Condominio

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489.

TRASFORMAZIONE DELLA FINESTRA IN PORTA DI ACCESSO AL CORTILE
Un condomino ha trasformato la propria finestra in una porta di accesso al cortile condominiale. Si chiede se ciò sia legittimo.

La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, infatti, un intervento del genere non costituisce abuso della cosa comune (sent. n. 1112 del 4.2.’88).

COSTITUZIONE DEL SUPERCONDOMINIO
Si domanda quali condizioni debbano ricorrere per la costituzione di un supercondominio.

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio. È sufficiente, invece, che “i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ ambito di applicazione dell’ art. 1117 cod. civ. (quali, ad esempio, il viale d’ ingresso, l’ impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’ alloggio del portiere) in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’ obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione” (Cass. sent. n. 2305 del 31.1.’08).

Lavorare in condominio. Incontro Anammi – Ispesl sui rischi professionali

Per garantire la sicurezza sul lavoro anche in ambito condominiale, l’ Associazione Nazional – europea degli AMMinistratori d’ Immobili, in sinergia con l’ Ispesl, ha organizzato un seminario sul Testo Unico della Sicurezza. Una collaborazione fattiva con l’ Istituto Superiore di Prevenzione e Sicurezza del Lavoro (Ispesl) per rendere più sicuro vivere e lavorare in condominio.

Con questo obiettivo l’ ANAMMI, l’ Associazione nazional – europea degli AMMinistratori d’ Immobili, ha organizzato un seminario sul Testo Unico della Sicurezza (Dlgs n. 81 / 2008). A illustrare le misure più recenti in materia di salute nei luoghi di lavoro è stato Carlo Vito Magli, direttore dell’ Ufficio Affari Legali dell’ Ispesl. Un tema, quello della sicurezza, che tocca da vicino l’ amministratore di condominio: questi, per legge, è da considerarsi il datore di lavoro di tutti coloro che operano professionalmente nei condomini (giardinieri, portieri, manutentori di vario tipo).

Piano casa: nell’ accordo nessun riferimento agli edifici industriali e commerciali

Ampliamenti e cubature aggiuntive solo per le abitazioni, non per gli edifici industriali e commerciali. Almeno per ora. Nell’ ultima versione dell’ accordo Governo – Regioni – Autonomie sul piano casa capannoni industriali e piccole strutture commerciali sono state escluse. Lo ha rilevato con disappunto il presidente dell’ Ance, Paolo Buzzetti. “Potenzialmente l’ accordo tra Governo e Regioni sul piano a sostegno dell’ edilizia – ha detto il presidente dei costruttori – è un buon accordo, ma ha dei limiti che vanno superati. Non si parla esplicitamente del non residenziale, un settore nel quale applicare il premio del 35% nelle cubature per l’ abbattimento e la ricostruzione dell’ edificio è più semplice che nei condomini”.

Un episodio di mal’ amministrazione condominiale

A denunciarlo è ASSOCOND CONAFI (Associazione condomini e Coordinamento vittime fallimenti immobiliari) in un comunicato. Il disinvolto operare di un amministratore rivela le gravi mancanze del nostro ordinamento in materia di gestione condominiale. In un momento in cui la crisi si abbatte anche sulle spese che i cittadini sostengono nella gestione della propria casa amministratori disonesti o improvvisati rischiano di complicare la già drammatica situazione della casa, sperperando il patrimonio degli utenti del bene casa che a questo punto diventa un vero e proprio incubo. La storia, non l’ unica di questi tempi e non l’ ultima, purtroppo, nel comunicato stampa in allegato.

Contro la crisi una scelta di lavoro: l’ amministrazione di condominio

Reinventarsi un percorso professionale dopo i 40 anni, ravvivare la propria attività professionale, battere la crisi: sono queste le motivazioni che portano a scegliere l’ amministrazione di immobili. Lo conferma l’ ANAMMI, l’ Associazione Nazional – europea degli amministratori di immobili che, in fase di avvio dei prossimi corsi di formazione, ha analizzato i dati relativi al 2008, scoprendo che proprio la crisi ha indotto molti a puntare sull’ amministrazione condominiale. È questo, nel 70% dei casi, l’ identikit del neo – amministratore di condominio: maschio, ultraquarantenne, con una gran voglia di fare e le idee chiare sui suoi obiettivi professionali.

Problemi di condominio: i limiti alle barriere architettoniche

La realizzazione di interventi rivolti alla eliminazione delle barriere architettoniche ha bisogno dell’ approvazione dell’ assemblea: è sufficiente la maggioranza semplice, cioè il voto favorevole di un terzo dei condomini. Ci sono, ovviamente, dei limiti da valutare: la sicurezza del fabbricato durante l’ esecuzione degli interventi, l’ alterazione del decoro architettonico, l’ intervento non deve impedire l’ uso di una parte comune anche ad un solo condomino né deve comportare un deprezzamento dell’ edificio condominiale o anche dell’ unità immobiliare di un solo condomino. In questi casi non è possibile rimuovere le barriere architettoniche.

Barriere architettoniche: per gli edifici con meno di tre piani basta l’ adattabilità

L’ Ance spiega che la normativa (Legge 13 / 1989) in materia di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici residenziali prevede che i progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, devono comunque prevedere:
a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala;
b) idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari;
c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi
di sollevamento;
d) l’ installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile
mediante rampe prive di gradini.

Cose di casa: le barriere architettoniche

La legge tutela i portatori di handicap e, in genere, gli anziani, chi ha ridotte capacità di movimento o menomazioni fisiche che non gli consentono di raggiungere e di utilizzare comodamente la propria casa. Per questo motivo è favorevole all’ eliminazione delle barriere architettoniche all’ interno di un complesso condominiale, ossia di quegli ostacoli che creano disagio per la mobilità delle persone in condominio. L’ edificio condominiale deve essere accessibile e facilmente praticabile. Le persone che vi abitano, anche se limitate nelle loro funzioni sensoriali e di movimento, hanno il diritto di entrarvi regolarmente, di fare uso degli spazi comuni, di raggiungere agevolmente i singoli appartamenti, di usare tutte le attrezzature condominiali disponibili in condizioni di sicurezza.
Dunque le legge dispone che le barriere architettoniche vengano eliminate mediante piccole opere che l’ assemblea deve deliberare. Perché la legge protegge la proprietà privata in tutte le sue funzioni, anche quella della sua accessibilità da parte di tutti perché tutti possano fruire liberamente di tutti i servizi di cui l’edificio è dotato. Anche un condomino sano può realizzare opere per eliminare le barriere architettoniche nell’ edificio condominiale, per agevolare la visita di persone che hanno difficoltà a muoversi.

COSE DI CASA: guadagnare in condominio

Sopraelevazione del palazzo, tabelloni pubblicitari, parcheggi in cortile o in cantina sono opportunità di guadagno da valutare opportunamente nel rispetto delle leggi urbanistiche. Le possibilità di guadagno dalla vendita o dall’ affitto per il condominio dipendono dalla disponibilità di ampi spazi: anche dalla realizzazione di un numero di posti auto, superiore a quello degli appartamenti dell’ edificio, ad esempio. Consideriamo, intanto, la sopraelevazione del palazzo come fonte di possibile guadagno, un tema più complesso, perché si tratta di valorizzare non una parte comune, ma un’ area che appartiene a uno solo dei condomini. L’ articolo 1127 del codice civile, infatti, consente al proprietario dell’ ultimo piano o del lastrico solare (il terrazzo piano che sovrasta il palazzo) di elevarne altri. A condizione che vengano rispettate le condizioni statiche dell’ edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali e gli standard urbanistici ed edilizi. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’ indennità pari al valore attuale dell’ area, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, e detratto l’ importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre obbligato a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini hanno il diritto di usare. Comunque bisogna tener presente che raramente i comuni concedono l’ aggiunta di nuove volumetrie.

I TABELLONI PUBBLICITARI
Il settore nel nostro Paese è ripartito in due specializzazioni, gestite da aziende diverse: la pubblicità tradizionale e i “teli pittorici”. La pubblicità tradizionale è quella con tabelloni e manifesti di sei metri per tre, insegne luminose sui tetti o sui lastrici solari e maxiposter luminosi di 8 o 12 metri per 4, che si autoreggono su pali, più comuni nei parcheggi, ma non adatti ai condomini.

COSE DI CASA: come guadagnare in condominio

Qualsiasi spazio condominiale inutilizzato potrebbe essere venduto o locato, tranne quelli che hanno una reale funzione a servizio del condominio, quando anche solo la locazione ne impedisca l’ uso anche ad un solo condomino. Tuttavia è necessaria l’ unanimità dei voti, in assemblea oppure anche in seguito, con apposito contratto. Intanto si valorizza ciò che si possiede e che, magari, ci si dimentica di avere. Gli spazi comuni, ad esempio, quelli inutilizzati ma anche quelli che possono vedersi aggiungere funzioni diverse. Quelli racchiusi tra le quattro mura ma anche quelli all’aria aperta. Tra i primi, le cantine e i sottotetti inutilizzati o i locali del portiere abbandonati. Tra i secondi i cortili vasti, i tetti pendenti e quelli piani, i muri privi di finestre e le impalcature delle ristrutturazioni. Da ricordare, però, che ci deve essere l’ accordo tra condomini nelle scelte. Sia il codice civile che la giurisprudenza, infatti, pretendono che ogni decisione sia presa a larga maggioranza e talvolta all’ unanimità. Quando, il cambio d’ uso della parte condominiale prevede lavori edili, è sempre possibile godere della detrazione del 36% sul recupero. In tal modo si abbatte la spesa di più di un terzo.

LE SITUAZIONI PIÙ INTERESSANTI DI GUADAGNO
– l’ affitto o la vendita dell’ex portineria o di altri spazi che avevano un tempo altre destinazioni (per esempio un seminterrato che ospitava le caldaie, ora alloggiate in un casotto esterno o sul tetto);
– l’ utilizzo dei muri ciechi o delle impalcature delle ristrutturazioni per cartelloni pubblicitari;
– l’ affitto dei tetti e delle terrazze per antenne di telefonia cellulare;
– l’ utilizzo dei cortili o dei giardini comuni per costruire parcheggi interrati;
– lo sfruttamento dei sottotetti condominiali e privati.

Firmato il rinnovo dell’ACCORDO QUADRO per la regolamentazione dei rapporti di Co.Co.Co. nella gestione d’Immobili

Il 21 gennaio 2009, presso la sede nazionale dell’UNAI, in Roma, Via Castelfidardo 51, è stato stipulato l’“Accordo Quadro per la regolamentazione dei rapporti di Collaborazione Coordinata e Continuativa, con o senza Partita IVA, ed ogni altra forma di lavoro non riconducibile al lavoro dipendente, nella Gestione d’Immobili”.

Alla trattativa hanno partecipato: per la proprietà immobiliare, l’UNPI (Unione Nazionale Proprietari d’Immobili); in rappresentanza di costruttori ed enti immobiliari, CONFIMEA (Confederazione Italiana dell’Impresa) e UNIMPRESA (Unione Nazionale di Imprese); oltre ovviamente ad UNAI (Unione Nazionale Amministratori d’Immobili), che ha indetto l’incontro.

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