In riferimento alla sentenza Cassazione S.U. n. 9148/2008 ed a seguito di specifico quesito del Centro Studi Nazionale ANACI in merito alle conseguenze della esclusione della solidarietà per le obbligazioni nell’ambito condominiale ai fini della protezione dei dati personali trattati, il direttore del CSN è stato ricevuto il 3 luglio scorso presso gli uffici del Garante per la privacy, per conoscere la legittimità della trasmissione, ai titolari di contratti di appalto per beni e servizi, da parte degli amministratori di generalità, carature millesimali e situazioni di morosità dei partecipanti dei condomìni gestiti. L’approfondito confronto con i funzionari preposti all’unità operativa competente per materia, ha nuovamente evidenziato le particolari peculiarità della gestione condominiale nella quale, come evidenziato nella decisione, le obbligazioni vengono contratte nell’interesse di ciascun partecipante coinvolto, in quanto l’amministratore rappresenta i singoli condomini secondo le rispettive quote di proprietà.
Amministratori condominio
Vivere in condominio: l’Amministratore
L’amministratore è il soggetto attraverso il quale il condominio agisce rappresentandolo nei confronti dei terzi. I suoi compiti fondamentali sono:
– eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini;
– curare l’osservanza del regolamento di condominio;
– disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell’interesse di tutti i condomini;
– riscuotere le quote condominiali occorrenti per la gestione ordinaria e straordinaria del condominio;
– erogare le spese per l’esercizio dei servizi comuni e per la manutenzione delle parti comuni;
– compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni;
– rendere il conto della sua gestione alla fine del periodo contabile (un anno);
– informare adeguatamente i partecipanti al condominio in merito alla situazione energetica delle parti comuni ed alla sicurezza degli impianti; nonché, conservare la documentazione ad essi relativa, affinché essa sia messa a disposizione in copia per tutti i condomini.
Vivere in condominio: La fonte normativa
II condominio è regolato dagli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile, dalle disposizioni per l’attuazione e dalle leggi speciali. In questi articoli è contenuto quanto riguarda:
LE PARTI COMUNI DEL FABBRICATO; I DIRITTI DEI PARTECIPANTI; LA INDIVISIBILITÀ DELLE PARTI COMUNI; LE INNOVAZIONI; LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE; LA NOMINA E LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE; LE ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE; LA RAPPRESENTANZA DEL CONDOMINIO; L’ASSEMBLEA E LE SUE ATTRIBUZIONI; IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Ogni condominio ha, o dovrebbe avere, un proprio regolamento nel quale sono contenute regole particolari relative a quello specifico condominio ed al quale sono allegate le “tabelle millesimali“ cioè i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare di proprietà esclusiva, facente parte del
fabbricato. Oltre agli articoli del Codice Civile esistono altre norme che regolano la vita del condominio, in genere si tratta di norme (leggi, decreti legislativi, decreti ministeriali, circolari, ecc.) di portata più generale, come, ad esempio, quelle sul risparmio energetico o sulla prevenzione incendi, sulla sicurezza degli impianti o sull’abbattimento delle barriere architettoniche; di queste norme è impossibile fare un elenco anche perché, a differenza degli articoli del Codice Civile, subiscono modificazioni in termini abbastanza brevi.
Vivere in condominio: la contabilità
Al termine di ogni esercizio condominiale, che è un periodo contabile di dodici mesi non sempre coincidente con l’anno solare, viene predisposto dall’amministratore un rendiconto nel quale vengono dimostrate le spese sostenute per il mantenimento delle parti comuni e per il funzionamento dei vari servizi. La contabilità non deve seguire forme rigorose, ma rendere comprensibili ai partecipanti al condominio le varie voci di entrata e di spesa con le rispettive quote di ripartizione; i giustificativi di spesa possono essere controllati da ogni condomino previo avviso all’amministratore. Il prospetto di riparto delle spese evidenzia il totale dovuto per ogni unità immobiliare ponendolo a raffronto con le quote effettivamente versate per determinare il saldo o conguaglio di fine esercizio, a debito o a credito dei singoli comproprietari.
Vivere in condominio: il consiglio dei condomini
Molti regolamenti di condominio prevedono la esistenza di un “organo” che affianchi l’Amministratore con funzioni soltanto consultive; a differenza dell’assemblea dei condomini e dell’amministratore, il Consiglio dei condomini non è previsto dal Codice Civile ed anche le sue funzioni quindi possono variare da un condominio all’altro. Anche in mancanza di una norma del Regolamento che ne preveda la esistenza i Consiglieri possono essere nominati dall’Assemblea che in tal caso dovrebbe anche provvedere a definirne i compiti.
In questi casi vi potrà accadere di sentir parlare di “capo-scala”, ma la definizione è oltremodo impropria poiché ai consiglieri non sono demandate né funzioni di comando, né poteri diversi da quelli di tutti i partecipanti al condominio, ma solo ed unicamente quelle funzioni, limitate, che a loro derivino dal Regolamento o dalle delibere dell’Assemblea. Il Consiglio dei condomini a volte effettua anche la revisione contabile, ma in questo caso non può sottrarre all’assemblea
il potere di approvare o meno l’elaborato contabile e ad ogni singolo condomino il diritto di esaminare il rendiconto ed i relativi giustificativi.
Vivere in condominio: il condominio e l’assemblea
I condomini, per il solo fatto di essere proprietari di una frazione del fabbricato, si trovano ad essere parti di una collettività (il condominio) che ha delle regole alle quali tutti debbono adeguarsi. II condominio non ha soggettività giuridica; deve quindi agire per il tramite di un amministratore il quale peraltro ha funzioni eminentemente esecutive mentre chi prende le decisioni (funzione deliberante) è l’assemblea dei condomini; entro specifici limiti l’assemblea può delegare parte delle proprie attribuzioni ai consiglieri del condominio, cioè a un limitato numero di condomini che sulla base della delega ad essi conferita ed agendo sempre collegialmente, la sostituiscono. L’assemblea è convocata dall’amministratore almeno una volta l’anno; la convocazione dell’assemblea è una facoltà dell’amministratore, ma quando viene richiesta da almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio, l’amministratore è obbligato a tale adempimento e, in mancanza, i condomini promotori sono autorizzati a convocarla di loro iniziativa.
Vivere in condominio: la proprietà esclusiva e la proprietà comune
Sono parti di proprietà esclusiva quelle riservate all’uso ed al godimento di uno qualsiasi dei condomini, sono al contrario di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo di proprietà, tutte quelle parti necessarie all’uso comune del fabbricato; esistono infine le parti del fabbricato che, pur essendo di proprietà comune sono di uso esclusivo, possono cioè essere riservate all’uso ed al godimento di uno solo dei condomini. L’art. 1117 del Codice Civile elenca le porzioni del fabbricato che sono comuni in mancanza di indicazione contraria; altri locali o spazi, oltre quelli elencati dall’art. 1117 possono essere dichiarati comuni, ma ciò deve, inequivocabilmente risultare dall’atto di acquisto o dal Regolamento di condominio. È buona norma prima di sottoscrivere il rogito di acquisto farsi mostrare il Regolamento e verificare eventuali esclusioni dalle proprietà comuni. Se talune indicazioni appaiono troppo generiche o imprecise non abbia timore di chiedere un sopralluogo, eventualmente in presenza dell’Amministratore per una ricognizione delle parti dichiarate comuni o di chiedere chiarimenti al suo notaio.
Anammi: Venezia manutenzione degli impianti termici condominiali
Il Consiglio Comunale di Venezia, su proposta dell’Assessorato all’Ambiente, con deliberazione n. 111/07 ha stabilito di revocare l’affidamento del servizio di accertamento ed ispezione sul corretto stato di manutenzione ed esercizio degli impianti termici ad AGIRE – Agenzia Veneziana per l’Energia e, contestualmente, di affidare ad A.R.T.I. S.p.a. il compito di proseguire tale attività secondo le normative vigenti così come aggiornate dal D.Lgs 311/06. Tale decisione è stata assunta tenendo conto del fatto che A.R.T.I. S.p.A. è società partecipata dal Comune stesso ed è già affidataria dell’analogo servizio ispettivo nel territorio della Provincia di Venezia. In questo modo si viene a creare un unico soggetto di riferimento nell’intero territorio provinciale che garantirà ai cittadini ed agli operatori del settore massima uniformità operativa e univocità di applicazione delle normative vigenti. Il Comune di Venezia ha inoltre recepito e ordinato le novità normative che sono entrare in vigore l’8 Ottobre u.s. all’interno del “Regolamento Comunale per l’esecuzione degli accertamenti e delle ispezioni necessarie all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degli impianti termici” approvato con la medesima deliberazione di cui sopra.
Se uno solo dei condomini installa l’ascensore può beneficiare del 36% della detrazione irpef
La detrazione per l’istallazione non deliberata dall’assemblea ma autorizzata dal Comune spetta solo in relazione alla spesa imputabile in base alla tabella di ripartizione millesimale. Il condomino che a sue spese installa un ascensore nel cavedio condominale senza l’autorizzazione dell’assemblea, ma che ha ricevuto il preventivo nulla osta del Comune, può beneficiare della detrazione Irpef del 36 per cento. Si tratta infatti di un intervento di manutenzione straordinaria e finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche. L’agevolazione è però fruibile solo relativamente alla quota parte di spesa a lui imputabile sulla base della tabella condominiale di ripartizione millesimale. Questo, in sintesi, il parere fornito dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 264/E del 25 giugno. Nel dettaglio, il contribuente interpellante ritiene di poter beneficiare dello sconto Irpef, poiché l’intervento non arrecherà alcun danno ai condomini, anzi gli stessi potranno goderne, in regime di comunione aperta. Inoltre, essendo unico condomino committente dell’appalto per la costruzione dell’ascensore, gli spetterebbe – sostiene – la detrazione fino al limite di 48mila euro.
Confedilizia: risparmio energetico, nessuna novità per le assemblee condominiali
Il Consiglio dei ministri del nuovo Governo ha approvato in via definitiva un decreto legislativo di recepimento di una direttiva europea in materia di risparmio energetico. Il provvedimento prevede fra l’altro semplificazioni per la realizzazione di interventi di coibentazione e isolamento degli edifici e deroghe alle cubature e alle distanze di rispetto tra edifici in caso di spazi dedicati alle coibentazioni. Dal testo approvato in prima lettura dal passato Governo è stata espunta la norma che, se fosse rimasta, avrebbe stabilito che la maggioranza necessaria per gli interventi di risparmio energetico dovesse essere riferita ai condòmini presenti in assemblea. Stante la cancellazione dal testo approvato in via definitiva della norma di cui s’è detto, rimane ferma la previsione di cui all’art. 26, comma 2, legge n. 10 del 1991, così come modificata nel 2006. Tale disposizione prevede espressamente che, per gli interventi sugli edifici e sugli impianti, volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabile – “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” –, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con “la maggioranza semplice delle quote millesimali”. Quindi, sulla base dei principii generali dell’ordinamento condominiale, si deve ritenere che gli interventi di cui trattasi necessitino, in prima e in seconda convocazione, di un quorum deliberativo calcolato sia per “teste” (maggioranza degli intervenuti) sia per millesimi (501).
Anammi: sicurezza in condominio, molti oneri e poco onore
Dai guanti da giardinaggio dei portieri al libretto Ispesl, l’ANAMMI stigmatizza i problemi di attuazione del Dlgs 626 in condominio. Il presidente Bica: “Ci prendiamo le nostre responsabilita’, ma perche’, a fronte degli obblighi, la nostra professione non e’ riconosciuta?” Il condominio come una fabbrica? La provocazione è dell’ANAMMI, l’Associazione Nazional-europea degli AMMinistratori d’Immobili, che ha individuato, su segnalazione dei suoi iscritti (13 mila in tutta Italia), alcune singolari problematiche nell’attuazione della normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro. Il Dlgs 626/94, che regola la materia, se applicato in condominio può creare situazioni paradossali. In tal senso, un adempimento decisamente bizzarro riguarda i portieri. “E’ giusto che l’amministratore controlli le condizioni di lavoro del portinaio – afferma Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI – ma ci sembra esagerato verificare persino i guanti da giardinaggio. Eppure, i tecnici della sicurezza ce lo impongono, insieme a controlli più seri, come quello sui detersivi e sugli strumenti pericolosi”. L’imprevisto, anche in questo caso, e’ sempre possibile. “Gli amministratori devono controllare che i prodotti utilizzati per le pulizie siano a norma CE – esemplifica Bica – ma e’ gia’ successo che un detersivo si sia rivelato nocivo per qualche ragione, con relativa denuncia ai danni dell’amministratore di condominio”.
Anaci Lombardia: in condominio ritorna la solidarieta’ passiva
Ritorna la solidarietà passiva in condominio, dopo un breve periodo di scomparsa. In 16 giorni la Cassazione (e, si può dire, quasi gli stessi giudici) ha ribaltato due volte uno dei principi chiave della vita condominiale: quello in base al quale il creditore del condominio può rivalersi, in caso di mancato pagamento, su uno qualunque dei condomini anche per l’intero credito. Con la sentenza 14813/2008 segnalata l’11 giugno ad Arezzo al convegno Anaci, la Corte ha dichiarato corretto il principio applicato dal giudice di pace di Roma «in quanto non viene chiarito perché nella specie dovrebbe essere derogato il principio generale di cui all’articolo 1292 del Codice civile secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori». Questa la decisione all’udienza del 24 aprile, pochi giorni dopo quella delle Sezioni Unite 9148 dell’8 aprile, che ha scelto l’indirizzo minoritario della parziarietà delle obbligazioni condominiali e con la quale sorge ora nuovamente il contrasto. La seconda sezione precisa, infatti, che il condominio esiste per la sola presenza di un edificio con proprietà per piani orizzontali e il pagamento non può rifiutarsi per l’inesistenza della tabelle millesimali. Quanto invece affermato dalle Sezioni unite aveva suscitato forti critiche perché la parziarietà può rivelarsi un boomerang per i condomini-consumatori, esposti all’aumento dei costi dei lavori condominiali.