Speciale grandi città. Il mercato immobiliare di Milano. Quotazioni in calo del 2,1% nel del 2009
Uno studio Tecnocasa ha evidenziato che nel secondo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano hanno segnalato una diminuzione dello 0,4%. In lieve aumento i valori delle abitazioni nelle zone intorno al Duomo dovuto al fatto che in questo semestre si sono registrate maggiori compravendite sugli immobili di prestigio e, in generale, di qualità medio alta e questo, insieme alla bassa offerta presente sul mercato, ha contribuito a questo risultato.
La zona è oggetto di interesse da parte di investitori che acquistano per i figli studenti presso le Università di Milano oppure che lasciano la propria famiglia di origine per vivere in zona. Da segnalare il recupero di ”Palazzo Ferrero’‘ da cui si stanno ricavando immobili di nuova costruzione.
Completamente diverso il mercato della zona di Brera dove si acquista per lo più per uso personale e si cercano tagli molto grandi, oltre 200 mq, difficili da trovare. Per questo motivo le vendite si realizzano in tempi brevi e a prezzi elevati. Tra le zone più richieste resistono via Madonnina, via Fiori Chiari e corso Garibaldi dove si registrano quotazioni che oscillano da 8 mila a 10 mila euro al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda, spiegabile con l’ esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi. Infatti molte aziende che in passato cercavano appartamenti in affitto per i propri dipendenti in zona ora non erogano più questo tipo di benefit.
Si registra un aumento delle quotazioni nel segmento di alto profilo delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche dove anche in questo semestre è stata la qualità dell’ immobile a fare la differenza. Infatti, si sono compravendute soprattutto abitazioni dal valore superiore a 500 mila euro, quasi sempre ampie metrature.
Ad acquistarle sono soprattutto residenti fuori Milano, in città per lavoro e che avevano trascorso alcuni anni in affitto. La domanda di abitazioni si rivolge in particolare a soluzioni, con almeno due camere da letto e doppi servizi, per le quali si è anche disposti ad investire cifre importanti.
Si inizia a notare anche una maggiore attenzione allo standard energetico degli immobili e alla presenza dei certificati di conformità degli impianti allegati all’ immobile. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, sono costretti a rivedere il prezzo della richiesta.
La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità. L’ abbondante offerta sul mercato stimola una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell’ immobile ad essere premiate a parità di posizione. In altri periodi l’ ubicazione dell’ immobile era l’ elemento principale per la scelta.
Alcune macroaree della città hanno segnalato una ripresa delle quotazioni e tra queste Vercelli – Lorenteggio dove segnaliamo un incremento delle quotazioni nella zona che si sviluppa intorno a via Washington. Nella seconda parte del 2009, si è notata una buona performance soprattutto sui tagli grandi a partire da 90 mq. I tagli più piccoli, bilocali e monolocali, registrano delle difficoltà e un allungamento delle tempistiche di vendita. I tagli più grandi sono acquistati soprattutto da persone che già abitano nella zona e che quindi ne apprezzano i vantaggi.
L’ attenzione di questi acquirenti è posta quasi sempre al contesto in cui è situato l’ immobile mentre non sembra influenzare la scelta finale lo stato di conservazione dell’ immobile. Anzi spesso di preferiscono le tipologie da ristrutturare per poterle personalizzare. Le soluzioni situate in piazza Vesuvio, via Dezza, nel quartiere Frua sono sempre quelle più ricercate e vendute con facilità.
Quasi sempre chi acquista in zona ha il capitale a disposizione per poter realizzare l’ acquisto che spesso è di tipo migliorativo. I piccoli tagli sono ancora ricercati da genitori di studenti fuori sede oppure da giovani coppie aiutate dai genitori. Sul mercato delle locazioni si registra invece una certa stabilità con una richiesta alimentata per lo più da studenti e lavoratori fuori sede.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
(nella foto il recupero di ”Palazzo Ferrero” a Milano)
