Norme e leggi sulla casa

Piano casa in Sicilia. Aumenti volumetrici del 25%. Del 30% se si utilizzano tecniche di bioedilizia o per il risparmio energetico.

Sbloccato l’ iter del Piano Casa in Sicilia con un unico disegno di legge, che sostituisce i due precedenti. Il ddl recepisce i contenuti dell’ intesa Stato – Regioni del 31 marzo, introducendo disposizioni di carattere permanente e temporaneo.

Il nuovo testo di legge introduce il fascicolo di fabbricato per i nuovi edifici e riduce del 50% i canoni di concessione edilizia per gli immobili destinati a prima abitazione. Secondo Beninati il fascicolo di fabbricato potrà essere utile alla Protezione Civile per la conoscenza delle condizioni in cui versano le costruzioni sul territorio.

Tra gli interventi ammessi, aumento delle cubature, demolizione e ricostruzione semplice o con criteri di antisismica e bioedilizia e di risparmio energetico, con sconti del 20% sui canoni di concessione.

Gli ampliamenti vengono consentiti nel limite massimo del 20% della cubatura esistente e solo su edifici realizzati su base di regolari autorizzazioni o già sanati, entro il 31 dicembre 2008.

La demolizione e ricostruzione di immobili costruiti prima del 1990 e non completamente adeguati agli attuali standard qualitativi, igienico – sanitari, architettonici, energetici, tecnologici, di sicurezza o alla normativa in materia di fasce di inedificabilità e di distacco tra edifici, da strade e confini, consente aumenti volumetrici del 25% e anche del 30% se si utilizzano tecniche di bioedilizia o per il risparmio energetico.

Compravendite e Iva. Chiarimenti sul preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione

Nel caso di un contratto per persona da nominare, un preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione non può configurarsi come “contratto per persona da nominare” se rinvia genericamente la nomina dell’ effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito.

Di conseguenza, il nuovo promissario acquirente non può richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva (dal 10% al 4%) sugli acconti già versati dalla parte originaria, anche se in possesso dei requisiti prima casa.

Così si è espressa l’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.212 / E dell’ 11 agosto 2009, che ha fornito chiarimenti sull’ efficacia del contratto per persona da nominare riferito ad un preliminare di acquisto (da impresa costruttrice) di un’ abitazione in corso di costruzione, e sul corretto trattamento del corrispettivo di cessione, ai fini Iva.

In questo caso, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva sugli acconti già versati dallo stipulante originario con l’ aliquota del 10%, per applicare quella del 4% anche su tali importi, perché in possesso dei requisiti per l’ acquisto della prima casa.

Innanzitutto, la citata R.M. n.212 / E / 2009 ha richiamato la nozione di contratto per persona da nominare (art.1401 e ss. del codice civile), la cui principale caratteristica è la facoltà della parte di nominare successivamente il soggetto che diverrà titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto. Questo allo scopo di verificare se la variazione in diminuzione dell’ Iva, ai sensi dell’ art.26, comma 2, del D.P.R. 633 / 1972, sia applicabile al caso in oggetto.

Piano casa Veneto. Norme regionali (Legge Veneto n. 14 del 08 – 07 – 2009, 2 delibere di Giunta)

La Regione Veneto promuove misure per il sostegno del settore edilizio attraverso interventi mirati al miglioramento della qualità abitativa per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente e per favorire l’ utilizzo dell’ edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili.

Le disposizioni si applicano anche agli edifici soggetti a specifiche forme di tutela a condizione che gli interventi possano essere autorizzati ai sensi della normativa statale, regionale o dagli strumenti urbanistici e territoriali. Nel caso di edifici che sorgono su aree demaniali o vincolate ad uso pubblico, gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 4 e 5 sono subordinati allo specifico assenso dell’ ente titolare della proprietà demaniale o tutore del vincolo.

Veneto è in quinta posizione nella corsa legislativa per il varo del Piano Casa. Il testo approvato è riuscito a sbloccare la serrata opposizione grazie alla conciliazione del rilancio dell’ economia con la riqualificazione del paesaggio attraverso il premio di costruzione per chi costruisce con tecniche di bioedilizia. Sul patrimonio esistente a destinazione residenziale o diversa sono consentiti ampliamenti del 20% in aderenza oppure utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente.

In determinate ipotesi è inoltre ammessa la realizzazione di un corpo edilizio separato, che comunque va considerato accessorio e pertinenziale rispetto al fabbricato principale. Via anche al recupero dei sottotetti, a eccezione di centri storici e aree non edificabili. Prevista la demolizione e ricostruzione con aumenti volumetrici fino al 40% sugli edifici residenziali e produttivi costruiti prima del 1989. È possibile arrivare al 50% qualora gli interventi siano oggetto di un piano attuativo. La riduzione degli oneri, fissata al 60%, sarà accessibile solo per le prime case.

In dettaglio

1. Tipologie di immobili. Fabbricati esistenti o il cui progetto o richiesta del titolo abilitativo edilizio siano stati presentati al comune entro il 31 marzo 2009. Per gli edifici residenziali in zona agricola l’ ampliamento del 20 % realizzato sulla prima casa di abitazione è calcolato sulla volumetria massima assentibile, secondo norme apposite.

2. Zone escluse. Centri storici, zone con limiti comunali agli interventi edilizi, aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica, inedificabili. Ammesse invece le zone demaniali e tutelate nei limiti della norme urbanistiche e ambientali. Esclusi gli edifici con vincolo storico – artistico

3. Termini presentazione richiesta di assenso. Entro l’ 11 luglio 2011. Gli interventi, ad esclusione di quelli sulla prima casa di abitazione, non possono iniziare prima del 30 ottobre 2009.

4. Incrementi volumetrici. Incremento massimo del 20% volume Sale al 30% in caso di uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 Kwh., anche se già installate.

4.1 Risparmio energetico – ambientale. Tecniche costruttive di cui alla legge regionale 9 3 2007, n. 4 (Edilizia sostenibile). Essa prevede, secondo i criteri del protocollo Itaca, un complesso di 34 diversi criteri di valutazione a punteggio. Alla fine dei calcoli è possibile appartenere a una classe, che va da -1 a +5. La graduazione tiene conto delle classi (anche se il meccanismo andrebbe chiarito).

Confedilizia: da ieri in vigore il decreto sugli ascensori: 6 miliardi di euro il costo per i proprietari di casa

Entrato in vigore ieri, 1 settembre, il Decreto del Ministero dello sviluppo economico 23 luglio 2009 in materia di sicurezza degli ascensori. Lo comunica la Confedilizia, precisando che il provvedimento dispone – con diverse scadenze in relazione alla data di installazione dei singoli impianti – una verifica straordinaria, finalizzata alla realizzazione di un’ analisi delle situazioni di rischio, su tutti gli ascensori installati e messi in esercizio prima del 1999, disponendo inoltre la realizzazione dei “conseguenti interventi di adeguamento”, anche in questo caso con scadenze legate alla data di costruzione degli ascensori.

La Confedilizia ha assunto una posizione critica sul provvedimento in parola, motivata dal fatto che lo stesso impone ai proprietari di casa ingenti spese proprio in un momento di crisi economica che attanaglia da mesi le famiglie italiane. E ciò, prevedendo in capo a condòmini e proprietari di casa gravosi adempimenti non previsti da alcuna normativa cogente dell’ Unione europea.

Regione Puglia. Piano casa, le norme regionali (Legge 30 luglio 2009, n. 14)

La Puglia è stata la prima Regione meridionale ad aver approvato il Piano Casa. Possono essere ampliate le abitazioni inserite nelle aree edificabili rientranti in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, previa adozione di un regolamento da parte dei Comuni. Se per mancanza di spazio agli aumenti volumetrici non può corrispondere un incremento dei parcheggi, il costruttore dovrà versare la cifra corrispondente al Comune, che si impegnerà nella realizzazione di nuovi posti auto o di servizi a sostegno della mobilità pubblica. Gli edifici da demolire per ragioni di sicurezza possono poi essere ampliati del 35%.

1. Tipologie di immobili. Immobili esistenti alla data del 3 agosto 2009.

2. Zone escluse. Centri storici, zone in cui strumento urbanistico generale consenta soltanto la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo o subordini gli interventi di ristrutturazione edilizia all’ approvazione di uno strumento urbanistico esecutivo. Immobili con vincolo storico – artistico o con valore culturale o o negli elenchi della legge regionale 10 giugno 2008, n. 14. Immobili dichiarati di notevole interesse pubblico dal d.lgs. 42 / 2004 o aree comunque tutelate dallo stesso (art. 142). Zone naturali tutelate. Ambiti dichiarati ad alta pericolosità idraulica o geomorfologica.

3. Termini presentazione richiesta di assenso. Entro il 3 agosto 2011.

4. Incrementi volumetrici. Max 20% volumetria, non oltre 200 mc. Vanno computate nell’ incremento volumetrico le superfici utili condonate (salvo che si sia trattato di mero cambio destinazione uso).

Le norme varate per il piano casa in Lombardia (Legge n. 13 del 16 – 07 – 2009)

I punti principali delle norme lombarde: tipologie di immobili, termini presentazione richiesta di assenso, incrementi volumetrici, risparmio energetico, limiti urbanistici, limiti edilizi, recuperi senza incrementi volumetrici, demolizioni e ricostruzioni, iter e contributo costruzione, edilizia convenzionata e sovvenzionata, altre disposizioni.

1. Tipologie di immobili. Edifici esistenti al 31 marzo 2005.
2. Zone escluse. I Centri storici e i nuclei urbani di antica formazione, salvo l’ eccezione prevista per le demolizioni e ricostruzioni. Le zone destinate dagli strumenti urbanistici vigenti all’ agricoltura o ad attività produttive. Le aree inedificabili. Gli edifici realizzati senza titolo abilitativo o in totale difformità, anche se condonati. Gli edifici con vincolo storico – artistico.
3. Termini presentazione richiesta di assenso. Dal 15 ottobre 2009 al 30 aprile 2011.

4. Incrementi volumetrici. Del 20% al massimo della volumetria per le abitazioni uni e bifamiliari di qualsiasi grandezza, con incremento non superiore a 300 mc. Nella stessa misura, le altre abitazioni debbono avere volumetria massima di 1.200 mc.
4.1 Risparmio energetico. Deve essere assicurato un risparmio per edificio esistente del 10% del fabbisogno energetico. In alternativa si possono raggiungere gli standard previsti per le nuove costruzioni.
4.2. Limiti urbanistici. Concesso al massimo il superamento indice fondiario del 50%. Esclusi gli edifici con abusi edilizi commessi per assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, anche se successivamente condonati. Rispetto della normativa antisismica vigente.
4.3. Limiti edilizi. Possono essere superate, fino a 4 metri, le altezze massime previste. Vanno serbate le distanze legali.

Manovra estiva: nuove proroghe

È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 179 del 4 agosto 2009 la legge 102 / 2009 di conversione del decreto legge 78 / 2009 (cosiddetto anticrisi), recante “Provvedimenti anticrisi e proroga di termini e della partecipazione italiana a missioni internazionali”.

Fra le disposizioni contenute nel decreto legge e confermate dalla legge di conversione, si segnala l’ art. 23 che tra l’ altro proroga l’ applicazione del regime transitorio per il rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche fino al 31 dicembre 2009, data a decorrere dalla quale troverà applicazione a pieno regime la disciplina ordinaria di cui all’ art. 146 del D.Lgs. 42 / 2004.

A questo proposito, si ricorda che il procedimento transitorio delineato dall’ art. 159 del Codice prevede che l’ autorizzazione paesaggistica sia rilasciata o negata entro 60 giorni dalla relativa richiesta.

Nel caso in cui l’ autorizzazione venga rilasciata, l’ amministrazione competente deve darne immediata comunicazione alla soprintendenza, la quale avrà a disposizione ulteriori 60 giorni dal ricevimento della relativa documentazione per annullare, con provvedimento motivato, l’ autorizzazione stessa, qualora ritenga che non sia conforme alle prescrizioni di tutela del paesaggio.

Fiscalità. Determinazione della plusvalenza tassabile. Chiarimenti dell’ Agenzia delle Entrate

In caso di cessione di un immobile, per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acquistati in momenti separati, ai fini della plusvalenza, il decorso dei cinque anni viene calcolato distintamente con riguardo alla data di acquisto della nuda proprietà e a quella dell’ usufrutto.

Così ha chiarito l’ Agenzia delle Entrate, attraverso la Risoluzione Ministeriale n.188 / E del 20 luglio 2009. In merito, l’ Agenzia delle Entrate, richiamando l’ art.67 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n.917, specifica che occorre chiarire il momento in cui il bene si considera acquistato, per meglio precisare il decorso del quinquennio valido per evitare l’ assoggettamento a tassazione dell’ eventuale plusvalenza realizzata, qualora nuda proprietà e usufrutto siano acquisiti in tempi diversi.

Poiché nella fattispecie prospettata dal contribuente il nudo proprietario pone in essere un atto negoziale senza attendere il naturale ricongiungimento della nuda proprietà e dell’ usufrutto, se la successiva cessione dell’ immobile avviene entro i cinque anni, a parere dell’ Agenzia delle Entrate viene ravvisato l’ intento speculativo e quindi si configura l’ ipotesi di plusvalenza tassabile.

Agevolazioni fiscali per l’ acquisto della prima casa in comunione legale

Le agevolazioni fiscali per l’ acquisto della prima casa in comunione legale si applicano anche nei confronti del coniuge non titolare dei relativi requisiti previsti dalla legge. Questo quanto disposto dalla Cassazione Civile, attraverso l’ Ordinanza n.15426 del 1° luglio 2009.

In particolare, la Cassazione, richiamando la Sentenza n.14237 del 28 ottobre 2000, ha motivato la sua decisione basandosi sul fatto che, in regime di comunione legale, in caso di acquisto di un immobile ad uso abitativo da parte di uno dei due coniugi, anche l’ altro ne diviene comproprietario, con diritto a fruire delle agevolazioni fiscali connesse.

Il motivo della decisione risiede nel fatto che secondo la Cassazione l’ acquisto della comproprietà di un bene da parte dei coniugi in forza dell’ art.177 del Codice Civile si differenzia ontologicamente dall’ acquisto in comune del bene stesso.

Infatti il coniuge, che diviene proprietario di metà del bene, “non si rende acquirente del bene stesso, ma lo riceve per volontà della legge; di conseguenza, detto coniuge non è tenuto al possesso dei requisiti posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie sull’ acquisto della prima casa”.

Ires. Gli interessi passivi sono deducibili solo in caso di acquisizione di immobili da destinare alla locazione

Solo le società immobiliari di gestione possono considerare interamente deducibili, ai fini Ires, gli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari contratti per l’ acquisizione di immobili patrimonio, da destinare alla locazione.

Solo per tali soggetti, infatti, si applica l’ art.1, comma 36, della legge 244 / 2007, che esclude dalle nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (di cui all’ art.96 del TUIR – DPR 917 / 1986) quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Così chiarisce l’ Agenzia delle Entrate con la Circolare n.37 / E del 22 luglio 2009, nella quale viene nuovamente affrontato il regime di deducibilità degli interessi passivi, previsto per l’ acquisizione di immobili patrimoniali da destinare alla locazione.

Con riferimento agli immobili patrimonio, di cui all’ art.90, comma 1, del TUIR – D.P.R. 917 / 1986, ovvero diversi dagli immobili strumentali e da quelli merce (ossia per l’ attività d’ impresa), l’ Agenzia delle Entrate, già nella C.M. 19 / E / 2009, aveva ricostruito la disciplina applicabile agli interessi passivi, alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 35 – 36 della legge 244 / 2007, in base alle quali:

– gli interessi passivi di finanziamento contratti per l’ acquisizione degli immobili patrimonio sono deducibili, per i soggetti Ires, nei limiti e alle condizioni previste dall’ art. 96 del TUIR (entro il 30% del R.O.L.), ai sensi dell’art. 1, comma 35 della legge 244 / 2007,

– gli interessi passivi di finanziamento relativi a mutui ipotecari contratti per la costruzione o l’ acquisto di immobili patrimonio da concedere in locazione sono integralmente deducibili, ai sensi dell’ art. 1, comma 36 della legge 244 / 2007, a condizione però che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione.

In merito a quest’ ultima disposizione, l’ Amministrazione interviene di nuovo con la C.M. 37 / E / 2009, precisandone l’ ambito soggettivo ed oggettivo d’ applicazione.

Agevolazioni prima casa. Non si perde il bonus fiscale se il contribuente non riesce a reinvestire per colpa del venditore

Non si decade dai benefici fiscali prima casa per mancato reinvestimento della somma ricavata dalla vendita di un immobile, se il contribuente non ha potuto riacquistare un altro fabbricato per inadempimento del venditore.

Il mancato acquisto può dipendere da un’ emergenza in cui può venire a trovarsi l’ interessato nel caso in cui il venditore abbia nascosto l’ esistenza temporanea di un atto di pignoramento sul bene compravenduto. Lo ha stabilito la Commissione tributaria provinciale di Roma, quarta sezione, con la sentenza 204 del 16 giugno 2009.

Per il giudice romano, “gli accadimenti che derivano dal decorso del tempo non vanno considerati nella loro materialità e automaticità, in quanto occorre valutare l’ aspetto di soggettività derivante dal comportamento dell’ onerato”.

In questi casi, il Fisco deve verificare i motivi che hanno ostacolato il compimento del fatto impeditivo della decadenza. Il ricorrente, impugnando l’ avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni emanato dall’ agenzia delle Entrate di Civitavecchia, aveva dedotto che prima della scadenza del termine per la stipulazione era stato accertato un impedimento all’ acquisto dovuto a un pignoramento immobiliare sul terreno su cui era stato edificato il fabbricato.

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