Natale è ormai vicino (per l’ occasione, auguri a tutti i lettori) ed è tempo di fare il punto della situazione sul mercato delle seconde case in montagna, limitando l’ analisi a due regioni italiane a forte vocazione montanara, ovvero Valle d’ Aosta e al Trentino Alto Adige.
In provincia di Aosta, secondo l’ Ufficio Studi Tecnocasa, il mercato delle abitazioni, nelle località turistiche, registra un incremento dello 0,3%, sebbene si registrino differenze significative fra i singoli comuni. A Courmayeur, in assoluto la località più rinomata della valle, con il più elevato rapporto prezzo / mq (si arriva a spendere, per un immobile usato in buone condizioni, una media di euro 8.000 al metro quadro), le quotazioni sono salite del 6,4%, nella prima parte del 2009.
Gli acquirenti sono persone molto benestanti, alla ricerca di un piccolo tre locali (70 / 80 mq circa di appartamento), in zona strategica, ben soleggiato e comodo con gli impianti da sci. Analoghe considerazioni per quanto concerne il mercato delle locazioni a Courmayeur dove si arriva a spendere fra i 6.000 e gli 8.000 euro per la stagione.
Numeri completamente diversi si registrano nelle altre valli, a cominciare dalla Valtournenche (Cervinia è la località più conosciuta), dove si evidenzia una riduzione del budget di spesa da parte degli acquirenti (investimento massimo di euro 200.000) e dalla Valle di Gressoney dove, abbiamo una lieve ripresa del mercato. Minima contrazione, invece, dei valori a Saint Vincent, mentre valori stabili si evidenziano a Morgex e Cogne.
Su quest’ ultima località è da sottolineare una particolarità del mercato, ovvero che i prezzi sono invariati per mancanza di offerta (numerose richieste inevase vengono raccolte quotidianamente dalle agenzie immobiliari locali), con valori che sono compresi fra 3.500 e 5.500 euro al metro quadrato. Sempre restando in Valle d’ Aosta, un cenno, infine, alla Val d’Ayas dove nel posto più noto (Champoluc) le quotazioni sono salite del 2,5% e dove per acquistare casa occorre investire fino a 6.000 / 6.500 euro al Mq.
Completamente differenti i numeri provenienti dal Trentino Alto Adige, dove si registra un crollo importante del mercato delle seconde case in vendita (la contrazione raggiunge il -14%), mentre sono in forte crescita le locazioni (+20%).
Una conferma che – per usare le stesse parole del Vice Presidente Nazionale Fimaa Severino Rigotti, espresse in occasione della presentazione, la scorsa settimana, di Guida Casa 2010 – “il segmento di spesa dai 200 ai 500 mila euro è letteralmente scomparso dal mercato, le famiglie non riescono a ottenere il mutuo dalle banche che in questo momento di difficoltà non danno l’ apporto che dovrebbero darci, ma l’ emergenza casa c’ è ed ecco spiegato l’ incremento degli affitti. Quando tocchi il fondo c’ è una sola possibilità: risalire. Dal 2003 al 2007 il mercato ha visto un aumento vertiginoso, ora i valori sono rimasti fermi, ma nessuno compra e chi ha comprato a quelle cifre non è in grado di abbassare i prezzi”.
In occasione del Convegno, sono state analizzate le cause di questa forte contrazione: la motivazione principale è dovuta ad una norma di alcuni anni fa (Legge Provinciale 16 / 2005, nota come Legge Gilmozzi), che si poneva come obiettivo primario la salvaguardia dell’ identità del territorio e come necessità secondaria la tutela delle necessità abitative dei residenti.
In sintesi, sono stati introdotti limiti alle costruzioni di seconde case, a vantaggio degli abitanti, dimenticando che, spesso e volentieri, gli stessi residenti sono anche titolari di imprese di costruzioni o agenti immobiliari.
Intervistato sul punto, lo stesso Rigotti ha puntualizzato come, a causa della Legge Gilmozzi, “gli imprenditori locali prendono l’ aereo e vanno a costruire dove c’ è mercato, portando economia fuori; la conseguenza è che mi vendono l’ usato libero dalla Legge Gilmozzi a prezzo più alto del nuovo”.
Chiudiamo questa breve sintesi del mercato citando un dato recente di Bankitalia che, settimana scorsa, ha evidenziato come l’ intero comparto immobiliare (investimenti, fondi, società di costruzioni, agenzie immobiliari, ecc) rappresenti poco meno del 20% del Prodotto Interno Lordo (PIL). Pertanto, emanare norme penalizzanti per il settore significa danneggiare la ricchezza di un’ intera regione, anche se le ragioni e le motivazioni della norma (conservazione del patrimonio architettonico) sono nobili e valide.
Kevin John Carones
