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Convegno internazionale “Vicine di casa, vicine di vita – esperienze di cohousing tra donne per un diverso modo di abitare”

Mamme singles o separate, donne anziane sole, donne straniere, disabili o semplicemente donne, si incontrano a Bologna oggi alla Sala Polivalente della Regione Emilia Romagna, via Aldo Moro 50, al convegno internazionale “Vicine di casa, vicine di vita – esperienze di cohousing tra donne per un diverso modo di abitare”.

Un incontro pensato e organizzato dalle Consigliere di Parità della provincia di Bologna e della regione Emilia Romagna, Barbara Busi e Rosa Amorevole e da AMACA – associazione per le madri capofamiglia, che riunisce oltre 250 madri separate, vedove, divorziate, singles, per un abitare solidale e la conciliazione al lavoro.

Essere una madre sola implica un impegno costante, l’ impossibilità di delegare ad altri parte delle responsabilità, una libertà molto limitata e una condizione economica spesso vicina alla soglia di povertà: povere di denaro, povere di tempo. È questa una delle fasce sociali a maggior rischio povertà e non a caso tra le madri sole con a carico figli minori, l’ incidenza della povertà relativa è superiore alla media nazionale: il 12,2 per cento contro l’ 11.

Secondo l’ Istat, le madri sole rappresentano una delle fasce sociali emergenti delle quali non si potrà non tenere conto nei prossimi anni, anche per la difficoltà di conciliare l’ essere genitore col lavoro. I nuclei monogenitore (formati da un genitore e figli) sono in crescita: nel 2003 erano 2 milioni circa, 323.000 uomini, contro 1.684.000 donne.

I nuclei monogenitore sono quindi sostanzialmente sotto la responsabilità di una donna (83,9%) sia perché è maggiore la probabilità delle donne di rimanere vedove rispetto agli uomini, sia perché in seguito ad una separazione o divorzio i figli sono abitualmente affidati alla madre. Nei casi di genitori non sposati, inoltre, i figli sono nella quasi totalità riconosciuti dalla madre.

Il cohousing, un nuovo concetto dell’ abitare

È uno stile di abitazione collaborativo per superare l’ emarginazione dell’ individuo nel quartiere, in cui nessun conosce bene il suo vicino e dove non si trova nessun senso di socialità.
Il cohousing è un concetto di abitare nuovo nel nostro Paese, ma già ampiamente diffuso negli Stati Uniti e nel centro – nord Europa (Olanda, Regno Unito e soprattutto in Danimarca, dove nasce intorno agli anni ’60).

Il cohousing consiste in una scelta preventiva e comune, da parte dei potenziali acquirenti, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche ideali di una casa, con particolare attenzione allo stile di abitazione collettiva mediante lo sfruttamento di ampie zone condominiali da gestire in modo da soddisfare le esigenze di tutta la comunità. In tali spazi comuni si possono coltivare hobby e sport, ci si relaziona con gli altri vicini di casa, viene solitamente gestito uno spazio gioco per i bambini, ci si rilassa mediante un bagno in piscina, senza trascurare alcuni temi importanti quali la bioedilizia e l’ architettura sostenibile.

Per aderire a tale progetto il primo step è l’ iscrizione a pagamento ad un’ associazione o società di consulenza, che ha il duplice compito di reperire opportunità immobiliari valide sul mercato (ad esempio le riconversioni di ex stabilimenti industriali mediante la creazione di loft abitativi) e di proporre tali operazioni ai clienti e / o associati (gli esperti di tale realtà ci informano essere migliaia i nominativi dei potenziali acquirenti disponibili a valutare una soluzione cohousing). C’ è un tempo tecnico per aderire o meno alla proposta. In caso affermativo (impegnandosi nero su bianco ad acquistare l’ edificato), si potrà poi intervenire fattivamente sul progetto richiedendo che gli spazi comuni vengano adibiti in un modo piuttosto che in altro.

Compito essenziale del promotore dell’ iniziativa è poi quello di fare socializzare maggiormente i futuri condomini, di incentivare una politica basata sull’ utilizzo comunitario degli spazi per ottimizzare i costi di gestione di ciascuna abitazione. Spesso i cohousers dispongono di un mezzo di trasporto comune che costa sensibilmente meno di una seconda macchina per famiglia. Non è raro poi che la comunità gestisca la spesa in maniera collettiva e preveda pasti per tutti i residenti, e che una parte degli spazi condivisi venga utilizzato come palestra, asilo condominiale o lavanderia collettiva.

Effetti della rivalutazione dei beni immobili d’ impresa. Aspetti contabili: il saldo attivo

La differenza tra il nuovo ed il precedente valore, a livello contabile, dà luogo ad un saldo attivo che, ai sensi dell’ art. 15, comma 18, del D.L. 185 / 2008 deve essere imputato a capitale o accantonato in una speciale riserva in sospensione d’ imposta (con la dicitura “riserva ex D.L. 185 / 2008”), escludendo così ogni diversa forma di utilizzazione o destinazione

Nell’ ipotesi in cui la rivalutazione venga effettuata solo ai fini civilistici, la C.M. 11 / E / 2009 precisa che il saldo attivo non costituisce riserva in sospensione d’ imposta, con la conseguenza che lo stesso verrà tassato solo in caso di distribuzione in capo ai soci.

Diversamente, il predetto saldo costituisce riserva in sospensione d’ imposta, nell’ ipotesi in cui il contribuente abbia optato per dare rilievo anche fiscale alla rivalutazione, mediante il pagamento dell’ imposta sostitutiva.

In tal caso, come ribadito nella C.M. 11 / E/2009, in base all’ art. 13, comma 3, della Legge 342 / 2000, qualora il saldo attivo risultante dalla rivalutazione venga attribuito ai soci, lo stesso, aumentato dell’ imposta sostitutiva, concorre a formare il reddito imponibile della società che ha eseguito la rivalutazione, partecipando così alla formazione del reddito imponibile.

Effetti della rivalutazione dei beni immobili d’ impresa

La C.M. 8 / E/2009 ribadisce che la possibilità di riconoscere maggior valore ai beni oggetto della rivalutazione può avere efficacia solamente a livello civilistico e non necessariamente anche a livello fiscale. In sintesi, mentre nei precedenti provvedimenti, l’ efficacia della rivalutazione, sia ai fini civilistici che fiscali, era subordinata al pagamento dell’ imposta sostitutiva, nell’ attuale previsione, gli effetti civilistici e quelli fiscali risultano autonomi

L’ impresa, quindi, potrà valutare diverse alternative per la rivalutazione degli immobili:
-rivalutare ai soli fini civilistici, senza il pagamento dell’ imposta sostitutiva;
-rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando l’ imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti agli immobili;
-rivalutare sia ai fini civilistici che fiscali, versando l’ imposta sostitutiva in relazione ai maggiori valori attribuiti agli immobili, ed affrancare il saldo attivo di rivalutazione con un ulteriore imposta sostitutiva.

Effetti fiscali: imposta e decorrenza
Circa il costo fiscale della rivalutazione, il comma 20, dell’ art. 15 del D.L. 185 / 2008 (come modificato dal D.L. 5 / 2009) prevede il pagamento di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (Irpef / Ires) e dell’ Irap, da applicare sul maggior valore attribuito ai beni, con aliquota pari al:
·1,5% per i beni non ammortizzabili;
·3% per i beni ammortizzabili.

L’ imposta sostitutiva può essere versata, a scelta dal contribuente, o in un’ unica soluzione entro il termine di versamento delle imposte relative all’ esercizio nel corso del quale la rivalutazione è effettuata, ovvero in tre rate, con la corresponsione degli interessi legali nella misura del 3% sulla seconda e sulla terza rata (art. 15, comma 22, D.L. 185 / 2008). Quindi, se la rivalutazione è effettuata nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008, l’ intero ammontare dell’ imposta sostitutiva, ovvero la prima rata della stessa, dovrà essere versata entro il prossimo 16 giugno 2009.

Immobili e imposte. Aggiornamento Istat nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo

Le variazioni in aumento del canone non possono però essere superiori al 75% di quelle accertate dall’ ISTAT, in base all’ indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Come accerteremo di seguito.

Nelle locazioni ad uso diverso dall’ abitativo, originariamente, l’ aggiornamento ISTAT aveva cadenza biennale e le parti possono convenire l’ aggiornamento annuale del canone, su richiesta del locatore, solo a seguito di quanto disposto dal comma 9 – sexies dell’ articolo 1 della legge 5 aprile 1985, n. 118 – che ha modificato appunto l’ articolo 32 -. Prima delle modifiche introdotte dalla Legge 27 febbraio 2009, numero 14, le variazioni in aumento non potevano però superare il 75% di quelle accertate dall’ISTAT, in base all’ indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La nullità delle clausole che stabiliscono aumenti in misura diversa da quella stabilita dall’ articolo 32 – nullità sanzionata dall’ articolo 79 della legge 392 / 1978 – non invalida l’ intero contratto, i base agli articoli 1419 e 1339 Codice Civile. Di conseguenza alla clausola contrattuale è sostituito automaticamente l’ aggiornamento previsto dal citato articolo 32. La nullità della clausola, comunque, si ha solo se essa attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni imperative della legge 392 / 1978 (Cass. 5 luglio 1993, n. 7317).

La nuova formulazione dell’ articolo 32 Legge 392 / 78 – ora modificato dalla Legge 14/2009 – dispone come segue: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’ articolo 27, non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall’ ISTAT, in base all’ indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso all’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo”.

Rivalutazione dei beni immobili d’ impresa (parte seconda)

L’ Agenzia delle Entrate ha precisato, nella C.M. 11 / E / 2009, le modalità di applicazione della rivalutazione dei beni immobili in presenza di particolari ipotesi.
In particolare
-in caso di bene oggetto di un diritto di superficie, la facoltà di rivalutazione spetta al titolare di tale diritto reale, qualora il bene sia comunque relativo all’ impresa;
-nell’ ipotesi di affitto e usufrutto di azienda con obbligo di conservazione dell’ efficienza dei beni ammortizzabili (art. 2561 del c.c.), la rivalutazione può essere eseguita solo dall’ affittuario o usufruttuario, quale soggetto che calcola e deduce gli ammortamenti. Nell’ ipotesi in cui, invece, le parti abbiano previsto che il concedente continui a calcolare gli ammortamenti, la rivalutazione potrà essere effettuata solo da quest’ ultimo;
-in caso di conferimento d’ azienda effettuato in neutralità fiscale nel corso del 2008, il conferitario può rivalutare i beni oggetto di conferimento, anche se questi erano iscritti nel bilancio del conferente relativo all’ esercizio in corso al 31 dicembre 2007;
-in caso di operazioni di fusione o scissione realizzate nel corso del 2008, la società incorporante o risultante dalla fusione e la società beneficiaria possono rivalutare i beni acquisiti se gli stessi figuravano iscritti nei bilanci della società incorporata o della scissa al 31 dicembre 2007.

Beni rivalutabili e condizioni di applicabilità
Come enunciato nell’ art. 15, comma 16, D.L. 185 / 2008, la rivalutazione è concessa per i beni immobili dell’ impresa risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007 e va eseguita con riferimento al bilancio relativo all’ esercizio successivo.

Piano casa: nell’ accordo nessun riferimento agli edifici industriali e commerciali

Ampliamenti e cubature aggiuntive solo per le abitazioni, non per gli edifici industriali e commerciali. Almeno per ora. Nell’ ultima versione dell’ accordo Governo – Regioni – Autonomie sul piano casa capannoni industriali e piccole strutture commerciali sono state escluse. Lo ha rilevato con disappunto il presidente dell’ Ance, Paolo Buzzetti. “Potenzialmente l’ accordo tra Governo e Regioni sul piano a sostegno dell’ edilizia – ha detto il presidente dei costruttori – è un buon accordo, ma ha dei limiti che vanno superati. Non si parla esplicitamente del non residenziale, un settore nel quale applicare il premio del 35% nelle cubature per l’ abbattimento e la ricostruzione dell’ edificio è più semplice che nei condomini”.

Il mercato della locazione nel primo rapporto Nomisma 2009: un momento di riscatto

Il mercato della locazione sta vivendo un momento di riscatto. Visto che il segmento dell’ acquisto è ingessato, la domanda si sta sempre più rivolgendo verso la locazione, a fronte di un’ offerta che sembra adeguata a rispondere, per lo meno in sede quantitativa, alla richiesta e i contratti mostrano timidi segnali di ripresa. L’ analisi riguarda abitazioni, uffici, negozi, immobili commerciali, box auto e garage.
Abitazioni,
domanda e offerta
La spinta della domanda non è sufficiente a premere così tanto sui canoni di locazione in modo da innalzarli oltre gli attuali livelli, ma subiscono anch’ essi valori al ribasso del 2,3% medio con poche eccezioni fra le città osservate.

Libero l’ aggiornamento del canone per locazioni non abitative di durata superiore a 6 anni

L’ articolo 41, comma 16 duodecies, contenuto nella Legge di conversione n. 14 del 27 / 2 / 2009 del DL 207 / 2008 (Milleproroghe) ha modificato in parte la disciplina prevista dall’ art.32 della Legge 392 / 1978 per quanto riguarda l’ aggiornamento del canone di locazione degli immobili adibiti ad uso non abitativo. Tale modifica, la seconda in ordine di tempo che interviene sull’ articolo 32 della Legge 392 / 1978 (la prima risale al DL 12 / 1985) si presta a dubbi interpretativi da chiarire. In sintesi le novità della nuova disciplina.

Nascono i Freestyle hotels, low cost

Anche l’ Italia avrà la sua catena di alberghi “cheap and chic”, grazie a Freestyle, progetto della R & D Hospitality in collaborazione con lo studio di architettura Montanari e la società di Htms International per un budget hotel rivolto ad un target low cost oriented. Pensata per i turisti di nuova generazione con uno stile di vita low cost, ma un gusto particolarmente sviluppato per l’ estetica, la nuova iniziativa ricettiva punta ad un pubblico piuttosto eterogeneo, dai giovani, alle famiglie passando per i viaggiatori business. Ispirato alla tipologia organizzativa della compagnia aerea olandese e allo stile del colosso svedese Ikea, il progetto Freestyle è nato da una ricerca dei ragazzi del master in Management del Turismo dello Iulm di Milano.

Locazioni non abitative di durata superiore a 6 anni: libero l’ aggiornamento del canone

L’ articolo 41, comma 16 duodecies, contenuto nella Legge di conversione n. 14 del 27 / 2 / 2009 del DL 207 / 2008 (cd. Milleproroghe) ha, in parte, modificato la disciplina prevista dall’ art.32 della Legge 392/1978 per quanto riguarda l’ aggiornamento del canone di locazione degli immobili adibiti ad uso non abitativo. Tale modifica, la seconda in ordine di tempo che interviene sull’ articolo 32 della Legge 392 / 1978 (la prima risale al DL 12 / 1985) si presta per alcuni punti a dubbi interpretativi sui quali occorrerà fare chiarezza. In sintesi le novità della nuova disciplina.

Mercato immobiliare: uffici in calo, ma meno che in Europa

Indice puntato contro il settore immobiliare, che invece in Italia ha tenuto: nonostante il calo delle quotazioni in tutto il mondo nel 2008, la discesa è stata solo del 5%. Anche nell’ ultimo semestre, specie per quanto riguarda gli uffici. La crisi immobiliare ha lambito soltanto di striscio il segmento in Italia, grazie a quella che per anni era stata considerata una delle sue maggiori inefficienze, ovvero la scarsità dell’ offerta, e che oggi ne rappresenta invece uno dei punti di forza, riuscendo a contenere le perdite attorno al 5%. Roma e Milano, nell’ ultimo anno, sono riuscite a mettere a segno addirittura un incremento nel livello di assorbimento fino a occupare 300 mila metri quadrati di nuovi spazi. E questo proprio a causa della crisi economica e del credit crunch che non soltanto ha bloccato numerosi progetti già esistenti ma ha stoppato anche i costruttori interessati a investimenti nel comparto uffici.

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