ emergenza in cui può venire a trovarsi l’ interessato nel caso in cui il venditore abbia nascosto l’ esistenza temporanea di un atto di pignoramento sul bene compravenduto. Lo ha stabilito la Commissione tributaria provinciale di Roma, quarta sezione, con la sentenza 204 del 16 giugno 2009.

Per il giudice romano, “gli accadimenti che derivano dal decorso del tempo non vanno considerati nella loro materialità e automaticità, in quanto occorre valutare l’ aspetto di soggettività derivante dal comportamento dell’ onerato”.

In questi casi, il Fisco deve verificare i motivi che hanno ostacolato il compimento del fatto impeditivo della decadenza. Il ricorrente, impugnando l’ avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni emanato dall’ agenzia delle Entrate di Civitavecchia, aveva dedotto che prima della scadenza del termine per la stipulazione era stato accertato un impedimento all’ acquisto dovuto a un pignoramento immobiliare sul terreno su cui era stato edificato il fabbricato.

La Certificazione Energetica degli edifici

Le costruzioni (a differenza ad esempio delle automobili) sono ferme all’ età della pietra. E non è un eufemismo: contribuiscono all’ inquinamento complessivo per il 40% circa del totale. La Certificazione Energetica degli edifici è un segno di una nuova civiltà che avanza. È un documento che permette all’ utente finale di conoscere quali saranno i consumi energetici della casa, con la rilevante incidenza che questi hanno nel costo di gestione della stessa.

Dare agli utenti, proprietari o affittuari, una maggiore consapevolezza sui consumi, sugli sprechi, sulla possibilità nel tempo di pagare meno sia in termini monetari che in termini di inquinamento dell’ aria, deve diventare un dovere di tutti gli operatori del settore specie nel momento in cui sono a diretto contatto con le famiglie, soprattutto nel momento in cui queste affrontano un impegno enorme, quello dell’ acquisto della propria casa, investendo un capitale che magari pagheranno in 20 o 30 anni! Andiamo finalmente verso la cultura della responsabilità e della consapevolezza dei problemi personali e sociali, perché l’ inquinamento provocato dalle nostre attuali abitazioni ricade direttamente sulla nostra salute e su quella dei nostri figli.

È una questione culturale profonda

La persona che acquista una macchina è abituata ad informarsi dal venditore dei consumi della macchina. Altrettanto non si può dire per chi acquista o prende in locazione un alloggio. Investe un capitale 10 – 15 – 20 volte superiore a quello che serve per acquistare una macchina, ma si ferma a considerare spesso le finiture interne, i pavimenti, a volte solo l’ aspetto esterno.

Certificazione energetica e diagnosi energetica: la differenza

La certificazione energetica fotografa una realtà al momento dello studio. Il foglio (attestato) che normalmente si propone, si compone di tre pagine. La prima, caratterizzata da strisce di colori, fa vedere in maniera evidente la classe di appartenenza del fabbricato, i consumi in termini di Kwh / mq anno. In seconda pagina illustra gli indicatori prestazionali, cioè i consumi teorici per riscaldamento, per raffrescamento estivo, per produzione di acqua calda sanitaria, per l’ energia elettrica, espressi in Kwh / mq oltre che i kg / mq di CO2 immessi in atmosfera.

La diagnosi energetica fa capire come intervenire sull’ immobile per ottimizzare gli interventi, sapendo in quanto tempo si può ammortizzare il capitale investito. È importante considerare i costi nella vita utile dell’ impianto: ad esempio, se si utilizza una caldaia a condensazione, bisogna sapere che inizialmente per l’ acquisto si spende il doppio di una caldaia normale, ma dopo i primi tre anni viene ammortizzato il maggior costo e nei successivi 12 anni si hanno dei vantaggi nei consumi!)

La stessa cosa sarà per le case: gli edifici certificati in classe A o B o C acquisteranno valore nel mercato immobiliare mentre gli edifici classificati F o G sono destinati a perdere valore.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le locazioni effettuate, le transazioni immobiliari, le compravendite e le locazioni previste

Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.

Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).

Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.

Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.

Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.

Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.

Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città

Le transazioni immobiliari effettuate negli ultimi due anni
Nel biennio 2007 – 2008 è emerso che solo il 10% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione cioè, acquistato, venduto, preso in locazione e / o dato in locazione un immobile. Mettendo a confronto l’ Indagine attuale sui grandi Comuni con le due precedenti è emerso che continua a scendere la quota di chi ha effettuato almeno una transazione immobiliare nelle grandi città. Infatti, nell’ Indagine 2005 erano il 18,5% degli intervistati e nel 2007 sono stati il 12,4%.

Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.

Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.

Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.

Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.

Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).

Ed è sempre voglia di casa. Resiste la fiducia nell’ acquisto

Le frugali famiglie italiane hanno impedito che il nostro mercato immobiliare subisse le conseguenze della crisi finanziaria come accaduto in altri paesi. Le famiglie di casa nostra hanno reagito alla crisi riducendo i consumi, specie di beni durevoli, e aumentando la propensione al risparmio, dall’ 11,5% del 2007 all’ 11,9% del 2009, con un comportamento che interrompe una tendenza al ribasso più che ventennale.

Peraltro, la risposta italiana alla crisi di fiducia che ha caratterizzato il mercato finanziario è stata quella di mantenere un’ elevata fiducia nell’ acquisto della casa; infatti, anche nel corso del difficile 2008, il mercato della casa ha registrato il buon risultato di circa 700mila compravendite (in riduzione di circa il 15% rispetto all’ anno precedente) con prezzi medi solo leggermente ritoccati al ribasso, mentre in paesi come Usa, Uk e Spagna i prezzi delle case hanno registrato forti discese, anche nell’ ordine del 20 – 30%.

Oggi circa 3,5 milioni di famiglie stanno ancora prendendo in seria considerazione l’ idea di acquistare una abitazione nei prossimi due anni. Anche la maggior parte del mercato degli immobili d’ impresa pare tenere in Italia. Un mercato peraltro molto più piccolo di quello delle abitazioni con meno di 80mila compravendite nel 2008, transazioni che, secondo diverse fonti, sono nell’ ordine dei 20 miliardi di euro, contro gli oltre 100 miliardi del mercato della casa.

+ Leggi tutto