Condominio

Problemi di condominio: divieto di magazzino con bagno nell’ edificio condominiale

Spesso capita che un regolamento condominiale contrattuale vincoli le cantine all’ uso di sgombero o deposito. Il condomino può destinare la cantina a magazzino, ma non può realizzare in essa un servizio igienico, che presuppone la permanenza di persone all’ interno dei locali, con la conseguenza che si ha un illegittimo cambio di destinazione di uso. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 19 maggio 2009, n. 6867.

Nel caso affrontato dal Tribunale Milanese, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale. In essa il condominio – con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, comma 2, Codice Civile (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti) – aveva deliberato di modificare l’ impianto fognario in modo da non connettere ai nuovo scarichi il bagno già esistente nella cantina – magazzino del condomino stesso (salvo l’ esecuzione di costose opere di allacciamento).

Il condomino era proprietario di due locali su due diversi livelli (piano terreno e seminterrato), destinati ad ufficio commerciale con esposizione e sottostante deposito merci. Il condominio si era costituito in giudizio dichiarando che la delibera era legittima e aveva chiesto la rimozione del servizio igienico realizzato nella cantina, in quanto, secondo il regolamento contrattuale, la cantina doveva essere destinata esclusivamente a locale di sgombero (o al più a magazzino) con esclusione di qualunque altra destinazione.

Il Tribunale ha principalmente stabilito che la modifica dell’ impianto fognario, quando si preveda la soppressione del precedente e la sua integrale sostituzione, con nuovi percorsi e quindi con necessità di nuove opere per gli allacciamenti, deborda dall’ area della manutenzione straordinaria e integra innovazione, con conseguente necessità del quorum di cui all’ articolo 1136, comma 5, Codice Civile (666 millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio). Conseguentemente la delibera assembleare impugnata doveva ritenersi illegittima. E sino a qui nulla di nuovo.

Regole di condominio: i cambiamenti causati dal nuovo Dpr sul risparmio energetico

Il ritardo di mesi con cui il Dpr n. 59 / 2009 è uscito sulla Gazzetta Ufficiale è stato anche dovuto a uno scontro di opinioni e interessi sulla parte in cui si ostacolava la trasformazione di impianti termici centralizzati in impianti singoli. Il testo definitivo è stato “ammorbidito”: si permette che un tecnico giustifichi, con cause di forza maggiore, la necessità della trasformazione della caldaia condominiale in tante singole oppure spieghi quali sono gli impedimenti che vietano l’ adozione della contabilizzazione del calore (cioè la possibilità di spegnere o regolare i caloriferi in ogni singolo appartamento, pur serbando la caldaia centralizzata, pagando poi le bollette in proporzione al consumo).

Tuttavia sembrano molto rari i casi in cui il termotecnico possa affermare che non è possibile mantenere l’ impianto unico o è difficile installare i contatori calore, in occasione del rifacimento dell’ impianto. Nel primo caso l’ impedimento più serio parrebbe quello del passaggio dall’ alimentazione a gasolio a quella a metano, che crea due tipi di problemi. Il primo è che può essere necessario intubare le canne fumarie con condotti di diametro inferiore rispetto a quelli previsti per i fumi del gasolio. Il secondo, più serio, è il fatto che i locali che ospitano le caldaie centralizzate a metano necessitano di maggiore aerazione di quelli per caldaie a gasolio (il metano è un gas e non un liquido). Quindi potrebbe essere necessario spostare la caldaia altrove.

Cose di condominio. Il lastrico solare: criteri d’ uso, ripartizione spese per la manutenzione, i limiti alla proprietà

Il lastrico solare è la copertura di un edificio con superficie non completamente orizzontale, ma lievemente inclinata per favorire lo smaltimento delle acque. A tutti gli effetti, è parte comune a tutti i condomini. Quindi le spese per la sua riparazione o ricostruzione competono a tutti, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Il lastrico solare praticabile può essere utilizzabile da tutti i condomini o dato in proprietà od uso esclusivo ad uno solo o ad alcuni di essi. Quasi sempre si tratta del residente all’ ultimo piano dell’ edificio. Se è usato da tutti, la spartizione della spesa è in proporzione ai millesimi, salvo patti contrari.

Quale il criterio dell’ uso
Quando il lastrico serve solo a uno dei proprietari del palazzo, ovviamente costui non deve pagare come gli altri. In questo caso, o il regolamento contrattuale decide, in uno dei suoi articoli, una particolare suddivisione, che andrà applicata oppure non ne fa parla. Solo in tale eventualità, secondo l’ articolo 1126 del codice civile, le spese di manutenzione ordinaria spettano per intero al proprietario. Invece quelle di riparazione e ricostruzione vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario (o utilizzatore esclusivo) e per i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso, per quanto riguarda la sua quota millesimale di proprietà.

Un particolare tipo di lastrico solare è la terrazza a livello. Vi si accede da un appartamento che è situato al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Essa è in genere di proprietà o in uso perpetuo al proprietario dell’ appartamento del quale è pertinenza Anche le sue spese di manutenzione straordinaria vanno ripartite in base dell’ articolo 1126 del codice civile. Però i due terzi sono a carico solo di coloro che si trovano sotto la sua proiezione geometrica dal suolo fino all’ ultimo piano, a prescindere dalla porzione coperta dei loro appartamenti. Il terzo rimanente è ovviamente a carico del proprietario.

Contributi condominiali: poteri dell’ amministratore

Uno dei problemi con cui l’ amministratore di condominio, sempre più spesso, è chiamato a misurarsi, è il ritardo nel versamento dei contributi condominiali. Allorché ciò si verifichi, gli strumenti che l’ ordinamento gli mette a disposizione sono due, entrambi disciplinati dall’ art. 63 disp. att. cod. civ., rispettivamente al primo e al terzo comma.

La prima di queste disposizioni prevede che l’ amministratore, “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’ assemblea”, possa ottenere “decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.

La seconda stabilisce – nel caso di ritardo protratto per un semestre e purché il regolamento di condominio lo consenta – che lo stesso amministratore possa sospendere, al condòmino moroso, l’ utilizzazione dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato. Di queste due soluzioni, tuttavia, la seconda è sovente priva di validità pratica.

Affitti e condominio, Confedilizia risponde

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489

Diniego di rinnovo alla prima scadenza
Il proprietario di un appartamento locato con contratto 4 + 4 domanda se, alla scadenza del primo quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare l’immobile ad abitazione della figlia.

L’ art. 3, comma 1, lett. a), della legge 431 / ’98 prevede espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza allorché “intenda destinare l’ immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.

Spese condominiali. Prescrizione biennale e limite al pagamento anticipato del canone. Abrogate le relative norme

Con l’ art. 24, d.l. n. 112 del 25.6.’08 (convertito, con modificazioni, dalla l. n.133 del 6.8.’08), sono stati abrogati – come ha segnalato la Confedilizia – l’ art. 6, comma 4, l. n. 841 del 22.12.’73, e l’ art. 2 – ter, d.l. n. 236 del 19.6.’74, convertito dalla l. n. 351 del 12.8.’74

La prima disposizione prevedeva la prescrizione biennale del diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti a carico del conduttore. La seconda comminava la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi.

Si tratta di norme contenute in provvedimenti che regolavano, in via transitoria, una materia, quella della locazione degli immobili urbani, interamente ridisegnata della l. n. 392 del 27.7.’78 (c.d. legge sull’ equo canone). Ciò nonostante, la giurisprudenza le considerava ancora in vigore.

Secondo la Cassazione, infatti, la previsione di cui al predetto art. 6, “anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione”, introduceva “una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’ art. 2948 n. 3 cod. civ.” valida anche dopo l’ entrata in vigore della legge 392 / ’78. Ciò, perché la previsione in parola trascende(va) il regime vincolistico e non poteva, quindi, considerarsi rientrare nell’ ambito di applicazione dell’ art. 84 della predetta legge, che disponeva l’ abrogazione di tutte le norme incompatibili con la normativa sull’ equo canone (sent. 5795 del 22.5.’93).

Concetto, questo, che ritroviamo espresso anche nella sentenza della Suprema Corte n. 1953 del 10.2.’03. E, più di recente, nella pronuncia – sempre della Cassazione – n. 8609 del 12.4.’06, secondo cui, peraltro, la fissazione dell’ indicato termine di prescrizione biennale era “giustificata dall’ esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve”.

Insomma un’ interpretazione consolidata, che però portava alla conseguenza che nel rapporto tra locatore e conduttore il termine prescrizionale per il pagamento degli oneri condominiali fosse limitato a due anni, mentre nel rapporto tra singolo condomino e condominio tale termine – in ossequio ai princìpi generali – fosse, invece, quinquennale. Una ingiustificata disparità ora cancellata.

Da Ebinprof borse di studio ai figli dei dipendenti da proprietari di fabbricati

Si è svolta a Roma, nella biblioteca del Cnel, la consueta cerimonia di consegna delle borse di studio erogate dall’ Ebinprof, Ente Bilaterale Nazionale del comparto Proprietari di Fabbricati, costituito da Confedilizia, Filcams – Cgil, Fisascat – Cisl, Uiltucs – Uil, ai figli dei dipendenti da proprietari di fabbricati (come portieri, pulitori, lavascale ecc.). Premiate tante storie di vita condominiale (i portieri e i loro figli si raccontano)

Nella stessa giornata, per la prima volta, sono stati anche premiati i portieri, provenienti da tutta Italia, che si sono distinti nell’ esercizio del loro mestiere per particolari motivi o per anzianità di servizio. Nel corso della cerimonia – aperta da Parmenio Stroppa e Pier Paolo Bosso (rispettivamente vice Presidente e Presidente dell’ Ente) – numerosi sono stati gli argomenti trattati dai relatori che via via hanno preso la parola portando il loro contributo per uno sviluppo positivo del settore (Carlo del Torre per Confedilizia; Mario Piovesan per la Cisl; Manlio Mazziotta per la Cgil; Parmenio Stroppa per la Uil). Si segnala, inoltre, l’ intervento dell’ on. Antonio Marzano, Presidente del Cnel, il quale ha evidenziato l’ importanza della formazione vista come forma di investimento che tutti possono fare per migliorare la propria realtà.

Tra i presenti premiati (e i loro accompagnatori) molta commozione e molte storie importanti raccontante (qualche volta con disinvoltura, altre volte con timidezza) ai microfoni della giornalista Dania Mondini, che ha coordinato la premiazione.

Proprietà per usucapione anche per il posto auto in condominio

Il titolare di un posto auto in diritto esclusivo e perpetuo, può usucapire la proprietà dello stesso se lo possiede per più di venti anni in modo esclusivo e ininterrotto, provvedendo al pagamento delle spese condominiali ad esso inerenti, alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, alla sua locazione ecc.

Al possesso dell’ usuario può essere unito il possesso di colui che ha ceduto a qualsiasi titolo il diritto di uso. La domanda di acquisto della proprietà per usucapione si propone nei confronti di tutti i condomini. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 2 aprile 2009, numero 4.479.

Il caso
Una condomina aveva ereditato dalla sorella un posto auto in un cortile condominiale. La sorella a suo tempo aveva acquistato, dalla società costruttrice / venditrice, non la proprietà del posto auto, ma il solo uso perpetuo ed esclusivo del bene. Tra l’ altro la società venditrice era anche fallita. Di conseguenza, quando la condomina aveva promesso in vendita ad un terzo il bene e si era giunti al rogito, il notaio aveva rifiutato la stipula della compravendita, ritenendo che l’ atto di provenienza non garantisse l’ esclusiva proprietà del bene in capo alla condomina.

Dopo il rifiuto del notaio, quest’ ultima aveva citato in giudizio il condominio chiedendo l’ acquisto per usucapione della proprietà del bene a norma dell’ articolo 1158 Codice Civile, già posseduto, prima dalla sorella dante causa e successivamente dalla medesima, da oltre venti anni, in forza del diritto perpetuo di uso esclusivo. Il condominio non si costituiva in giudizio e il Tribunale ordinava la chiamata in causa di tutti i condomini. Di questi uno soltanto si costituiva, senza opporsi alla domanda della condomina.

Anammi: condominio, la geografia delle liti

Secondo il monitoraggio dell’ Anammi, le dispute tra gli abitanti dello stesso immobile sono più frequenti al Nord, in particolare in Veneto e Lombardia. Al Centro Sud, invece, si discute soprattutto in Campania e nel Lazio. Il presidente Bica: “Sempre meglio mediare, non è così agevole ricorrere alla legge sullo stalking”

Italia divisa in due anche dalle liti di condominio. Nel 45% dei casi, infatti, queste si registrano a Nord, mentre Centro e Sud seguono a distanza, rispettivamente con il 30 e il 25% sull’ ammontare totale delle dispute di pianerottolo. Il dato proviene dall’ Anammi, l’ Associazione Nazional – Europea degli AMMinistratori d’ Immobili che, basandosi sull’ attività dei suoi 13 mila associati, ha rilevato alcune significative differenze nella distribuzione regionale delle liti.

A leggere in dettaglio i dati elaborati dell’ Anammi, si scopre che, nella classifica della litigiosità, i condomini più agguerriti abitano in Veneto (12% del totale delle diatribe), Campania (10%), Lazio (10%), Lombardia (9%), Friuli Venezia Giulia (7%), ed Emilia Romagna (7%). Decisamente tranquille, invece, Basilicata e Sardegna, con un 2% ciascuna di liti condominiali segnalate dagli iscritti all’ Anammi.

Convegno internazionale “Vicine di casa, vicine di vita – esperienze di cohousing tra donne per un diverso modo di abitare”

Mamme singles o separate, donne anziane sole, donne straniere, disabili o semplicemente donne, si incontrano a Bologna oggi alla Sala Polivalente della Regione Emilia Romagna, via Aldo Moro 50, al convegno internazionale “Vicine di casa, vicine di vita – esperienze di cohousing tra donne per un diverso modo di abitare”.

Un incontro pensato e organizzato dalle Consigliere di Parità della provincia di Bologna e della regione Emilia Romagna, Barbara Busi e Rosa Amorevole e da AMACA – associazione per le madri capofamiglia, che riunisce oltre 250 madri separate, vedove, divorziate, singles, per un abitare solidale e la conciliazione al lavoro.

Essere una madre sola implica un impegno costante, l’ impossibilità di delegare ad altri parte delle responsabilità, una libertà molto limitata e una condizione economica spesso vicina alla soglia di povertà: povere di denaro, povere di tempo. È questa una delle fasce sociali a maggior rischio povertà e non a caso tra le madri sole con a carico figli minori, l’ incidenza della povertà relativa è superiore alla media nazionale: il 12,2 per cento contro l’ 11.

Secondo l’ Istat, le madri sole rappresentano una delle fasce sociali emergenti delle quali non si potrà non tenere conto nei prossimi anni, anche per la difficoltà di conciliare l’ essere genitore col lavoro. I nuclei monogenitore (formati da un genitore e figli) sono in crescita: nel 2003 erano 2 milioni circa, 323.000 uomini, contro 1.684.000 donne.

I nuclei monogenitore sono quindi sostanzialmente sotto la responsabilità di una donna (83,9%) sia perché è maggiore la probabilità delle donne di rimanere vedove rispetto agli uomini, sia perché in seguito ad una separazione o divorzio i figli sono abitualmente affidati alla madre. Nei casi di genitori non sposati, inoltre, i figli sono nella quasi totalità riconosciuti dalla madre.

Seminario Anammi / Ispesl. Condominio più sicuro grazie agli amministratori

In un seminario organizzato dall’ ANAMMI, l’ Ispesl ha approfondito i punti essenziali del Testo Unico della Sicurezza, sottolineando l’ importanza del ruolo dei professionisti per quanto riguarda la valutazione rischi e l’ informazione ai lavoratori.

Il condominio è da considerarsi un luogo di lavoro, alla stessa stregua di
un’ azienda, per questo l’ amministratore deve valutare tutti i rischi di chi si
trova ad operarvi. È questa la conclusione del seminario, organizzato nei giorni scorsi dall’ ANAMMI in collaborazione con l’ Ispesl, e dedicato all’ attuazione del Testo Unico sulla Sicurezza (D.lgs 81 del 2008) in ambito condominiale.

A chiarire la filosofia e i contenuti del provvedimento sulla salute nei luoghi di lavoro, alla luce della giurisprudenza, è stato Carlo Vito Magli, direttore dell’ Ufficio Affari Legali dell’ Istituto Superiore di Prevenzione e Sicurezza del Lavoro. In particolare, durante il seminario è stata ribadita la posizione di garanzia che l’ amministratore assume nell’ adempiere le prescrizioni in materia di sicurezza dei condomini e dei terzi che eventualmente entrino in contatto con l’ edificio condominale.

In tale ambito, diventa centrale l’ elaborazione del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), vale a dire il documento nel quale viene formalizzata l’ analisi dei rischi effettivi per chi lavora negli spazi condominiali (portieri e operatori affini, come i custodi, i giardinieri, personale preposto alla vigilanza di piscina o campi sportivi).

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