Norme e leggi sulla casa

Scadenza fiscale. Entro il 31 luglio il modello 770 del condominio

Entro venerdì prossimo, 31 luglio, il condominio – nella persona dell’ amministratore o di persona designata dall’ assemblea condominiale – è tenuto a presentare, in qualità di sostituto di imposta, il modello 770 “semplificato”.

Lo segnala la Confedilizia, che ha diramato una Circolare agli iscritti al Registro nazionale amministratori della Confederazione per ricordare tale prossima scadenza fiscale a carico degli amministratori di condominio.

L’ adempimento riguarda tutti i condomini che nel 2008 abbiano effettuato ritenute e serve a comunicare all’ Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi a tali ritenute nonché gli altri dati previdenziali e assicurativi richiesti.

Condominio e certificazione energetica unica. Norme particolari regionali

La certificazione energetica condominiale,così come definita dal Dlgs 192, è valida per tutta l’ Italia a patto però che le singole regioni non dettino prescrizioni diverse. In effetti il Piemonte (legge n. 13 / 2007) e l’ Emilia Romagna (delibera assemblea legislativa n. 156 / 2008) riproducono pari pari la norma nazionale. Lo stesso poteva dirsi, fino a poco tempo fa, anche per la Lombardia. Dal 7 di settembre entra però in vigore il decreto dirigenziale n. 5376 / 2009, che prevede che il calcolo delle prestazioni energetiche sia fatto per singolo appartamento, anche se l’ impianto è centralizzato.

Resta la possibilità di redigere un attestato riferito a più unità immobiliari poste in un medesimo edificio, ma specificando comunque in questo documento le prestazioni delle singole unità. Esse saranno identiche tra loro per quanto riguarda la caldaia centralizzata e i muri esterni, ma potranno differire l’ una dall’ altra se un appartamento è all’ ultimo piano ed è sovrastato da un sottotetto non coibentato, se un altro ha i tripli vetri, se un terzo ha il pavimento sopra cantine non riscaldate. E così via.

Comunque gli uffici regionali continueranno a poter ricevere un solo documento per stabile, senza che si per forza necessario riceverne uno per appartamento. Restano comunque sottratti dalla certificazione condominiale i locali ad uso diverso (per esempio i negozi). Anche in caso di appartamento termoautonomo, l’ attestato deve essere comunque individuale.

Allegazione della certificazione ai rogiti e ai contratti di locazione: le leggi regionali

La legge di semplificazione n. 133 / 2008 ha cancellato dal decreto sul rendimento energetico l’ obbligo di allegare al rogito di compravendita la certificazione energetica e le sanzioni relative (pena la nullità dell’ atto). Resta obbligatorio dal 1° luglio 2009 che il venditore disponga della certificazione, ma non si dice nulla della sua consegna all’ acquirente. Nessun accenno, invece, all’ obbligo di fare la certificazione energetica in caso di locazione e di allegarla al contratto.

Ovviamente se le norme regionali non dicono diversamente, causa la mancanza di controlli da parte dei notai (che possono comunque rogitare) e l’ inesistenza di sanzioni, molti cittadini potranno aggirare le leggi tranquillamente, senza rischiare nulla. Quindi, in questi casi, anche la certificazione energetica condominiale non attirerà più di tanto.

Tuttavia le norme di alcune regioni continuano a volere che la certificazione sia allegata ai rogiti di compravendita e ai contratti di locazione, a scadenze diverse, sin dal 1° luglio 2009.

Risparmio energetico. Detrazione 55% e contratto servizio energia

Vi sono due casi in cui la certificazione o la qualificazione energetica diviene necessaria in condominio. Il primo è quando si chiede la detrazione fiscale del 55% sul risparmio energetico. Secondo la prassi dell’ Enea, il tecnico deve ci compilato online l’ attestato di qualificazione, secondo lo schema previsto nell’ allegato A del Decreto Economia e Finanze 19 febbraio 2007.

L’ attestato di certificazione, invece, va redatto solo nelle regioni che hanno legiferato in materia e in cui le norme tecniche siano applicabili (attualmente Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e provincia di Bolzano). Va comunque messo in un cassetto ed esibito solo in caso di controlli. I due attestati vanno redatti solo dopo il loro collaudo dei lavori, e testimoniano il raggiungimento di certi obiettivi previsti dalla legge per ottenere la detrazione.

Un altro caso in cui può scattare la certificazione energetica comune è quando il condominio si affida a un fornitore firmando un contratto di servizio energia. In tal caso si tratta di una certificazione comune, che deve però specificare le prestazioni alloggio per alloggio (quella indifferenziata non è ammessa). Secondo l’ allegato II al Decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 tale contratto prevede la fornitura di una determinata quantità di calore a un prezzo periodico prefissato e indipendente dalla quantità di combustibile consumato, salvo adeguamenti al variare dei costi dei carburanti stessi.

Schermatura delle finestre dal sole: nuovi obblighi

I nuovi obblighi sono dettati dal Dpr 2 aprile 2009, n. 59: tende o pellicole obbligatorie nei nuovi stabili e nelle ristrutturazioni che coinvolgano la facciata. Le prescrizioni riguardano tutti gli edifici esistenti, tranne quelli artigianali, industriali e adibiti ad attività sportive, comprese quindi anche le residenze. Un provvedimento che valuta il risparmio energetico non solo per la riduzione dei consumi nel riscaldamento invernale ma anche per tagliare i costi del condizionamento estivo.

Il decreto traccia due tipi di opere coinvolte nella nuova prescrizione. Al comma 19 dell’ articolo 4 afferma che è resa obbligatoria la presenza di sistemi schermanti esterni in quattro casi:

1) nuove costruzioni;
2) ristrutturazioni integrali o demolizioni e ricostruzioni di edifici con superficie utile maggiore di mille mq;
3) ampliamenti volumetrici superiori al 20%;
4) ristrutturazioni totali dell’ involucro edilizio.

Spiega Abramo Barlassina di Assites, l’ associazione di settore: I sistemi schermanti sono dispositivi mobili, che si estendono o si chiudono a pacchetto o a avvolgimento, autonomi dalla vetrata, e in genere costituiti da lame di alluminio, di legno o in tessuto per esterno. Forse i più diffusi sono le tende che sovrastano a pensilina le vetrine dei negozi e vengono in genere chiuse durante la notte. Non sono invece sistemi schermanti, per esempio, le tapparelle, le veneziane apposte sui balconi, le imposte e gli scuri: essi hanno come scopo essenziale la chiusura e l’ oscuramento delle finestre stesse, con benefici anche per la coibentazione invernale”.

Condominio e certificazione energetica unica

Come si sa, dall’ 1 luglio i proprietari di casa, in caso di compravendite, sono costretti a redigere l’ attestato di certificazione (o qualificazione) energetica dei loro appartamenti. Dal momento che le norme consentono di predisporre una certificazione energetica unica per tutto l’ edificio, è provvedere subito, per risparmiare: una sola certificazione costa meno di venti o trenta singole.

Il dlgs n. 192 / 2005 afferma, infatti, che, in caso di condomini dotati di caldaia centralizzata, è possibile redigere un’ unica certificazione energetica per tutto l’ edificio. Quando invece le caldaie sono singole, resta possibile certificare unitariamente gli appartamenti della stessa tipologia (grandezza e caldaiette simili).

A chi conviene
La certificazione energetica comune conviene a chi intende vendere il proprio appartamento entro alcuni anni. Invece sarà poco propenso ad affrontare la spesa chi è sicuro di continuare ad abitare la casa ancora per molto tempo o non intende affittarla a breve. Infatti la validità di un attestato è di dieci anni: all’ undicesimo questo documento non vale più.

Risparmio energetico. Nuove disposizioni sugli impianti termici centralizzati

Dal 25 giugno sono in vigore nuove norme in materia di risparmio energetico, con particolare riferimento agli impianti termici centralizzati. Lo comunica la Confedilizia, segnalando le disposizioni di maggiore interesse del provvedimento – uno dei decreti del uno dei decreti del Presidente della Repubblica attuativi del decreto legislativo 192 / 2005 – e precisando che lo stesso si applica in assenza di diverse disposizioni regionali.

In particolare, viene previsto che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 – e, comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW – sia preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati, ove esistenti.

Le cause tecniche o di forza maggiore che giustifichino la dismissione della caldaia centralizzata e la sua sostituzione con impianti di riscaldamento autonomi, dovranno essere dichiarate in una relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni di legge per il contenimento del consumo energetico.

Risparmio idrico: obbligatorio nei nuovi edifici

La Finanziaria 2008 (art. 1, comma 288) ha disposto che dal 2009 il rilascio del permesso di costruire sia subordinato, oltre che alla certificazione energetica dell’ edificio, anche alle “caratteristiche strutturali dell’ immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque meteoriche”.

La norma è terribilmente vaga e quindi è, come troppo spesso accade, inapplicabile. Tuttavia alcune Regioni hanno legiferato in modo ben più preciso, presupponendo due ipotesi di risparmio idrico: quello obbligatorio, previsto in caso di nuovi interventi, e quello volontario, in caso di opere con standard edilizi molto elevati, che possono perciò avere diritto ad agevolazioni urbanistiche e a contributi, in base a un punteggio in cui il recupero delle acque da pioggia ha un suo peso, insieme ad altri fattori (per esempio risparmio energetico, materiali ecocompatibili, ridotto inquinamento dell’ aria, eccetera).

Risparmio idrico imposto dalle leggi regionali

Lombardia (Regolamento n. 2 / 2006)
I progetti di nuova edificazione e gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente debbono prevedere contatori di consumo e dispositivi per la riduzione del consumo di acqua, quali: frangigetto, erogatori riduttori di portata, cassetta di scarico a doppia cacciata.

Negli edifici condominiali con più di tre unità abitative e nelle singole unità abitative con superficie calpestabile superiore a 100 metri quadrati bisogna realizzare la circolazione forzata dell’acqua calda potabile, anche con regolazione ad orario. Infine occorrono sistemi di captazione, filtro e accumulo delle piogge provenienti dai tetti nonché i vasche di invaso, possibilmente interrate e protette (per evitare incidenti).

Il certificatore energetico: la figura che dovrà adempiere alla redazione della certificazione energetica degli edifici

Il percorso certificativo di questa nuova figura segue tutto il processo edilizio che va dalla progettazione alla fine dei lavori per arrivare all’ Attestato di certificazione energetica, che include anche la classificazione energetica dell’ edificio. In mancanza delle linee guida nazionali e delle leggi regionali, l’ attestato di certificazione energetica viene sostituito dall’ “Attestato di qualificazione energetica” (D.Lgs 192 / 2005, attuazione della direttiva 2002 / 91 / CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia).

L’ Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.)
È compilato e sottoscritto dal soggetto certificatore e deve essere messo a disposizione dell’ acquirente o del conduttore di un immobile. Gli usi di energia riportati sull’ attestato riguardano il riscaldamento, la produzione di acqua calda ad usi igienico – sanitari, la climatizzazione estiva e l’ utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. Inoltre, al fine di fornire un’ indicazione circa l’ impatto dell’ edificio sull’ ambiente, nell’ attestato deve essere riportata la stima delle emissioni di gas ad effetto serra determinate dagli usi energetici dell’ edificio.

L’ attestato ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’ edificio o dell’ impianto.
Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico e per quelli che sono oggetto dei programmi di cui all’ articolo 13, comma 2, dei Decreti adottati dal Ministero delle Attività Produttive il 20 luglio 2004, l’ attestato di certificazione energetica deve essere affisso nello stesso edificio a cui si riferisce in un luogo facilmente visibile al pubblico.

I continui incrementi nel costo dell’ energia hanno portato l’ Unione Europea a sviluppare dei programmi per promuovere la cultura del risparmio energetico partendo dagli elementi che maggiormente consumano ed inquinano: gli edifici ad uso abitativo. L’ attestato di certificazione energetica è uno strumento in grado di restituire trasparenza al mercato dei servizi energetici creando un circuito virtuoso che porterà ad una riduzione continua e costante dei consumi energetici. D’ ora in avanti un edificio di qualità potrà e dovrà essere valutato anche in base al suo consumo energetico, non solo in base ai numerosi fattori che ne determinano il valore.

L’ obbligo di Certificazione Energetica
Nel gennaio 2008 è scattato l’ obbligo della certificazione energetica per gli appartamenti appartenenti ad un edificio civile servito dal servizio energia. L’ obbligo era già previsto dalla legge 10 / 91, ma la mancanza di decreti attuativi ne hanno impossibilitato la messa in pratica. Con il D.Lgs 192 / 2005 gli edifici di nuova costruzione e quelli interessati da grandi ristrutturazioni, sono interessati dall’ obbligo della certificazione energetica.

La Finanziaria 2007 e la Finanziaria 2008 hanno definito gli obblighi dell’ attestato di certificazione energetica per accedere alle detrazioni fiscali del 55 %. La legge 133 / 2008 pone infine delle restrizioni annullando l’ obbligo di allegare l’ attestato di certificazione energetica nel caso di trasferimento a titolo oneroso e locazione di immobili,eliminando inoltre la nullità del contratto per trasferimenti e locazioni nel caso di mancanza di attestato di certificazione energetica.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, stante l’ incertezza normativa per il contrasto tra norme nazionali e norme regionali ha invitato i Notai ad un atteggiamento prudente che prevede comunque l’ esibizione all’ acquirente dell’ attestato di certificazione energetica, pur non dovendo allegare tale attestato all’ atto notarile. Il cui studio 334 – 2009 / C emanato dal Consiglio Nazionale del Notariato in materia di Certificazione Energetica è disponibile e sul sito web : www.notariato.it

Vogliamo comunque ricordare che il venditore dovrà dotare dell’ attestato anche la singola unità immobiliare e, nel caso si tratti di nuove costruzioni o di immobili oggetto di ristrutturazioni importanti, l’ obbligo graverà sul costruttore. Considerata la portata dell’ obbligo si suggerisce che sin dalla proposta di acquisto e / o preliminare ovvero prima del rogito notarile di trasferimento si tenga conto della precisazione particolare che l’ obbligo di dotazione, pur essendo previsto in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall’ acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire in forma scritta prima del rogito notarile.

Secondo le indicazioni fornite dai notai, gli immobili potranno essere venduti anche senza la certificazione o attestazione energetica, ma all’ interno del rogito dovrà essere, comunque, presente una clausola che obbligherà il compratore a effettuare la certificazione energetica onde evitare che una successiva vendita possa essere effettuata senza la certificazione o attestazione energetica.

La Certificazione Energetica degli edifici

Le costruzioni (a differenza ad esempio delle automobili) sono ferme all’ età della pietra. E non è un eufemismo: contribuiscono all’ inquinamento complessivo per il 40% circa del totale. La Certificazione Energetica degli edifici è un segno di una nuova civiltà che avanza. È un documento che permette all’ utente finale di conoscere quali saranno i consumi energetici della casa, con la rilevante incidenza che questi hanno nel costo di gestione della stessa.

Dare agli utenti, proprietari o affittuari, una maggiore consapevolezza sui consumi, sugli sprechi, sulla possibilità nel tempo di pagare meno sia in termini monetari che in termini di inquinamento dell’ aria, deve diventare un dovere di tutti gli operatori del settore specie nel momento in cui sono a diretto contatto con le famiglie, soprattutto nel momento in cui queste affrontano un impegno enorme, quello dell’ acquisto della propria casa, investendo un capitale che magari pagheranno in 20 o 30 anni! Andiamo finalmente verso la cultura della responsabilità e della consapevolezza dei problemi personali e sociali, perché l’ inquinamento provocato dalle nostre attuali abitazioni ricade direttamente sulla nostra salute e su quella dei nostri figli.

È una questione culturale profonda

La persona che acquista una macchina è abituata ad informarsi dal venditore dei consumi della macchina. Altrettanto non si può dire per chi acquista o prende in locazione un alloggio. Investe un capitale 10 – 15 – 20 volte superiore a quello che serve per acquistare una macchina, ma si ferma a considerare spesso le finiture interne, i pavimenti, a volte solo l’ aspetto esterno.

Certificazione energetica e diagnosi energetica: la differenza

La certificazione energetica fotografa una realtà al momento dello studio. Il foglio (attestato) che normalmente si propone, si compone di tre pagine. La prima, caratterizzata da strisce di colori, fa vedere in maniera evidente la classe di appartenenza del fabbricato, i consumi in termini di Kwh / mq anno. In seconda pagina illustra gli indicatori prestazionali, cioè i consumi teorici per riscaldamento, per raffrescamento estivo, per produzione di acqua calda sanitaria, per l’ energia elettrica, espressi in Kwh / mq oltre che i kg / mq di CO2 immessi in atmosfera.

La diagnosi energetica fa capire come intervenire sull’ immobile per ottimizzare gli interventi, sapendo in quanto tempo si può ammortizzare il capitale investito. È importante considerare i costi nella vita utile dell’ impianto: ad esempio, se si utilizza una caldaia a condensazione, bisogna sapere che inizialmente per l’ acquisto si spende il doppio di una caldaia normale, ma dopo i primi tre anni viene ammortizzato il maggior costo e nei successivi 12 anni si hanno dei vantaggi nei consumi!)

La stessa cosa sarà per le case: gli edifici certificati in classe A o B o C acquisteranno valore nel mercato immobiliare mentre gli edifici classificati F o G sono destinati a perdere valore.

Certificazione energetica: un’ occasione di crescita e selezione per il mercato immobiliare

Dal primo luglio 2009 qualsiasi categoria e tipologia immobiliare oggetto di transazione a titolo oneroso dovrà corredarsi della Certificazione Energetica, indispensabile per concludere le compravendite, ma anche per conferimenti a società e trust, permute e contratti di locazione, questi ultimi in alcuni casi e per alcune regioni che abbiano legiferato in materia

Il riferimento normativo è in recepimento della Direttiva Europea 91 / 2002, il Decreto Legislativo n. 192 del 19 agosto 2005, modificato dal Decreto Legislativo 311 / 2006, il tutto con la finalità di stabilire modi e criteri per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici.

Il 25 maggio 2009 la Commissione Europea ha inviato all’ Italia una lettera di messa in mora per chiedere chiarimenti in merito alla cancellazione dell’ obbligo di allegare il certificato di rendimento energetico agli atti di compravendita degli immobili, introdotta dall’ art. 35 della Legge 133 / 2008. L’ Italia avrà due mesi di tempo per fornire una risposta o chiedere un’ulteriore proroga per rispondere alla Commissione.

Dall’ entrata in vigore della legge 133 / 2008 è stato abolito l’ obbligo di allegare l’ attestato di certificazione energetica all’ atto di compravendita (atti a titolo oneroso) e di metterlo a disposizione del conduttore per i contratti di locazione, obblighi già previsti dai commi 3 e 4 dell’ articolo 6 del Dlgs 192 / 2005 e dall’ art. 2 D. lgs 311 / 2006. Con lo stesso articolo 35 Legge 133 / 2008 sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell’ articolo 15 del D.lgs 192 / 2005, concernenti le relative sanzioni.

Si precisa che tutto quanto sopra riportato si riferisce esclusivamente alla normativa nazionale e ad eventuale normativa regionale in materia che potrebbe anche prevalere su quella nazionale. Resta però valido l’ obbligo di redigere l’ attestato di certificazione energetica, previsto dall’ art. 6 del D.Lgs 192 / 2005.

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Diniego di rinnovo alla prima scadenza
Il proprietario di un appartamento locato con contratto 4 + 4 domanda se, alla scadenza del primo quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare l’immobile ad abitazione della figlia.

L’ art. 3, comma 1, lett. a), della legge 431 / ’98 prevede espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza allorché “intenda destinare l’ immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.

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