È tutto pronto a Como per un 31 dicembre con i fiocchi sulle rive del Lario! Sì, perchè sono tantissime le proposte comasche per un Capodanno 2010 da passare in allegria e compagnia e, magari, anche in maniera un po’ diversa dal solito. E non solo. Un’ opportunità per conoscere il luogo in cui vorremmo vivere e quindi comprare casa con la guida di Tecnocasa, che ci indica prezzi e opportunità. Di seguito l’ analisi condotta dall’ Ufficio Studi Tecnocasa.
Nella prima parte del 2009 a Como si è registrato un ribasso dei prezzi immobiliari del 2,2%. Non si sono registrate variazioni nelle quotazioni dell’ area centrale della città. Le richieste di acquisto arrivano prevalentemente da famiglie, in alcuni casi provenienti da Milano e dall’ hinterland di Milano. Si registra una lieve crescita della domanda da parte di investitori, che acquistano piccole soluzioni da mettere a reddito con un valore medio di 150 mila euro, mentre sono in calo le richieste da parte di turisti stranieri (tedeschi, olandesi, russi, inglesi ed australiani).
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il primo semestre dell’ anno ha messo in evidenza una diminuzione delle richieste nelle aree centrali. I canoni elevati, infatti, spesso spingono le famiglie e le coppie a cercare case in affitto nelle aree più periferiche e meno costose della città. In Centro il canone di un bilocale si attesta su 550 – 600 euro al mese mentre per un trilocale si spendono 650 – 700 euro al mese.
L’ area di via Crispi, via Zezio, via Torno e via Prudenziana è caratterizzata dalla presenza di palazzine signorili edificate negli anni ’60. Si tratta di soluzioni spesso con finiture di pregio, spazi esterni come balconi, terrazzi e giardini condominiali. In via Torno ed in via Prudenziana è possibile inoltre acquistare soluzioni in buone condizioni, con vista lago ad un prezzo medio di 3000 euro al mq. Sia in via Crispi che in via Torno sono in fase di ultimazione nuove palazzine la cui valutazione varia da 4000 a 6000 euro al mq.
In Centro la richiesta di box auto è molto elevata ma l’ offerta è scarsa. Per acquistare un box singolo si spendono in media 35 mila euro mentre il canone di locazione parte da 100 euro al mese ma può raggiunge anche picchi di 250 euro al mese. A ridosso del Centro e della montagna, in direzione Brunate, si sviluppa la frazione di Garzola e in direzione di Tavernerio la frazione di Camnago Volta, entrambe ben esposte al sole.
La frazione di Garzola è molto signorile, gode della vista sulla città ed in parte anche sul lago ed è prevalentemente composta da ville e villette. Negli ultimi 3 anni sono state realizzate alcune nuove palazzine con valutazioni a partire da 3000 euro al mq e con picchi di 3800 euro al mq. La frazione di Camnago Volta si trova a 2 chilometri dal Centro di Como. Quest’ area è particolarmente apprezzata dalle giovani coppie perchè i prezzi sono più accessibili, perché verde e tranquilla e per la comodità al centro. L’ edilizia è composta prevalentemente da soluzioni indipendenti e semindipendenti ed in parte minore da palazzine. Un appartamento usato in buone condizioni si acquista con 1800 – 2000 euro al mq mentre per il nuovo si spendono 2300 – 2500 euro al mq.
In lieve calo le quotazioni immobiliari in zona Borghi mentre sono stabili le quotazioni in zona Caserme. Nel primo semestre del 2009 si registra inoltre un calo delle richieste ed un allungamento delle tempistiche di vendita. Le problematiche maggiori sono legate alla difficoltà di accesso al credito bancario da parte dei potenziali acquirenti. Le restrizioni bancarie sulla concessione del credito hanno colpito in particolar modo gli stranieri che, non riuscendo più ad acquistare, si rivolgono al mercato delle locazioni.
Si registrano inoltre trattative più lunghe rispetto al passato che portano spesso i proprietari a rivedere verso il basso la richiesta iniziale. Nei primi mesi dell’ anno ad acquistare sono state prevalentemente persone dal reddito medio – alto, che hanno acquistato soluzioni signorili quasi sempre in contanti. Le tipologie più ambite sono quelle panoramiche, luminose e posizionate ai piani alti.
Zona Borghi si sviluppa nell’ area di via Milano bassa, via Mentana e di via XX Settembre in direzione del Centro. L’ edilizia del quartiere è caratterizzata da palazzi d’ epoca e da soluzioni degli anni ’70 e per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2050 euro al mq. Più periferica zona Caserme, dove si possono acquistare appartamenti popolari degli anni ’40 quasi sempre da ristrutturare ma anche soluzioni edificate nei primi anni del ‘900. Nell’ ex area La Ticosa è prevista la realizzazione di nuovi appartamenti, aree verdi ed una biblioteca.
A sud della città si sono registrati ribassi dei prezzi particolarmente accentuati per le soluzioni usate. Le maggiori difficoltà di accesso al credito hanno determinato un calo del numero di compravendite ed una contrazione delle quotazioni. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie con un budget di spesa che mediamente non supera 150 mila euro.
Si registrano inoltre alcuni acquisti per investimento da parte di risparmiatori che disinvestono dai mercati finanziari, per investire nel mercato immobiliare. A cercare casa in affitto sono prevalentemente quelle famiglie con difficoltà di accesso al credito. Il canone di locazione di un bilocale è di 400 euro al mese e quello di un trilocale è di 500 euro al mese.
L’ area di Albate, in direzione Cantù, è sempre molto richiesta per la presenza di servizi come scuole e negozi. Nel Centro storico di Albate, apprezzato perché poco trafficato e tranquillo, si possono acquistare soluzioni dei primi anni del ‘900 che ristrutturate costano 1600 euro al mq. Ci sono anche appartamenti in condomini degli anni ’60, che ristrutturati costano 1500 – 1600 euro al mq.
Nell’ area di via Acquanera, tra il 2004 ed il 2006 sono stati costruiti circa 400 nuovi alloggi, anche in edilizia agevolata. I prezzi del nuovo oscillano tra 1500 euro al mq per soluzioni in edilizia agevolata e 2200 euro al mq per soluzioni in edilizia privata. In progetto inoltre un piano di recupero del Centro di Albate che prevede la realizzazione di circa 100 appartamenti e di strutture commerciali nell’ ex area Frey. Alle pendici del monte Goi sono state realizzate ville signorili.
Anche nelle aree di Lora, Muggiò e Trecallo si possono acquistare ville singole a 500 mila euro e ville a schiera a 250 mila euro. Nel triangolo compreso tra l’ attuale piscina olimpionica di Muggiò, piazza D’ Armi ed il vecchio palazzetto (che verrà abbattuto) è prevista nei prossimi anni la realizzazione del nuovo Villaggio dello Sport che diventerà il polo sportivo della città di Como. Da segnalare inoltre l’ imminente realizzazione della strada Pedemontana che collegherà Grandate ad Albese con Cassano.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
