Con la Finanziaria 2010 si riaprono i termini per la rivalutazione dei terreni detenuti al 1° gennaio 2010. Previa, naturalmente, la perizia asseverata del nuovo valore e il versamento della prima rata dell’ imposta sostitutiva entro il 31 ottobre 2010. Con le disposizioni contenute nell’ articolo 2, comma 229, della manovra (legge 191 / 09), i contribuenti, nella prospettiva di una cessione del terreno, devono valutare quale soluzione sia più vantaggiosa: versare le imposte ordinarie o versare l’ imposta sostitutiva da rivalutazione.
Da notare che l’ imposta sostitutiva del 4% va versata sull’ intero nuovo valore, mentre la tassazione ordinaria ricade solo sulla plusvalenza rispetto al valore fiscalmente riconosciuto. Quindi, per calcolare più facilmente la convenienza bisogna confrontare due sistemi di imposizione sostitutiva, ma tale possibilità, in caso di cessione del terreno, riguarda solo la cessione del terreno non edificabile. Infatti secondo l’ articolo 1, comma 496, della legge 266 / 05, le plusvalenze che derivano dalla cessione del terreno non edificabile acquisito entro cinque anni dall’ acquisto sono sottoponibili a un’ imposta sostitutiva del 20 per cento. In questo caso, se la plusvalenza supera il 25% rispetto al costo di acquisto, è conveniente rivalutare il terreno.
Se il terreno è edificabile, invece, la plusvalenza entra a far parte del reddito imponibile ed è sottoposta a tassazione separata, in caso di cessione del terreno stesso. Per calcolare il vantaggio bisogna tener conto di quale sarà il reddito del periodo d’ imposta in cui avviene la cessione per determinare, per ipotesi, quale sarà la tassazione sulla plusvalenza immobiliare, facendo il confronto con il costo dell’ imposta sostitutiva.
Se il terreno è edificabile, ai sensi dell’ articolo 17, comma 1, lettera g – bis) del Tuir, si potrà scegliere la tassazione separata. In questo caso si dovrà determinare l’ aliquota media del biennio anteriore a quello dell’ eventuale cessione per individuare l’ aliquota media alla quale sottoporre la plusvalenza. Da notare che questo prelievo verrà confrontato con quello che deriva dalla rivalutazione.
Per calcolare correttamente la convenienza, quindi, si deve partire dalla determinazione esatta del costo fiscalmente riconosciuto del terreno. Pertanto va ricordata la diversa situazione tra terreno lottizzato e terreno edificabile. Nella cessione di terreno lottizzato la rivalutazione potrebbe essere inutile perché l’ articolo 68, comma 2, del Tuir accorda al contribuente una sorta di rivalutazione gratuita del bene: infatti, il costo è pari al valore normale determinato al quinto anno anteriore all’ inizio della lottizzazione per beni acquisiti a titolo oneroso, mentre per quelli ricevuti per donazione o successione il costo è il valore normale all’ inizio della lottizzazione. Diverso il discorso per i terreni edificabili, il cui costo è uguale a quello di acquisto aumentato della rivalutazione con indice Istat.
In base alla risoluzione 333 / 08 delle Entrate, la scelta di rivalutare un terreno è efficace ai soli fini del capo VII del Tuir, cioè redditi diversi, per cui se un contribuente volesse rivalutare un terreno per immetterlo nella propria impresa individuale dovrebbe considerare che il costo del terreno è quello antecedente alla rivalutazione.
Se invece il contribuente intendesse conferire il terreno in una società, in tal caso il plusvalore da conferimento determina l’ insorgenza in capo al conferente di un reddito diverso e quindi la rivalutazione eventualmente eseguita sarebbe vantaggiosa.
Fonte: Ance
