Le novità previste dal Decreto ministeriale n. 37/2008 ed il decreto-legge n. 112/2008 si riferiscono a chi acquista, vende, costruisce o ristruttura casa. Dal 27 marzo 2008 è in vigore il decreto del 22 gennaio 2008, n. 37 sulla sicurezza degli impianti. Il decreto ministeriale in oggetto ha abrogato e sostituito tutte le norme base sulla sicurezza degli impianti. Per quali impianti la nuova normativa trova applicazione?
Il decreto si applica a tutti gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli stessi o delle relative pertinenze. Non si riferisce quindi solo ad impianti relativi a edifici adibita ad uso civile. Le nuove regole non si applicano solo agli impianti principali come lo sono per esempio gli impianti elettrici, impianti a gas, impianti di riscaldamento e climatizzazione, impianti idrici e sanitari ma anche ad impianti accessori come p.es. cancelli elettronici, antifurti, antenne e cavi tv.
Nei condomini la dichiarazione di conformità deve essere rilasciata anche per gli impianti di uso comune.
Condominio
Anaci: l’amministratore deve adottare le dovute cautele per evitare che terzi non legittimati vengano a conoscenza dei dati relativi ai condomini
La recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione civile 8 aprile 2008, n. 9148 ha radicalmente cambiato l’indirizzo giurisprudenziale in merito alla responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore per la fornitura di beni e servizi nell’interesse del condominio. Infatti in forza di tale pronuncia non è più applicabile il principio della solidarietà in base al quale ogni condomino poteva essere chiamato all’adempimento integrale del corrispettivo dovuto al terzo contraente; secondo il nuovo orientamento (parziarietà) i singoli condomini risultano obbligati soltanto entro il limite della rispettiva quota millesimale di partecipazione alle spese ed il creditore del condominio deve rivolgersi esecutivamente direttamente ai singoli condomini inadempienti per il soddisfacimento del suo credito insoluto, con la conseguente necessità di conoscere la misura delle morosità dei singoli condomini che viene pertanto richiesta all’amministratore.
A questo punto pare insorgere un contrasto grave tra le esplicite direttive della normativa sulla privacy, che vietano all’amministratore immobiliare di divulgare a soggetti terzi i dati dei partecipanti al condominio, e la necessità del terzo contraente di conoscere i nominativi dei condomini morosi con la specificazione delle rispettive quote millesimali e dei limiti entro i quali ciascuno è obbligato, al fine di agire, nel rispetto dell’innovativo dettato della Corte Suprema, soltanto nei confronti dei condomini morosi e soltanto pro quota.
Roma: “condomini solari”, un premio per palazzi ‘virtuosi’
Condomini con almeno 50 appartamenti, questa è per voi: Roma Energia, l’agenzia per l’energia e lo sviluppo sostenibile del Comune di Roma, lancia insieme con la Regione Lazio la prima edizione del “Premio condomini solari”. Un concorso tra normali condomini che consumano alte quantità di energia e, in sede di ristrutturazione, vogliono passare ai sistemi efficienti ed ecologici: uso di fonti rinnovabili, recupero acqua piovana, coibentazione, infissi a doppi vetri…
La posta in gioco (il premio) consiste in una serie di vantaggi e azioni di supporto in vista della trasformazione da edificio ‘sprecone’ a palazzo-modello (ma il condominio può anche essere distribuito tra più corpi di fabbrica): diagnosi energetica dell’edificio (o degli edifici), aiuto nella progettazione, stima del risparmio energetico ottenibile, supporto nella ricerca di finanziamenti.
Il condominio vincitore riceverà anche una targa e l’attestato di “qualificazione energetica” (obbligatorio per la compravendita di appartamenti dal 1° luglio 2009 e per l’affitto dall’anno successivo). Gli altri nove migliori entreranno in una graduatoria che dà diritto ad un’analisi di fattibilità tecnico-economica (del progetto di ristrutturazione) da parte di società specializzate.
Detrazione accordata, anche se il pagamento dei lavori di ristrutturazione edilizia è disposto dal giudice
Ciò che conta è la chiara relazione tra somme versate, fatture emesse e lavori eseguiti. Non ha importanza il fatto che l’importo dovuto da un condominio alla ditta esecutrice del restyling della facciata di un immobile sia stato corrisposto soltanto dopo una controversia in tribunale. Anche se i dati indicati nel bonifico sono incompleti, infatti, è possibile riscontrare l’effettiva relazione tra versamento, emissione della fattura ed esecuzione dei lavori. Nessun pregiudizio per l’attività di controllo delle Entrate. Questo, in estrema sintesi, il chiarimento contenuto nella risoluzione n. 300/E del 15 luglio. La questione viene posta all’attenzione degli esperti del fisco dall’amministratore di un edificio di proprietà di più condomini, che, non soddisfatti dei lavori eseguiti dall’impresa incaricata del rifacimento della facciata, avevano sospeso i relativi pagamenti. Chiamati in giudizio dal creditore, venivano però condannati e obbligati a estinguere il debito.
Regione Lazio: al via il Premio Condomini Solari
“Stimolare l’efficienza energetica negli usi finali oggi, viste le emergenze ambientali e sociali legate al mondo dell’energia per una pubblica amministrazione è un obbligo. – ha affermato Filiberto Zaratti, Assessore all’Ambiente e Cooperazione tra i Popoli durante la presentazione del Premio Condomini Solari – Per questo motivo, come Regione, siamo attivi da tempo nel favorire l’utilizzo virtuoso dell’energia e con l’istituzione del Premio Condomini solari vogliamo stimolare ulteriormente e in maniera collettiva il ricorso a pratiche d’efficienza energetica nella vita quotidiana. L’iniziativa selezionerà un condominio energivoro le cui famiglie vogliono cambiare le proprie modalità di utilizzo dell’energia, è potrà beneficiare di una diagnosi energetica, di un progetto di riqualificazione, della valutazione delle prestazioni energetiche, del supporto alla realizzazione attraverso delle società specializzate nei servizi energetici (Esco) e del riconoscimento pubblico di condominio efficiente”. “Questa iniziativa che promuoviamo con la collaborazione dell’Agenzia RomaEnergia, si inserisce in un percorso per l’efficienza energetica e le rinnovabili che come Assessorato regionale all’Ambiente abbiamo iniziato da tempo. – prosegue Zaratti – L’anno scorso abbiamo promosso l’installazione del solare termico e l’utilizzo degli elettrodomestici efficienti, mentre all’inizio del 2008 abbiamo semplificato l’installazione degli impianti solari, fotovoltaici e termici, con l’abolizione della Dichiarazione di inizio attività (Dia) per i sistemi domestici. Nei prossimi mesi attiveremo un fondo di rotazione triennale, per 15 milioni di euro che sarà di supporto a cittadini e imprese che voglio utilizzare le rinnovabili, mentre sono in dirittura d’arrivo gli incentivi per le caldaie ad alta efficienza, per un milione di euro”.
Anaci: la trasmissione elenco condomini ai fornitori è plausibile
In riferimento alla sentenza Cassazione S.U. n. 9148/2008 ed a seguito di specifico quesito del Centro Studi Nazionale ANACI in merito alle conseguenze della esclusione della solidarietà per le obbligazioni nell’ambito condominiale ai fini della protezione dei dati personali trattati, il direttore del CSN è stato ricevuto il 3 luglio scorso presso gli uffici del Garante per la privacy, per conoscere la legittimità della trasmissione, ai titolari di contratti di appalto per beni e servizi, da parte degli amministratori di generalità, carature millesimali e situazioni di morosità dei partecipanti dei condomìni gestiti. L’approfondito confronto con i funzionari preposti all’unità operativa competente per materia, ha nuovamente evidenziato le particolari peculiarità della gestione condominiale nella quale, come evidenziato nella decisione, le obbligazioni vengono contratte nell’interesse di ciascun partecipante coinvolto, in quanto l’amministratore rappresenta i singoli condomini secondo le rispettive quote di proprietà.
Vivere in condominio: le spese e la ripartizione
L’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente“. È opportuno pertanto che l’acquirente prima della stipulazione del rogito notarile ottenga informazioni in ordine all’esistenza di oneri arretrati e di eventuali lavori deliberati e/o in corso. Anche se nel rogito viene inserita la clausola secondo la quale tutti gli oneri condominiali sono a carico del venditore fino alla data della stipula, l’amministratore può richiedere direttamente all’acquirente eventuali quote arretrate (nei limiti di cui all’art. 63 disp.att.); quest’ultimo poi dovrà adoperarsi per suo conto per richiederne il rimborso al venditore. Le spese e la loro ripartizione.
Vivere in condominio: l’Amministratore
L’amministratore è il soggetto attraverso il quale il condominio agisce rappresentandolo nei confronti dei terzi. I suoi compiti fondamentali sono:
– eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini;
– curare l’osservanza del regolamento di condominio;
– disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell’interesse di tutti i condomini;
– riscuotere le quote condominiali occorrenti per la gestione ordinaria e straordinaria del condominio;
– erogare le spese per l’esercizio dei servizi comuni e per la manutenzione delle parti comuni;
– compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni;
– rendere il conto della sua gestione alla fine del periodo contabile (un anno);
– informare adeguatamente i partecipanti al condominio in merito alla situazione energetica delle parti comuni ed alla sicurezza degli impianti; nonché, conservare la documentazione ad essi relativa, affinché essa sia messa a disposizione in copia per tutti i condomini.
Vivere in condominio: la contabilità
Al termine di ogni esercizio condominiale, che è un periodo contabile di dodici mesi non sempre coincidente con l’anno solare, viene predisposto dall’amministratore un rendiconto nel quale vengono dimostrate le spese sostenute per il mantenimento delle parti comuni e per il funzionamento dei vari servizi. La contabilità non deve seguire forme rigorose, ma rendere comprensibili ai partecipanti al condominio le varie voci di entrata e di spesa con le rispettive quote di ripartizione; i giustificativi di spesa possono essere controllati da ogni condomino previo avviso all’amministratore. Il prospetto di riparto delle spese evidenzia il totale dovuto per ogni unità immobiliare ponendolo a raffronto con le quote effettivamente versate per determinare il saldo o conguaglio di fine esercizio, a debito o a credito dei singoli comproprietari.
Vivere in condominio: il consiglio dei condomini
Molti regolamenti di condominio prevedono la esistenza di un “organo” che affianchi l’Amministratore con funzioni soltanto consultive; a differenza dell’assemblea dei condomini e dell’amministratore, il Consiglio dei condomini non è previsto dal Codice Civile ed anche le sue funzioni quindi possono variare da un condominio all’altro. Anche in mancanza di una norma del Regolamento che ne preveda la esistenza i Consiglieri possono essere nominati dall’Assemblea che in tal caso dovrebbe anche provvedere a definirne i compiti.
In questi casi vi potrà accadere di sentir parlare di “capo-scala”, ma la definizione è oltremodo impropria poiché ai consiglieri non sono demandate né funzioni di comando, né poteri diversi da quelli di tutti i partecipanti al condominio, ma solo ed unicamente quelle funzioni, limitate, che a loro derivino dal Regolamento o dalle delibere dell’Assemblea. Il Consiglio dei condomini a volte effettua anche la revisione contabile, ma in questo caso non può sottrarre all’assemblea
il potere di approvare o meno l’elaborato contabile e ad ogni singolo condomino il diritto di esaminare il rendiconto ed i relativi giustificativi.
Vivere in condominio: la proprietà esclusiva e la proprietà comune
Sono parti di proprietà esclusiva quelle riservate all’uso ed al godimento di uno qualsiasi dei condomini, sono al contrario di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo di proprietà, tutte quelle parti necessarie all’uso comune del fabbricato; esistono infine le parti del fabbricato che, pur essendo di proprietà comune sono di uso esclusivo, possono cioè essere riservate all’uso ed al godimento di uno solo dei condomini. L’art. 1117 del Codice Civile elenca le porzioni del fabbricato che sono comuni in mancanza di indicazione contraria; altri locali o spazi, oltre quelli elencati dall’art. 1117 possono essere dichiarati comuni, ma ciò deve, inequivocabilmente risultare dall’atto di acquisto o dal Regolamento di condominio. È buona norma prima di sottoscrivere il rogito di acquisto farsi mostrare il Regolamento e verificare eventuali esclusioni dalle proprietà comuni. Se talune indicazioni appaiono troppo generiche o imprecise non abbia timore di chiedere un sopralluogo, eventualmente in presenza dell’Amministratore per una ricognizione delle parti dichiarate comuni o di chiedere chiarimenti al suo notaio.
Anammi: Venezia manutenzione degli impianti termici condominiali
Il Consiglio Comunale di Venezia, su proposta dell’Assessorato all’Ambiente, con deliberazione n. 111/07 ha stabilito di revocare l’affidamento del servizio di accertamento ed ispezione sul corretto stato di manutenzione ed esercizio degli impianti termici ad AGIRE – Agenzia Veneziana per l’Energia e, contestualmente, di affidare ad A.R.T.I. S.p.a. il compito di proseguire tale attività secondo le normative vigenti così come aggiornate dal D.Lgs 311/06. Tale decisione è stata assunta tenendo conto del fatto che A.R.T.I. S.p.A. è società partecipata dal Comune stesso ed è già affidataria dell’analogo servizio ispettivo nel territorio della Provincia di Venezia. In questo modo si viene a creare un unico soggetto di riferimento nell’intero territorio provinciale che garantirà ai cittadini ed agli operatori del settore massima uniformità operativa e univocità di applicazione delle normative vigenti. Il Comune di Venezia ha inoltre recepito e ordinato le novità normative che sono entrare in vigore l’8 Ottobre u.s. all’interno del “Regolamento Comunale per l’esecuzione degli accertamenti e delle ispezioni necessarie all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degli impianti termici” approvato con la medesima deliberazione di cui sopra.