Agenzia delle Entrate

Terreni edificabili e non: quando la rivalutazione è vantaggiosa

Con la Finanziaria 2010 si riaprono i termini per la rivalutazione dei terreni detenuti al 1° gennaio 2010. Previa, naturalmente, la perizia asseverata del nuovo valore e il versamento della prima rata dell’ imposta sostitutiva entro il 31 ottobre 2010. Con le disposizioni contenute nell’ articolo 2, comma 229, della manovra (legge 191 / 09), i contribuenti, nella prospettiva di una cessione del terreno, devono valutare quale soluzione sia più vantaggiosa: versare le imposte ordinarie o versare l’ imposta sostitutiva da rivalutazione.

Da notare che l’ imposta sostitutiva del 4% va versata sull’ intero nuovo valore, mentre la tassazione ordinaria ricade solo sulla plusvalenza rispetto al valore fiscalmente riconosciuto. Quindi, per calcolare più facilmente la convenienza bisogna confrontare due sistemi di imposizione sostitutiva, ma tale possibilità, in caso di cessione del terreno, riguarda solo la cessione del terreno non edificabile. Infatti secondo l’ articolo 1, comma 496, della legge 266 / 05, le plusvalenze che derivano dalla cessione del terreno non edificabile acquisito entro cinque anni dall’ acquisto sono sottoponibili a un’ imposta sostitutiva del 20 per cento. In questo caso, se la plusvalenza supera il 25% rispetto al costo di acquisto, è conveniente rivalutare il terreno.

Se il terreno è edificabile, invece, la plusvalenza entra a far parte del reddito imponibile ed è sottoposta a tassazione separata, in caso di cessione del terreno stesso. Per calcolare il vantaggio bisogna tener conto di quale sarà il reddito del periodo d’ imposta in cui avviene la cessione per determinare, per ipotesi, quale sarà la tassazione sulla plusvalenza immobiliare, facendo il confronto con il costo dell’ imposta sostitutiva.

Agevolazioni fiscali 2010. Comunicazione telematica dei dati per la detrazione del 55%

Dalle nuove rate ai certificati: le novità sul bonus per lavori di riqualificazione energetica. Fino al 31 marzo l’ invio delle prime comunicazioni per via telematica

Per l’ agevolazione fiscale del 55%, l’ Agenzia delle Entrate comunica le principali novità secondo le ultime modifiche normative, che si riferiscono, soprattutto, alle procedure per l’ agevolazione: innanzitutto, per i lavori che dovessero protrarsi oltre l’ anno d’ imposta è stata introdotta una comunicazione obbligatoria da inviare all’ Agenzia delle Entrate per renderla edotta delle tipologie di interventi già effettuati e delle relative spese sostenute.

L’ invio dovrà avvenire entro novanta giorni dal termine del periodo d’ imposta nel quale i lavori hanno avuto inizio. Se i lavori dovessero proseguire per più periodi d’ imposta, sarà necessario presentare tanti modelli quanti saranno i periodi di durata dei lavori. Se invece non sono state sostenute spese, non si dovrà presentare nulla.

Le prime comunicazioni dovranno avvenire entro e non oltre il 31 marzo 2010 per coloro che avessero chiuso i propri periodi di imposta alla convenzionale data del 31 / 12 e i cui lavori si siano protratti oltre l’ anno. Inoltre è stata fissata una rateizzazione della spesa sostenuta (moltiplicata per il 55%) in cinque rate annuali di pari importo modificando la scelta da un minimo di tre a un massimo di dieci anni prevista per il 2008 con rilevanti impatti, evidentemente, in Unico 2010.

Agevolazioni fiscali. Detrazione 55%: attivo il software per le comunicazioni telematiche

A partire da ieri 4 gennaio si potranno trasmettere all’ Agenzia delle Entrate i dati sui lavori di riqualificazione energetica che proseguono oltre il periodo d’ imposta. Le prime comunicazioni dovranno essere inviate all’ Agenzia delle Entrate, esclusivamente in via telematica, entro il 31 marzo 2010, indicando le spese sostenute nel 2009, qualora i lavori non siano già terminati entro il 31 dicembre 2009.

La comunicazione, prevista dall’ articolo 29, comma 6, del DL 185 / 2008, convertito dalla legge 2 / 2009, riguarda le spese sostenute nei periodi d’ imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati. Il modello di comunicazione approvato dall’ Agenzia delle Entrate deve essere utilizzato:
– per comunicare le spese sostenute nei periodi d’ imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati, con riferimento ai soli lavori che proseguono oltre il periodo d’ imposta;
– per comunicare le spese sostenute nel 2009 e negli anni successivi.

Approvata dal Senato la legge Finanziaria 2010

Ecco le principali misure di interesse per il settore delle costruzioni contenute nel Disegno di Legge n.1790 – B A / S, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge Finanziaria 2010)”, approvato in via definitiva dal Senato il 22 dicembre 2009 ed in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale:

Riapertura dei termini, fino al 31 ottobre 2010, per la rivalutazione fiscale delle aree edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010; proroga, fino al 31 dicembre 2012, della detrazione Irpef del 36% per il recupero delle abitazioni; messa a regime dell’ aliquota Iva del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici residenziali; proroga, per tutto il 2010, della detassazione dei premi di produttività per i lavoratori dipendenti del settore privato.

1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
2. Abitazioni: proroga della detrazione Irpef del 36% – Iva al 10% sulle manutenzioni
3. Proroga della detassazione dei contratti di produttività
4. Disposizioni in favore dell’ Abruzzo
5. Altre misure fiscali

1. Riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree edificabili
L’ art.2, comma 229, del DdL Finanziaria 2010 stabilisce la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili (nonché delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati), possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4% del valore rideterminato delle aree.

Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (1^ rata), 31 ottobre 2011 (2^ rata), 31 ottobre 2012 (3^ rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno su cui applicare l’ imposta sostitutiva, devono essere effettuate anche entro il 31 ottobre 2010.

DdL Finanziaria 2010, novità per le costruzioni

Approvato dalla Commissione V (Bilancio) della Camera il DdL Finanziaria 2010, attualmente all’ esame della camera, che contiene diversi provvedimenti fiscali d’ interesse per il settore dell’ edilizia.

In particolare, si segnalano:
– la riapertura dei termini per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili possedute da privati alla data del 1° gennaio 2010, mediante il versamento, entro il 31 ottobre 2010, di un’ imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4%.

Come per le precedenti rivalutazioni, il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 31 ottobre 2010 (I rata), 31 ottobre 2011 (II rata), 31 ottobre 2012 (III rata). La redazione ed il giuramento della perizia di stima, che ridetermina il valore del terreno, devono essere effettuate entro la medesima data del 31 ottobre 2010;

– la proroga, fino al 31 dicembre 2010, della detassazione dei premi di produttività, nel limite di 6.000 euro lordi, corrisposti ai lavoratori del settore privato titolari di reddito da lavoro dipendente non superiore, nel 2009, a 35.000 euro, mediante l’ applicazione di un’ imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 10%.

Tremonti – ter. Chiarimenti dell’ Agenzia delle Entrate

L’ Agenzia delle Entrate fornisce i principali chiarimenti con la Circolare n.44 / E del 27 ottobre 2009, relativi alla corretta applicazione dell’ art.5 del decreto legge 1 luglio 2009, n.78, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2009, n.102 (cd Tremonti – ter), che prevede l’ esclusione da tassazione, ai fini delle imposte sul reddito d’ impresa (Irpef / Ires), del 50% del valore degli investimenti, aventi ad oggetto macchinari ed apparecchiature di nuova costruzione effettuati dal 1° luglio al 30 giugno 2010.

Questi i chiarimenti: non cumulabili con il 55% gli interventi di riqualificazione energetica, applicazione dell’ agevolazione anche in caso di risultato di esercizio negativo e computabilità nel valore dell’ investimento degli oneri accessori, degli interessi passivi di diretta imputazione, di parti di ricambio e accessori di beni già posseduti.

All’ interno della Circolare, l’ Agenzia specifica:
Possono accedere all’ agevolazione tutti i soggetti residenti nel territorio dello Stato titolari di reddito d’ impresa, indipendentemente dalla natura giuridica, dimensione e settore di appartenenza.

La grande crisi economica e gli studi di settore. La macchina virtuale da guerra alle prese con i nuovi modelli

Mai come quest’ anno la partita degli studi di settore si sta giocando su un terreno arido, con regole articolate e complesse che costringono i soggetti obbligati ad arrancare nel rincorrere l’ applicazione pratica degli strumenti per valutare la capacità di produrre ricavi o conseguire compensi nel c.s. “range” di livello dei ricavi minimi e ricavi puntuali.

La necessità da parte dell’ amministrazione finanziaria di intervenire sui meccanismi perversi di Gerico si era già manifestata da molto tempo con pesanti richieste da ogni associazione di categoria e ora ancora di più per l’ effetto della crisi economica globale.

In questi ultimi tempi sono stati partoriti vari modelli ministeriali con le relative istruzioni pubblicate sul sito web Agenzia delle Entrate a far data dal 5 giugno 2009 oltre ai vari provvedimenti normativi, agli interventi della Commissione degli esperti e della SOSE, la macchina diabolica e informatica del fisco, con la messa in linea on line di Gerico 2009 per 206 studi di settore che si applicano nel modello Unico2009 redditi 2008.

Questo impatto di tante nuove informazioni anche tardive con fondamentali novità ha creato in generale uno scompenso tra i soggetti obbligati contribuenti. Tutta questa assurda virtualità informatica di calcolo di Ricavi minimi – puntuali serve solo ad agevolare gli uffici finanziari negli c.d. accertamenti a tavolino che assumono una importante funzione di Cash Flow per l’ erario italiano, alimentando successivamente montagne di contenzioso per illegittimità, ma anche assenza di coerenza applicativa di calcolo con scostamenti dalla realtà del mercato economico stesso.

Agevolazioni fiscali. Detrazione del 55% anche per gli immobili dichiarati inagibili ma dotati di impianto termico

Relativamente agli interventi di riqualificazione energetica, è possibile fruire della detrazione del 55% (art.1, commi 20 – 24, della Legge 24 dicembre 2007, n.244), anche se l’ immobile oggetto dell’ intervento è dichiarato inagibile in seguito di eventi sismici, a condizione che sia dotato di un impianto termico, rispondente alle caratteristiche tecniche dettate dalla normativa di riferimento.

Così chiarisce con la Risoluzione Ministeriale n.215 / E del 12 agosto 2009 l’ Agenzia delle Entrate, ribadisce inoltre che l’ immobile oggetto dell’ intervento può appartenere a qualsiasi categoria catastale, purché esistente. Questa è la condizione preliminare per ammettere al beneficio le spese sostenute per ogni tipologia di lavori: la nozione di edificio esistente è stata chiarita dalla C.M. 36 / E / 2007.

Il beneficio pertanto si applica ai fabbricati appartenenti ad ogni categoria catastale (compresi i fabbricati rurali), ma bisogna considerare che l’ edificio si considera esistente se risulti iscritto in catasto, oppure qualora ne sia stata fatta richiesta di accatastamento, e se risulti effettuato il pagamento dell’ Ici, ove dovuta.

Il beneficio viene applicato anche se l’ edificio sia classificato nella categoria F2 come unità collabente (cioé in parte o in tutto inabitabile), trattandosi comunque di edificio esistente. Secondo l’ Agenzia delle Entrate, infatti, anche un fabbricato considerato collabente ed iscritto in catasto nella categoria F2 può essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito.

Per ciascun intervento interventi di riqualificazione energetica, l’ Agenzia delle Entrate ha precisato ancora che gli edifici devono essere dotati di un impianto termico già esistente per poter fruire della detrazione d’ imposta. Per verificare se l’ edificio è dotato o meno di un impianto termico, specifica ancora che, ai fini della verifica, bisogna fare riferimento alle disposizioni tecniche, riportate nell’ Allegato A, al punto 14, del D. Lgs. n.311 del 29 dicembre 2006.

Compravendite e Iva. Chiarimenti sul preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione

Nel caso di un contratto per persona da nominare, un preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione non può configurarsi come “contratto per persona da nominare” se rinvia genericamente la nomina dell’ effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito.

Di conseguenza, il nuovo promissario acquirente non può richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva (dal 10% al 4%) sugli acconti già versati dalla parte originaria, anche se in possesso dei requisiti prima casa.

Così si è espressa l’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.212 / E dell’ 11 agosto 2009, che ha fornito chiarimenti sull’ efficacia del contratto per persona da nominare riferito ad un preliminare di acquisto (da impresa costruttrice) di un’ abitazione in corso di costruzione, e sul corretto trattamento del corrispettivo di cessione, ai fini Iva.

In questo caso, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva sugli acconti già versati dallo stipulante originario con l’ aliquota del 10%, per applicare quella del 4% anche su tali importi, perché in possesso dei requisiti per l’ acquisto della prima casa.

Innanzitutto, la citata R.M. n.212 / E / 2009 ha richiamato la nozione di contratto per persona da nominare (art.1401 e ss. del codice civile), la cui principale caratteristica è la facoltà della parte di nominare successivamente il soggetto che diverrà titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto. Questo allo scopo di verificare se la variazione in diminuzione dell’ Iva, ai sensi dell’ art.26, comma 2, del D.P.R. 633 / 1972, sia applicabile al caso in oggetto.

Fiscalità. Determinazione della plusvalenza tassabile. Chiarimenti dell’ Agenzia delle Entrate

In caso di cessione di un immobile, per il quale nuda proprietà e usufrutto sono stati acquistati in momenti separati, ai fini della plusvalenza, il decorso dei cinque anni viene calcolato distintamente con riguardo alla data di acquisto della nuda proprietà e a quella dell’ usufrutto.

Così ha chiarito l’ Agenzia delle Entrate, attraverso la Risoluzione Ministeriale n.188 / E del 20 luglio 2009. In merito, l’ Agenzia delle Entrate, richiamando l’ art.67 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n.917, specifica che occorre chiarire il momento in cui il bene si considera acquistato, per meglio precisare il decorso del quinquennio valido per evitare l’ assoggettamento a tassazione dell’ eventuale plusvalenza realizzata, qualora nuda proprietà e usufrutto siano acquisiti in tempi diversi.

Poiché nella fattispecie prospettata dal contribuente il nudo proprietario pone in essere un atto negoziale senza attendere il naturale ricongiungimento della nuda proprietà e dell’ usufrutto, se la successiva cessione dell’ immobile avviene entro i cinque anni, a parere dell’ Agenzia delle Entrate viene ravvisato l’ intento speculativo e quindi si configura l’ ipotesi di plusvalenza tassabile.

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