Tecnoborsa

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare

Audizione di Tecnoborsa alla Camera dei Deputati Commissione VIII Ambiente, Territorio e Lavori pubblici.

Tecnoborsa – l’ Organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo Sviluppo e la Regolazione dell’ Economia Immobiliare – ritiene che l’ interconnessione sussistente tra filiera produttiva edilizia, necessità di riqualificazione e ristrutturazione di parte del patrimonio edilizio nazionale, efficienza energetica degli edifici, mercato immobiliare (di cui l’ housing sociale costituisce una componente), mercato delle locazioni, professioni dell’ immobiliare e politiche creditizie necessitino di un approccio olistico che consenta di affrontare in maniera incisiva l’ attuale crisi economica per fornire risposte ai mutati scenari macroeconomici.

L’ attuale quadro di riferimento edilizio – immobiliare costituisce, direttamente o indirettamente, la risultante di processi di forte innovazione tecnologica, crescente interconnessione con il settore finanziario, effettiva internazionalizzazione della domanda e dell’ offerta in particolare per quanto attiene le seconde case, gli investimenti a reddito di operatori istituzionali (quali fondi immobiliari, fondi pensione, assicurazioni) nonché per il settore turistico – ricettivo.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare: l’ importanza dell’ informazione economica

Attendibilità e trasparenza dell’ informazione economica quale ausilio dello sviluppo dei mercati e fattore di competitività.

Tecnoborsa contribuisce alla conoscenza della congiuntura dei mercati immobiliari e delle caratteristiche della domanda e dell’ offerta mediante specifiche indagini. Questi dati costituiscono un ausilio anche per la definizione di programmi gestionali (ad esempio per la pianificazione economica dei progetti, l’ industria edilizia, scelte di politiche creditizie) e per gli investitori esteri che – in genere – sono poco attratti dai mercati maggiormente rischiosi, ovvero caratterizzati da poca trasparenza, incertezza del quadro normativo, insufficiente attendibilità dei dati circa i prezzi di mercato degli immobili.

A tal fine vengono effettuate indagini periodiche dalle quali è possibile ricavare un quadro aggiornato e puntuale della situazione del mercato immobiliare in Italia, di quello residenziale in particolare:
a) sondaggi con cadenza trimestrale realizzati congiuntamente con Banca d’ Italia (focalizzati sugli operatori di mercato), nei quali viene rilevato l’ andamento delle compravendite, l’ andamento delle quotazioni e le prospettive a breve e medio termine. L’ indagine Banca d’Italia – Tecnoborsa costituisce uno strumento funzionale all’ analisi ed alla elaborazione di scenari di tendenza attendibili, che possano risultare di supporto per scelte di natura economico – gestionale;
b) indagini periodiche sviluppate nell’ ambito del proprio Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI (focalizzate sulle famiglie), che consente di definire un quadro degli orientamenti e delle attese nel breve e nel medio termine. Indagini che potrebbero essere integrate dalla puntuale e sistematica conoscenza di ulteriori elementi statistici quali, ad esempio, il numero di concessioni edilizie (o permessi di costruzione), che vengono rilasciate ai fini dell’ attivazione di nuovi cantieri edilizi.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare: il Valutatore immobiliare

La figura di Valutatore immobiliare indipendente certificato (caratterizzato da comprovata qualificazione).

Sulla base di quanto esposto nell’ articolo precedente si considera auspicabile una maggiore specializzazione dei valutatori e l’ istituzione di una qualifica nell’ ambito di ciascun albo o ruolo professionale. Moderni mercati immobiliari necessitano sempre più di attendibili stime dei valori immobiliari, anche tramite l’ applicazione di metodologie univoche, per una corretta e puntuale interpretazione dei valori di mercato, non solo per quanto riguarda le compravendite ma anche – ed in particolare – per una corretta individuazione economica degli asset societari e per le attività di finanziamento immobiliare al fine della corretta definizione del loan – to – value (LTV) ovvero del rapporto tra valore del bene e quantità di mutuo erogabile.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare: l’ efficienza energetica degli edifici

La riqualificazione del patrimonio edilizio nazionale comprendente il consolidamento strutturale e l’ efficienza energetica.

Da una prima indagine dell’ Agenzia del Territorio presentata a Ginevra nell’ ambito dell’UNECE Working Party on Land Administration (WPLA) emerge che, su 77 Provincie monitorate, sono stati rilevati 1.505.000 edifici nascosti ovvero sconosciuti al catasto. Ancorché per una parte possano essere immaginati semplici ritardi nell’ accatastamento pur in presenza di edifici regolarmente edificati, è presumibile che un’ altra parte sia conseguenza di ampliamenti e nuove costruzioni prive di permesso di costruzione.

Da una stima di Confedilizia emerge che in Italia vi sarebbero tra i 700 e gli 800 mila immobili inabitabili in quanto da ristrutturare o da rimettere in pristino, in gran parte situati nei centri storici. Appare evidente che la vastità del patrimonio immobiliare è tale che lo Stato potrà reperire risorse, nel tempo, solo per la riqualificazione ed il consolidamento statico degli edifici pubblici strategici.

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare: l’ edilizia sociale

L’ edilizia sociale è parte integrante e complementare del mercato immobiliare e strumento per soddisfare le esigenze abitative delle giovani coppie e delle fasce svantaggiate di reddito, per favorire la crescita economica e per ridurre la tensione abitativa.

L’ edilizia sociale può offrire opportunità di sviluppo per il mercato immobiliare e il settore dell’ edilizia abitativa ed essere un fattore stabilizzante dello sviluppo economico. Una politica di edilizia sociale innovativa può contribuire al recupero ed alla riconversione del patrimonio edilizio fatiscente o sottoutilizzato, alla stabilizzazione della produzione edilizia mediante lì attuazione di programmi pluriennali di realizzazione di nuovi alloggi. Inoltre, può contribuire allo sviluppo urbano e all’ applicazione di solidi standard ambientali sia nelle nuove costruzioni che nelle ristrutturazioni.

Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia.

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’ interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’ acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Mutui. Ancora in calo il tasso medio per i mutui casa. Gli italiani sono i meno indebitati in Europa

È quanto emerge dal Supplemento al Bollettino statistico di Bankitalia: a luglio si attesta al 3,38% in calo dal 3,64% di giugno. Il Taeg, comprensivo delle spese accessorie, è al 3,51% in luglio rispetto al 3,79% di giugno. I tassi sono invece sostanzialmente fermi per i mutui casa di durata superiore ai dieci anni. Per quelli stipulati a luglio il tasso medio rilevato da via Nazionale è del 5,17% contro il 5,18% indicato per giugno. Evidente, comunque, il calo registrato nel corso di un anno: nel luglio 2008 era al 6,08%.

Gli italiani si confermano tra i più virtuosi in Europa in materia di risparmio. Infatti, secondo uno studio della Commissione europea, solo 12 famiglie su 100 in Italia hanno un mutuo, mentre tra i principali paesi come Germania, Francia, Spagna e Gran Bretagna la percentuale oscilla tra il 25% e il 30% e in Olanda il 40% delle famiglie ha un mutuo per l’ acquisto della casa.

La voce mutui immobiliari rappresenta circa il 70% dell’ indebitamento delle famiglie del vecchio continente, che ammonta a 7 mila miliardi di euro. Negli ultimi anni l’ indebitamento delle famiglie in Europa è progressivamente aumentato: nei primi anni ’90 l’ indebitamento ammontava a circa il 50% del reddito, per salire all’ 86% nel 2004 e lo studio stima un’ ulteriore crescita alla luce della crisi finanziaria. Nell’Europa dei 27 in media l’ indebitamento pro capite ammonta nel 2007 a 1.971 euro. I più indebitati sono gli inglesi con quasi 5 mila euro pro – capite.

Locazioni: affitti irregolari agli studenti

Da un’ analisi di Assoedilizia, emerge che sarà un autunno caldo per le locazioni, dal momento che esamina alcuni fattori incidenti sull’ andamento del comparto quali: la crisi generale dell’ economia, con il rallentamento del dinamismo della domanda – offerta di locazione; le difficoltà economiche di molte famiglie di lavoratori – inquilini; il blocco delle immigrazioni sia interne sia dall’ estero; il calo dei tassi di interesse sui mutui; il consistente turn – over degli inquilini; la progressiva riduzione del fondo sociale affitti; la mancata introduzione della cedolare secca.

Rispondendo innanzitutto ai dati forniti dai centri studi specializzati – secondo i quali nel decennio 1999 – 2008 i canoni di locazione abitativa in Italia sono aumentati mediamente del 60 – 70% – Assoedilizia precisa che nello stesso periodo l’ inflazione è stata del 38%; gli incrementi reali si riducono, quindi, al 20 – 30%, due o tre punti all’ anno inferiori all’ incremento registrato da molti servizi e gravati, oltretutto, da un progressivo aumento della pressione fiscale.

Fra le cause principali della crisi del settore delle locazioni ci sono la perdita o il cambiamento del posto di lavoro, la riduzione delle entrate assieme ad altri fattori che creano difficoltà ai conduttori nel pagare l’ affitto con conseguente incremento degli sfratti per morosità, che oggi rappresentano il 70 – 80% del totale.

Per contro, il fondo governativo di sostegno affitti per le famiglie in difficoltà si è dimezzato dal 2001. Ma a ridurre la domanda di case in locazione residenziale e ad accentuare la rotazione degli inquilini concorrono altri fattori: i tassi dei mutui che hanno raggiunto livelli minimi e resteranno tali presumibilmente per lungo tempo e i valori di mercato degli immobili in discesa, che inducono chi cerca casa a puntare sull’ acquisto.

Casa e finanziamenti. In Italia mutui in flessione

Nel primo trimestre del 2009 il volume delle erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane ha subito una flessione del 23% (-3,3 miliardi di euro) rispetto allo stesso periodo del 2008. Il dato è confermato anche da un sondaggio di Bankitalia e Tecnoborsa da cui emerge che nel periodo aprile – giugno 2009 l’ erogazione di mutui per l’ acquisto di case è scesa al 68,3% rispetto al 70,4% del primo trimestre.

Il calo dei prestiti ipotecari ha un’ altra riprova se si considerano i valori forniti dai singoli istituti di ricerca, aggiornati al primo semestre del 2009 (che confermano la flessione del 23% del comparto anche a giugno 2009). Tranne poche eccezioni, per la maggior parte si sta profilando un anno da dimenticare sul fronte dei prestiti alle famiglie.

Su tutti spicca il -70% di UniCredit che ha visto crollare le erogazioni da 6,1 a 1,8 miliardi di euro da giugno 2008 a giugno 2009. Cali a doppia cifra anche per Intesa Sanpaolo (-20%) che però si conferma al primo posto nel comparto, Ing direct (-20%), Banca Mps (-12%), Ubi banca (-17%) e Unipol (-31%). Tra gli istituti in controtendenza emerge Cariparma (erogazioni a +146%).

In flessione anche l’ importo medio finanziato, sceso nel primo trimestre del 2009 a 114mila euro contro i 122mila di un anno prima. Una diminuzione legata alla graduale scomparsa dei mutui al 100%: secondo uno studio campione di Kiron nei primi sei mesi del 2009 circa il 74% dei mutui erogati rientra nella fascia Loan to Value, dal 61% all’ 80% del valore della casa.

Ma nonostante il calo delle erogazioni, la domanda a giugno è cresciuta per il quinto mese consecutivo (+8%), nettamente in rialzo rispetto alla debolezza archiviata lo scorso gennaio (-15%).

Sondaggio congiunturale Banca d’ Italia e Tecnoborsa sul mercato delle abitazioni in Italia

Dall’ inizio del 2009 Banca d’ Italia e Tecnoborsa conducono congiuntamente un sondaggio trimestrale presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari sullo stato del mercato residenziale in Italia, i cui risultati vengono pubblicati sul Supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia.

L’ iniziativa è volta ad arricchire la disponibilità di informazioni tempestive e sistematiche circa lo stato e le prospettive del settore immobiliare, che negli anni recenti ha assunto un peso rilevante per l’ analisi del ciclo economico e delle condizioni per la stabilità finanziaria.

Per quanto riguarda il Secondo Trimestre 2009 appena elaborato, prosegue la fase di debolezza del mercato immobiliare ma la flessione dei prezzi e del numero di compravendite si è tuttavia stabilizzata; inoltre, è rallentato l’ accumulo di case invendute. Le valutazioni degli operatori circa la prospettiva a breve termine del proprio mercato di riferimento e di quello nazionale sono lievemente peggiorate, correggendo in parte il forte miglioramento registrato nella precedente rilevazione. Si confermano positive le attese di medio periodo per il mercato nazionale, pur se in misura meno accentuata rispetto al trimestre precedente.

Indagini campionarie
Nel primo trimestre del 2009 ha trovato conferma la fase di debolezza del mercato immobiliare, con indicazioni di più frequenti riduzioni dei prezzi, anche in rapporto alle richieste iniziali dei venditori, oltre che del numero delle compravendite; gli incarichi a vendere ancora da evadere crescerebbero allo stesso ritmo del periodo precedente.

Mercato immobiliare. Locazioni: in forte calo a Roma e Milano

Per quanto riguarda il mercato della locazione di immobili per le attività economiche, nel II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare si evidenzia che la congiuntura negativa indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor più, di espansione, mentre la parola d’ ordine è riduzione dei costi e razionalizzazione degli spazi, con l’ effetto di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.

Prezzi dei canoni d’ affitto in altalena nel primo semestre di quest’ anno secondo l’ ultimo rapporto di idealista.it relativo a tre delle principali città italiane: Milano, Torino e Roma. A Milano, dopo la frenata dei prezzi degli immobili da locare registratasi già a partire dal luglio dello scorso anno e proseguita poi con un leggero calo nella seconda parte dell’ anno, la caduta dei prezzi ha registrato un’ accelerazione in questo primo semestre del 2009.

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