Tecnocasa

Genova. Trend del mercato immobiliare

Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 7.6%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno pari a 3.1%. Prendiamo in esame alcune zone. La macroarea che ha segnalato il ribasso più sensibile è stata quella di Sampierdarena con una diminuzione del 5.4%.

Quartiere di Sampierdarena – Fillak
Soprattutto da settembre, il mercato ha iniziato a lanciare segnali di rallentamento. Infatti molte compravendite della zona erano realizzate da stranieri, provenienti dall’ Ecuador in particolare, e che nella seconda parte dell’ anno, a causa delle difficoltà sul mercato del credito, non sono più riusciti ad acquistare l’ abitazione.

Nella seconda parte dell’ anno hanno comprato prevalentemente italiani che avevano a disposizione una parte del capitale. Il calo più sensibile si è avuto sui tagli da 60 – 70 mq, tipologia molto diffusa nella zona e questo comporta una maggiore possibilità di scelta. I tagli più grandi hanno conservato il loro valore anche perché sono di interesse per una categoria di acquirenti più selezionata.

Il mercato immobiliare della zona vede la prevalenza di tipologie popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900 ed una piccola concentrazione di soluzioni più signorili dei primi anni ’70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all’interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggio. Chi ha acquistato in questa prima parte dell’ anno ha guardato soprattutto alla disposizione interna degli spazi, alla realizzazione di eventuali lavori di ristrutturazione.

Nasce il nuovo portale del Gruppo Tecnocasa

Tecnocasa è presente nel mondo internet sin dal 1995. Nel tempo, sono stati effettuati al sito diversi restyling, in rapporto alla continua evoluzione del Gruppo e con lo scopo di migliorarne la fruizione da parte dei navigatori. Al sito di Tecnocasa (ad oggi, 350.000 visitatori alla settimana), si sono affiancati i siti degli altri rami di franchising: Tecnorete e Tecnocasa per l’ Impresa per il settore immobiliare, Kiron ed Epicas per quello creditizio. Cinque siti molto visitati (in tutto una media settimanale di 450.000 visitatori), ma verticali nella struttura.

Il nuovo portale riorganizza
la presenza su internet del Gruppo Tecnocasa
Si tratta di un portale unico di Gruppo, che consente di ottimizzare sinergie ed opportunità per il navigatore, presentandosi con tutte le sue reti. Il Gruppo è rappresentato da un unico marchio Tecnocasa Group che farà da garante al navigatore grazie all’ esperienza e alla professionalità acquisite in oltre vent’ anni di presenza sul mercato immobiliare e finanziario.

I marchi delle altre reti del sistema sono salvaguardati attraverso delle landing pages o pagine di atterraggio (interfacce dello stesso portale) caratterizzate dai segni distintivi di ognuno, a seconda dell’ indirizzo scelto dal navigatore.

Continueranno dunque ad esistere i domini delle singole reti in franchising:
www.tecnocasa.it – www.tecnorete.it – www.kiron.it – www.epicas.it – www.tecnocasaimpresa.it

Gli obiettivi
*Proporre un’ offerta globale, derivante dalle sinergie delle reti fisiche e dall’ integrazione di tutti i Sistemi IT del Gruppo (Banca Dati nominativi, CRM, piattaforme di profilazione clienti, web) per dare una risposta a 360° alle esigenze del cliente, siano esse di natura immobiliare o finanziaria.
* Ottimizzare la navigabilità e l’ intuitività dei motori di ricerca immobili e di simulazione di calcolo del finanziamento.
*Fornire più informazioni complete ed esaustive.
*Offrire servizi che coinvolgano attivamente il navigatore.

Napoli. Mercato immobiliare

Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6.8%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno (-4.4%). Nelle zone centrali si registra una calo delle quotazioni del 5.1%, tra i quartieri che hanno segnalato il ribasso più sensibile ci sono Porta Capuana – Arenaccia e Materdei. I valori variano da zona a zona. Ne riportiamo qualche esempio.

A Porta Capuana – Arenacci
La quasi totalità delle compravendite si realizza con il ricorso al mutuo dal momento che il target medio della zona non dispone di redditi elevati. La conseguenza è stata che, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate contrazioni della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto anche se dall’ inizio dell’ anno si è registrata una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento e di compravendite realizzate con un maggior apporto di denaro personale. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla vendita di tipologie che superano i 200 mila euro.

Zona del Centro – Corso Meridionale
In controtendenza e con un lieve aumento le quotazioni delle abitazioni. Si è registrata una diminuzione del numero delle compravendite realizzate con mutuo e c’ è stato un incremento delle richieste da parte di investitori. La domanda si è orientata sui bilocali e sui trilocali. Intorno al Centro direzionale si sviluppano una serie di costruzioni in edilizia popolare della fine del 1800 ed inizi del 1900 che si trattano a prezzi medi di 1100 – 1200 euro al mq fino ad arrivare a 4000 euro al mq per le tipologie in cemento armato. Sul mercato delle locazioni si registra un incremento della domanda da parte di coloro che non riescono ad acquistare.

Bari. Mercato immobiliare residenziale

In diminuzione del 5.2% le quotazioni di Bari nel corso del 2008, con una variazione del 2.3% nella seconda parte del 2008. Le abitazioni del Centro storico della città hanno segnalato un lieve ribasso delle quotazioni (-1.3%) in seguito alla performance del quartiere del Borgo Antico nel cuore di Bari dove, da settembre, si registra un minore interesse da parte di chi cerca la prima casa, che preferisce spostarsi nella zona di Murat dove al momento l’ aumentata offerta di immobili sul mercato consente una maggiore scelta.

Nella seconda parte dell’ anno nel Borgo Antico hanno acquistato prevalentemente investitori alla ricerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito perché in zona esiste un buon mercato locativo alimentato da professionisti, in città per motivi di lavoro. Il quartiere offre prevalentemente case e palazzine indipendenti dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare.

La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile dei prezzi è stata Lungomare Perotti – Polivalente con il 5.6% in seguito alla performance del quartiere di Madonnella, dove si è registrata una maggiore prudenza da parte degli acquirenti nell’ acquisto dell’ abitazione. A questo si aggiunge una minore disponibilità di spesa a seguito della stretta creditizia in atto. La conseguenza è stata un aumento delle tempistiche di vendita.

Nei primi mesi del 2009 si registra comunque un’ inversione di tendenza, con un aumento delle richieste, in particolare da parte di investitori che, spaventati dalla crisi economica mondiale, preferiscono optare per il settore immobiliare. Gli investitori di solito sono piccoli risparmiatori residenti a Bari che acquistano bilocali con una spesa media che non supera i 100 – 110 mila euro. Nettamente preferite le tipologie già ristrutturate e pronte per essere affittate.

Il mercato dei mutui in Italia nel 2008. Uno studio condotto dall’ Ufficio Studi Kìron

L’ ultimo trimestre del 2008 è stato caratterizzato da una situazione di incertezza innescata dalla crisi di liquidità internazionale poi sfociata nella successiva restrizione al credito, con un innalzamento consistente dei tassi di interesse fino a giungere alle manovre anticrisi delle varie nazioni.

Molti Stati hanno cercato di tutelare le proprie economie con piani che hanno immesso liquidità, ridotto i tassi, ricapitalizzato banche e sostenuto le imprese così da evitare perdite di altri posti di lavori. Un aspetto comune di quasi tutti gli interventi è stato quello di prevenire, per il futuro, un’ altra crisi cercando di depurare il sistema focalizzando gli sforzi verso una valutazione più attenta del rischio.

In questo contesto, nel IV trimestre 2008, il volume di erogazioni per l’ acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra una flessione rispetto allo stesso periodo 2007. Una differenza negativa, pari a -3,3 miliardi di Euro (-18%), che conferma il momento non positivo del mercato; i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione. Nel IV trimestre 2008 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, le variazioni negative maggiori si sono registrate nell’ area centrale (-22%) e nell’ area meridionale (-24%).

Considerando, invece, l’ intero anno 2008 rispetto al 2007, si nota come l’ andamento negativo dell’ ultimo trimestre del 2008 ha notevolmente influenzato l’ andamento annuo. Tutte le macroaree registrano una variazione negativa, in particolare l’ area Centrale (-14%) e l’ area Meridionale (-11%); anche nella macroarea insulare si registra una diminuzione nelle erogazioni, anche se lieve (-3%); quest’ area aveva registrato fino allo scorso trimestre un trend positivo.

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia registriamo una crescita. Dopo un’ iniziale decrescita nei mesi di marzo e aprile 2008, l’ andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di marzo 2009. Confrontando i primi tre mesi del 2009 con lo stesso periodo del 2008, otteniamo una decrescita dello 0,2% delle consistenze.

Mercato immobiliare a Roma. In diminuzione del 5.8% le quotazioni degli immobili nel 2008, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno.

Nel cuore della capitale si registra un lieve calo dell’ 1.2% nella seconda parte dell’ anno con una tenuta soprattutto nelle zone più centrali ed un lieve aumento dei prezzi per gli immobili situati nelle strade più belle e tranquille e con caratteristiche di particolare pregio, per le quali c’ è pochissima offerta sul mercato.

Nella seconda parte dell’ anno si registra una maggiore difficoltà nella vendita degli immobili molto grandi (da 150 mq in su) o con caratteristiche non molto apprezzate, al momento, dalla clientela sempre più esigente (es. il piano terra, il posizionamento in strade poco illuminate) e in, generale, una maggiore attenzione nell’ acquisto dell’ abitazione.

Sempre molto gradite la presenza del terrazzo o della vista panoramica sulla città. Ad acquistare sono persone che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la loro condizione abitativa oppure destinare l’ abitazione ai figli. Tra gli investitori resistono coloro che decidono di intraprendere un’ attività di B & B e che, quasi sempre, si rivolgono verso le zone di Piazza Navona, Pantheon e Piazza di Spagna.

Le quotazioni più elevate si raggiungono in piazza di Spagna, piazza del Popolo, piazza San Silvestro, via del Corso, via dei Condotti dove si possono anche toccare punte di 17 -18 mila euro al mq per le tipologie di prestigio e per gli attici anche 20 mila euro al mq. Parliamo di appartamenti signorili in palazzine con eleganti androni, affreschi, dipinti ed ampi terrazzi. Le quotazioni sono più contenute se ci si allontana dalle zone top per spingersi verso via XX Settembre, via Piave, via Boncompagni e via Veneto dove al massimo si possono raggiungere top prices di 13000 euro al mq.

Gli acquirenti sono sia italiani che stranieri estimatori della città (negli ultimi tempi si sono affacciati sul mercato anche acquirenti russi) e si registra, nell’ ultimo semestre, un incremento delle richieste per investimento. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, preferibilmente da ristrutturare.

Il mercato delle locazioni è alimentato prevalentemente da professionisti che lavorano in centro, anche se nel primo semestre del 2008 si registra un lieve calo dei canoni. Ad avere subito il calo più sensibile dei prezzi è stata la parte dell’ Eur a ridosso di viale Cesare Pavese dove ci sono principalmente appartamenti degli anni ’80 di proprietà dei Ministeri presenti nella zona e che sono stati venduti nei primi anni ’90, alla scadenza dei vincoli per la compravendita.

Mercato immobiliare italiano: conferme e novità

Continua, anche nel secondo semestre del 2008, la diminuzione dei prezzi delle abitazioni in Italia, che, iniziata nel 2007, prosegue da semestri con variazioni nominali negative contenute ed estese a tutte le realtà territoriali. Si confermano aspetti emersi nei semestri precedenti: una maggiore offerta di immobili sul mercato, una domanda più prudente e riflessiva e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita.

Il mercato immobiliare, infatti, si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti hanno allungato i loro tempi decisionali, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano in generale la nostra economia e da una maggiore incertezza sulla propria disponibilità di spesa. Infatti, ad aver contribuito in maniera determinante a definire l’ attuale andamento di mercato, è stata la situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio: l’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito nella concessione dei mutui, ha creato difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere ad un finanziamento importante.

La mancanza di liquidità e le previsioni per l’ economia del Paese inducono le banche ad essere più attenti rispetto alla capacità di indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell’ immobile. Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi rispetto al semestre precedente. A trovarsi in maggiore difficoltà sono stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori con contratto a tempo determinato.

Il mercato dei mutui in Italia

Il quadro economico del nostro Paese, caratterizzato da un calo della produzione e dei consumi, ha condizionato il mercato dei mutui ipotecari destinati alle famiglie per l’ acquisto di abitazioni. La crisi che ha colpito il sistema finanziario internazionale ha portato ad interventi senza precedenti che hanno cambiato il modo di fare business di molte banche, indirizzandole ad una maggiore attenzione nella valutazione del rischio.

I dati relativi al terzo trimestre del 2008 sono in flessione rispetto allo stesso periodo del 2007: l’ erogato è pari a 12,6 miliardi di euro con una differenza negativa di 1,4 miliardi di euro, che in termini percentuali (-10,11%) conferma il momento non positivo del mercato. Il dato dei volumi include anche i mutui di sostituzione e surroga. Se consideriamo, infatti, il volume delle erogazioni dei primi 9 mesi del 2008 registriamo una variazione percentuale, rispetto allo stesso periodo del 2007, che ammonta a -6,9%. L’ unica macroarea che presenta una variazione positiva è l’ Italia meridionale (+1%), tutte le altre hanno un andamento negativo; le variazioni maggiori si sono riscontrate nell’area centrale (-16%) e insulare (-18%).

Il mercato dei prestiti per l’ acquisto delle abitazioni destinato a famiglie consumatrici nel Lazio presenta nel terzo trimestre 2008 un calo (-22%) rispetto allo stesso periodo del 2007, il dato è influenzato dal mercato dei mutui di sostituzione. La diminuzione è in linea con l’ andamento dell’ area centrale (-16%), di fatto la regione Lazio influenza notevolmente la variazione negativa registrata in questo trimestre, infatti nella regione sono stati erogati 1.298 milioni di Euro, che ammontano al 10,3% del totale delle erogazioni.

La diminuzione delle erogazioni di quasi tutte le province laziali, ad eccezione di Rieti +2%, ha influenzato il dato regionale. Di segno negativo le province di Frosinone (-13%), Latina (-19%), Viterbo (-6%). Anche la provincia di Roma ha subito una diminuzione delle erogazioni (-23%), che ha notevolmente influenzato il valore negativo, infatti, la provincia si conferma al 2° posto per volumi erogati in Italia con 1.102 milioni di Euro (8,7% delle erogazioni nazionali).

Il mercato delle locazioni secondo Tecnocasa

Nel secondo semestre del 2008 il mercato delle locazioni segnala, a livello nazionale, una contrazione dei canoni di -1.3% sui bilocali e di -0.7% sui trilocali. Nelle grandi città la flessione è stata più marcata con -1.9% per i bilocali e di -2.1% per i trilocali. In tutte le realtà metropolitane si sono registrate contrazioni dei valori, ad eccezione di Bari dove, solo sui bilocali si è registrato un aumento dello 0.7%.

Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4.2% per i bilocali e -3.7% per i trilocali. I canoni medi di locazione più elevati si riconfermano quelli di Roma, dove per un bilocale si spendono in media 850 euro al mese e per un trilocale 1050 euro al mese, a seguire Milano rispettivamente con 750 euro e 1000 euro al mese.

Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri.

Allo stesso tempo però si è registrata una maggiore propensione all’ acquisto da parte di coloro che pur avendo la possibilità di comprare erano in una situazione di attesa intimoriti dal rialzo dei tassi d’ interesse; la discesa di questi ultimi, insieme al ribasso dei prezzi degli immobili ha fatto propendere per l’ acquisto. Resta poi sempre importante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.

Con questo scenario si conferma, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione. Infatti l’ offerta presente sul mercato, aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori.

L’ interesse dei proprietari degli immobili a garantirsi una certa continuità nel rapporto di locazione ha comportato una revisione verso il basso dei canoni praticati agli inquilini. Questi ultimi infatti tendono a ridurre il budget da destinare all’ affitto e i proprietari agiscono di conseguenza soprattutto per non essere costretti a riaffittare l’ abitazione con conseguenti oneri gestionali e per non incorrere nel rischio di avere un immobile sfitto con inevitabili costi di mantenimento.

Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell’ immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato dell’ appartamento ma anche ad altre variabili tra cui la qualità dell’ arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).

Mercato immobiliare di Milano nel secondo semestre 2008

Nel 2008 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite del 4.6%, con un calo nella seconda parte dell’ anno pari al 2.4%. Sul mercato immobiliare del Centro di Milano, nella seconda parte dell’ anno, si registra un lieve aumento delle quotazioni (+0.3%), per quanto si stia assistendo ad un ridimensionamento dei top prices dell’ area.

Le dinamiche che hanno interessato le zone del Duomo e quelle di Brera sono state diverse. Nella prima si sono acquistati soprattutto piccoli tagli, fino a 70 mq, sia per uso diretto che per essere messi a reddito. Tra le aree più apprezzate ci sono via Torino e le sue traverse perché mediamente i prezzi sono più contenuti rispetto a quelli delle zone situate subito a ridosso del Duomo, dove l’ offerta è anche molto limitata. In Brera si sono compravendute tipologie più grandi da destinare soprattutto ad utilizzo personale.

Uno dei quartieri del centro che ha segnalato un lieve aumento delle quotazioni è quello di Porta Ticinese – Parco delle Basiliche. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che la zona non presenta molti immobili in offerta, soprattutto soluzioni nuove o ristrutturate e di conseguenza i potenziali acquirenti si sono riversati sulle soluzioni usate ma in buone condizioni interne, con caratteristiche come i piani alti e l’inserimento in contesti condominiali gradevoli.

Il mercato del credito al consumo

Le famiglie continuano ad indebitarsi attraverso i prestiti personali. Gli ultimi dati Assofin relativi al 2008 indicano che la crescita è continua +1,4 % rispetto al 2007, anche se nell’ ultimo trimestre si è registrata una lieve diminuzione (-0,3%) rispetto allo stesso trimestre del 2007. Il valore complessivo erogato è pari a circa 60,7 miliardi di euro, corrispondenti a oltre 98,9 milioni di operazioni finanziate tra prestiti personali finalizzati e non, carte di credito e cessione del quinto dello stipendio. Quest’ ultima continua a crescere (+39%), seguono i prestiti personali (+ 11,7%) e carta di credito (+7,2%). Diminuisce la percentuale dei prestiti finalizzati (-12,7%), trainati dall’ andamento negativo del settore motocicli (-18,7%) e auto nuova (-14,4%). Sono aumentate le consistenze che hanno superato i 109 miliardi di euro +12,4% rispetto all’ anno precedente.

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