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Mercato immobiliare. Compravendite: cresce la richiesta di immobili a Roma e Milano

Secondo il II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare è proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare ma, dopo un 2009 ancora improntato alla flessione del mercato nel 2010, si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla situazione attuale, in stretta correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, assieme all’ auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il riavvio, anche se graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare.

La percentuale di famiglie che si dichiara interessata ad acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle poco interessate). La motivazione per l’ acquisto dell’ abitazione è prevalentemente quella per prima casa (47,5%), seguita da quella per sostituzione (26,9%), per seconda casa (8,6%), mentre è in forte ascesa la spinta all’ investimento – erano poco meno del 12% l’ anno passato e quello prima, mentre oggi si registra circa il 17%, un balzo in avanti di circa il 40%.

I prezzi
Si tratta del secondo semestre consecutivo in cui i valori stanno volgendo verso il basso, mentre sono in piena flessione uffici e negozi. Rimane al momento indenne dal calo il segmento dei box auto. Per le abitazioni si tratta di una flessione del -2,5% nel I semestre 2009, che fa seguito alla riduzione del -1% della fine del 2008 e che si traduce nel -3,5% su base annua (-4,4% al netto dell’ inflazione).

Gli operatori immobiliari reputano che il punto più basso del mercato abitativo, sotto il profilo del numero delle compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto e viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

Tale valutazione influenza la previsione su volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia Giugno 2009

Questo sondaggio presenta i principali risultati dell’ inchiesta trimestrale sullo stato del mercato immobiliare in Italia condotta congiuntamente dalla Banca d’ Italia e da Tecnoborsa. Le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte tra il 22 aprile e il 26 maggio 2009. Hanno partecipato 929 agenti, che hanno fornito informazioni sull’ attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (gennaio – marzo 2009), nonché sulle prospettive del settore. Si ringraziano le agenzie che hanno accettato di partecipare all’ indagine.

Nel primo trimestre del 2009 ha trovato conferma la fase di debolezza del mercato immobiliare, con indicazioni di più frequenti riduzioni dei prezzi, anche in rapporto alle richieste iniziali dei venditori, oltre che del numero delle compravendite; gli incarichi a vendere ancora da evadere crescerebbero allo stesso ritmo del periodo precedente. Si attenua il pessimismo degli operatori circa le prospettive a breve termine del mercato di riferimento e di quello nazionale. Per il medio periodo, le attese degli agenti relative al mercato nazionale registrano un miglioramento rispetto alla precedente rilevazione.

I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel primo trimestre del 2009 il saldo percentuale tra le indicazioni di aumento e riduzione dei prezzi è risultato negativo, in misura più accentuata rispetto a quanto già rilevato per l’ ultimo trimestre del 2008 (-59,9 punti percentuali contro -54,8. Come nelle precedenti rilevazioni, le valutazioni degli agenti segnalano una più diffusa tendenza al ribasso nelle regioni del Nord Est e, per tutte le ripartizioni geografiche, nelle aree urbane (con popolazione del centro principale superiore a 250.000 unità).

Numero di compravendite
Nel corso del primo trimestre del 2009 circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile, una quota pressoché invariata rispetto alla fine dello scorso anno, con una incidenza che si conferma superiore nelle regioni del Nord Est (79,1 per cento, contro circa 60 nelle altre ripartizioni geografiche). Nel complesso il numero delle compravendite effettuate tramite l’ intermediazione degli agenti è stimabile intorno alle 135 mila unità, con un calo dell’ ordine del 5 per cento rispetto al trimestre precedente.

Incarichi a vendere
Il saldo tra le risposte in aumento e in diminuzione del numero di incarichi a vendere ancora da evadere alla fine del trimestre è rimasto pressoché invariato rispetto alla precedente rilevazione (32,6 punti percentuali contro 34,7. La percentuale di agenti che indicano un aumento congiunturale del numero di nuovi incarichi è salita al 42 per cento (38,5 nel quarto trimestre del 2008) a fronte dell’ invarianza (al 24 per cento) della quota di coloro che ne riportano una flessione. L’ assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati rimane la motivazione principale di cessazione dell’ incarico a vendere (per il 65,9 per cento delle agenzie; seguita da proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore (53,4 per cento) e da difficoltà dell’ acquirente a reperire il mutuo (50,3 per cento).

Mutui: in Eurolandia l’ Italia rallenta di più

La Bce ha lasciato invariato all’ 1% il costo del denaro in Eurolandia, che resta al minimo storico dal 1999, inizio della gestione Bce. L’ Eurotower ha lasciato invariato il tasso sui depositi allo 0,25% e anche quello marginale all’ 1,75%. Con i tassi all’ 1%, il differenziale tra il costo del denaro negli Usa e quello nell’ Eurozona resta attestato sull’ 1%, tenuto conto che la Fed ha praticamente azzerato il tasso sul Fed Funds, fissando un range compreso tra 0% e 0,25%.

Il rapporto mensile dell’ Abi rende noto che, nel mese di maggio, il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’ acquisto di abitazioni – che sintetizza l’ andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni a tasso fisso e variabile – è sceso al 3,81%, in calo rispetto al tasso del mese precedente che evidenziava un valore del 4,06%. Secondo l’ Abi si tratterebbe di un ritorno ai livelli di dicembre 2005. A maggio sono rallentati anche i prestiti bancari (+2,3% rispetto al +2,5% di aprile).

Dalla 26^ edizione dell’ Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, CRIF e Prometeia, il comparto dei mutui evidenzia in modo netto gli effetti della crisi finanziaria e mostra nel 2008 una riduzione delle consistenze rispetto al 2007 (-0,9%), dovuta al pesante calo nelle nuove erogazioni (-14,4% rispetto all’ anno precedente), anche se il mercato ha beneficiato della crescente richiesta da parte delle famiglie di mutui di sostituzione e / o di surroga, nell’ ambito delle nuove misure sulla portabilità.

Compravendite: forte contrazione nei comuni minori

Dal rapporto 2009 MonitorImmobiliare realizzato congiuntamente da Censis e Scenari Immobiliari su un panel di operatori del mercato emerge che per metà di questi c’ è una sostanziale tenuta, malgrado la difficile congiuntura che ha investito il mondo dell’ immobiliare italiano, mentre il 36% è pessimista e convinto che la situazione non migliorerà a breve e il restante 14% ritiene che il peggio sia ormai alle spalle.

Per quanto riguarda l’ andamento complessivo del 2009, i settori considerati più in difficoltà sono i capannoni industriali (il 47% degli operatori parla di crollo), i negozi tradizionali (segmento in ridimensionamento per il 41% degli intervistati e con rischi di crollo per un altro 35%) e le strutture alberghiere (mercato in riduzione per il 63% degli esperti e in forte crisi per il 31%). Più solido il settore residenziale, per il quale gli esperti prevedono un ridimensionamento contenuto e prospettive di ripresa soprattutto a partire dal 2010.

Circa i fattori di cui ha bisogno il mercato immobiliare italiano in questo momento per fare un passo in avanti verso un nuovo sviluppo, due sono le questioni che vengono considerate centrali: da un lato, il definitivo affermarsi di una nuova mentalità in cui il mercato immobiliare non è più una variabile indipendente dalla qualità del prodotto, anzi ne rappresenta un collegamento diretto (priorità per quasi i due terzi delle risposte); dall’ altro, la necessità fondamentale di conseguire condizioni di maggiore regolazione e trasparenza del mercato (41%).

Nel Rapporto 2009 sul mercato immobiliare residenziale l’ Agenzia del Territorio sostiene che l’ inversione di tendenza del settore è iniziata a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’ andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’ area del Nord – Est quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud e Isole (-11,6% circa).

Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord – Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) e anche nel Nord – Est (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Confronto con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005

Dal confronto dell’ Indagine Tecnoborsa 2009 sulle sei grandi città italiane con le due precedenti eseguite nel 2007 e nel 2005 emerge che per tutti i tipi di transazioni presi in esame c’ è stata una battuta di arresto per un totale di -8,5 punti percentuali rispetto al 2005.

Tale situazione era emersa anche a livello nazionale dal confronto dell’ Indagine 2008 con quelle effettuate nel 2006 e nel 2004. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare c’ è stato su tutto il territorio italiano indipendentemente dalle dimensioni dei Comuni e le città di Roma e Torino sono risultate comunque le più vivaci.

Nell’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nell’Indagine 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad analizzare le cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà degli insuccessi sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto all’ Indagine 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze, anche se è notevolmente calata rispetto all’ Indagine 2007. Invece, i due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione più della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono dimensione e prezzo.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 è emerso che le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali, fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le locazioni effettuate, le transazioni immobiliari, le compravendite e le locazioni previste

Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.

Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).

Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.

Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.

Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.

Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.

Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.

Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.

Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città

Le transazioni immobiliari effettuate negli ultimi due anni
Nel biennio 2007 – 2008 è emerso che solo il 10% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione cioè, acquistato, venduto, preso in locazione e / o dato in locazione un immobile. Mettendo a confronto l’ Indagine attuale sui grandi Comuni con le due precedenti è emerso che continua a scendere la quota di chi ha effettuato almeno una transazione immobiliare nelle grandi città. Infatti, nell’ Indagine 2005 erano il 18,5% degli intervistati e nel 2007 sono stati il 12,4%.

Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.

Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.

Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.

Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.

Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).

L’ Indagine Tecnoborsa 2009: le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città. Transazioni e mutui

Pur in un clima di crisi conclamata e globale quale quella che stiamo attraversando e per la quale trapelano solo sporadici segnali di difficile e lenta ripresa, nelle sei grandi città italiane le famiglie tornano a investire, anche nel settore immobiliare che, pur tuttavia, continua a seguire un trend discendente.

I dati ufficiali 2008 dell’ Agenzia del Territorio confermano un calo generale delle compravendite superiore ad almeno il 10% nelle città di Roma, Napoli,Torino, Milano, Genova e Palermo e i risultati della presente Indagine Tecnoborsa sulle stesse città sono in linea per quanto riguarda il biennio 2007 – 2008 e prevedono, inoltre, un ulteriore calo per il 2009 – 2010, comprese le locazioni.

Secondo i dati preliminari del Ministero dell’ Interno, ad aggravare la crisi nelle aree metropolitane a più alta tensione abitativa nel 2008 ci sono state 51.390 nuove sentenze di sfratto (+17,14% sul 2007), in pratica la maggioranza assoluta, oltre 40.600, sono state per morosità.

Le richieste di sfratto presentate alla forza pubblica per eseguire gli sfratti sono state 138.040, con un aumento rispetto al 2007 del 26,13%. Gli sfratti eseguiti, invece, sono stati 24.996, l’11,25% rispetto al 2007. A Roma gli sfratti emessi sono arrivati a 53.000 con un incremento del 171%; dati preoccupanti anche per Napoli con 1.800 esecuzioni e Palermo con 1.700.

L’ assenza di edilizia pubblica e gli effetti della crisi economica che mette a rischio posti di lavoro costituiscono il più pesante disagio abitativo degli ultimi dieci anni, per questo è in giacenza una richiesta del Sicet affinché il Governo metta a disposizione i 550 milioni di euro fermi dal 2007 per ultimare e rendere disponibili 12.000 alloggi pubblici che allevierebbero il problema.

Anche il Piano Casa per l’ edilizia abitativa potrà offrire un contributo significativo per fronteggiare la situazione, in particolare per le giovani coppie e gli anziani, nonché contribuire a una nuova modalità di gestione del territorio e al recupero di spazi abitativi.

L’ Indagine Tecnoborsa 2009. Le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città. Transazioni e mutui

“Nelle transazioni immobiliari registrate nelle sei maggiori città italiane si registra una battuta di arresto di circa -8,5 punti percentuali rispetto al 2005, confermando una situazione già conclamata a livello nazionale. Quindi, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare è in qualche misura indipendente dalle dimensioni dei Comuni”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Dall’ Indagine attuale il gap tra domanda e offerta, nel mercato delle compravendite, è risultato di 2,6 punti percentuali, valore superiore a quello rilevato nel 2007 (1,8 punti), ma ancora leggermente inferiore a quello del 2005 (3 punti percentuali). Anche per il mercato delle locazioni si è riscontrato lo stesso andamento in ripresa nel divario tra domanda e offerta (1,7 punti percentuali nel 2009, ed era 1 punto nel 2007 e 3,2 nel 2005).

Andando ad esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili.

Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato, al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%) che, pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salito di 22 punti percentuali rispetto al 2007; al secondo posto continuiamo a trovare la seconda casa vacanze (8,7%), anche se con una forte diminuzione rispetto al 2007 (-14,4 punti percentuali). I due requisiti a cui hanno prestato maggiore attenzione coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione, nel biennio preso in esame, sono stati dimensione (62,9%) e prezzo (59,6%).

Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’ immobile acquistato, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco/per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti); viceversa, quasi il 100% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto delle dimensioni dell’ immobile comprato. Le città più attive negli acquisti risultano Roma e Torino.

Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%).

Indagine Borsa Immobiliare di Roma 2009: le famiglie romane e il mercato immobiliare. Transazioni e mutui

“Il Centro Studi sull’ Economia Immobiliare di Tecnoborsa ha elaborato per la Borsa Immobiliare di Roma un’ analisi, realizzata intervistando 800 famiglie romane, sul mercato immobiliare, che analizza compravendite, locazioni e accesso ai mutui effettuati nel biennio 2007 – 2008, nonché fornisce interessanti previsioni per l’ anno in corso ed il prossimo. La Capitale – con l’ 11% di transazioni totali effettuate – rispetto alle altre grandi città italiane registra un andamento immobiliare specifico che, in questa fase di cambiamento di ciclo, merita un approfondimento”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Infatti, pur essendo inserita in un panorama nazionale in cui si è registrato un calo generalizzato superiore al 10% nelle compravendite, Roma è risultata più attiva per quanto riguarda le compravendite mentre, rispetto alle locazioni, la domanda è stata meno vivace.

In particolare, per quanto riguarda gli acquisti effettuati, il 6,3% delle famiglie romane dichiara di aver comprato un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008, mentre lo 0,9% ha tentato senza riuscirvi, con uno scarto di +1,6 punti percentuali rispetto alle altre città. Le motivazioni principali della difficoltà all’ acquisto risiedono nel prezzo troppo elevato rispetto alle disponibilità economiche e alla qualità degli immobili, per un totale dell’ 85,8% degli intervistati.

L’ 82,5% di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare un’ abitazione in cui vivere. Al secondo posto, anche se con un notevole divario, c’ è chi l’ ha fatto per acquistare una casa per parenti prossimi (10,5%); infine, a parità di percentuale (3,5%) c’ è chi ha acquistato una seconda casa per le vacanze o per effettuare un investimento. I requisiti che hanno pesato maggiormente nelle scelta della prima casa sono stati il prezzo dell’ immobile (57,4%) e la dimensione idonea alle esigenze della famiglia (53,2%).

Significativo è stato l’ acquisto di case situate nella periferia di Roma (41%) e questi risultati confermano ulteriormente il fenomeno per cui ormai da anni le famiglie romane si vanno spostando verso gli anelli più esterni della città, evidentemente più idonei, in particolare per un prezzo più accessibile. Complessivamente, più del 70% degli intervistati si ritiene molto / abbastanza soddisfatto della dimensione, del contesto residenziale, delle dotazioni e dello stato di conservazione del bene comprato.

Piano casa. Ampliamenti e demolizioni: le varie interpretazioni delle Regioni

Le Regioni premono l’ acceleratore sugli ampliamenti. Ammessi in alcuni casi interi condomini senza distinzioni o limiti di metratura. Non è più soltanto un piano casa quello che sta prendendo forma attraverso le leggi regionali. E neanche il “piano delle villette” di Berlusconi.

Le Regioni hanno interpretato con grande libertà e autonomia l’ intesa raggiunta con il governo il 1° aprile sul rilancio dell’ edilizia attraverso i lavori di ampliamento, demolizione e ricostruzione. E hanno ammesso ai lavori non solo le villette uni o bifamiliari, ma in qualche caso tutti i condomini, senza distinzione né limiti di metratura. È il caso ad esempio della Sicilia (Regione che gode di totale autonomia in materia) e del Veneto, che con il proprio disegno di legge aveva preceduto l’iniziativa del governo.

I piani regionali, poi, non si fermano alla casa. A parte la rigida Toscana – l’ unica ad avere già una legge – più o meno ovunque nelle altre sei realtà che hanno varato un disegno di legge sarà consentito allargare del 20% anche immobili che, oltre alle abitazioni, contengono qualche ufficio o negozio (ad esempio in Campania, Piemonte e Umbria).

Proprio l’ Umbria ammette anche interventi su capannoni industriali e artigianali, ma dentro un più ampio piano attuativo. Senza dimenticare che la demolizione e ricostruzione di capannoni e stabilimenti è un caposaldo anche del progetto veneto.

Gli interventi, secondo l’ intesa, dovranno servire anche a migliorare l’ efficienza energetica del patrimonio edilizio. I requisiti richiesti, però, sono molto diversi da una Regione all’ altra. Per ampliare una villetta in Piemonte, ad esempio, bisognerà ridurre del 40% il fabbisogno annuo di energia primaria dell’ edificio. In Lombardia, invece, basterà un taglio del 10% sui consumi del riscaldamento, mentre Veneto e Sicilia non chiedono requisiti particolari.

Locazioni: aumenta l’attenzione per la qualità degli immobili

Dall’analisi di Tecnocasa del mercato delle locazioni emerge che nel secondo semestre del 2008, a livello nazionale, vi è stata una contrazione dei canoni di -1,3% sui bilocali e di -0,7% sui trilocali. Nelle grandi città la flessione è stata più marcata con -1,9% per i bilocali e di -2,1% per i trilocali.

In tutte le realtà metropolitane si sono registrate contrazioni dei valori, ad eccezione di Bari dove, solo sui bilocali, si è registrato un aumento dello 0,7%; Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4,2% per i bilocali e -3,7% per i trilocali; i canoni medi di locazione più elevati rimangono quelli di Roma.

Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri. Resta sempre rilevante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.

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