L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare di Milano, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città. Numerosi infatti gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo 2015, un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite dell’ 1,7%.
Nella prima parte del 2009 le quotazioni delle zone centrali di Milano rilevano stabilità (+0,1%), con un lieve incremento nel Quadrilatero dove la domanda per soluzioni di particolare prestigio e la bassa offerta esistente hanno permesso, in taluni casi, la realizzazione di vendite a prezzi al di sopra della media.
In questo primo periodo dell’ anno la zona più dinamica è stata quella intorno al Duomo, che ha visto muoversi prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito. Infatti il bilocale ( da 45 a 75 mq) è stata la tipologia più compravenduta. Il range dei prezzi in questa zona va da 5000 a 9000 euro al mq.
Molte compravendite si sono realizzate in via Torino e nelle sue traverse perché i prezzi sono più accessibili rispetto alle altre zone limitrofe e perché i proprietari si sono dimostrati più propensi a trattare sul prezzo, consci del fatto che ci sono problemi legati al traffico e ai numerosi locali commerciali presenti. Chi decide di affittare l’ immobile spesso sceglie come inquilini gli studenti universitari; infatti sia l’ Università Cattolica che la Statale sono facilmente raggiungibili.
Completamente diversa la situazione in Brera, dove c’ è ancora molta difficoltà a fare incontrare domanda ed offerta. Coloro che in questi primi mesi del 2009 hanno voluto vendere un immobile difficilmente hanno rivisto i prezzi della richiesta, che i potenziali acquirenti non sono più disposti a pagare. Tra questi anche persone che avevano acquistato nel periodo del boom immobiliare e che puntano almeno a recuperare l’ investimento fatto.
Difficilmente in questa zona si vende al di fuori di 6000 – 10000 euro al mq e, diversamente dalla zona del Duomo, le compravendite sono realizzate quasi esclusivamente per uso proprio, soprattutto con destinazione migliorativa. Sul mercato delle locazioni si registra un rallentamento della domanda in parte spiegabile con l’ esistenza di canoni di locazione elevati che spingono i potenziali conduttori a spostarsi in zone poco più lontane dal centro dove i valori sono più bassi.
Sono stabili i prezzi di vendita delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese, Parco delle Basiliche anche se a partire da giugno gli operatori riscontrano una leggera contrazione dei prezzi della zona. Ancora una volta è la qualità dell’ immobile a fare la differenza nelle tempistiche di vendita e nella scontistica sul prezzo rispetto alla richiesta iniziale.
Infatti quando l’ abitazione ha caratteristiche rispondenti alla tipologia ideale di chi cerca in zona ed è collocato al giusto prezzo di mercato, la realizzazione della vendita avviene entro tre mesi. In caso contrario l’ immobile resta più tempo sul mercato e occorre quasi sempre ribassare il prezzo richiesto.
Questa tendenza è da porre in relazione anche al fatto che in questa zona cosi centrale si muovono soprattutto coloro che non hanno urgenza di acquistare ed hanno deciso di dirottare sull’ investimento immobiliare risorse economiche proprie, migliorando cosi la qualità della abitazione principale. Infatti la maggioranza delle compravendite realizzate nel periodo in esame ha avuto per oggetto tagli grandi, a partire da 100 mq fino a 130 – 160 mq.
Si riscontrano difficoltà nella vendita degli appartamenti posizionati ai piani bassi, in stabili in cattivo stato di conservazione, senza ascensore, con affaccio su strade buie o molto rumorose o che presentano squilibrio nella distribuzione della superficie tra zona giorno e zona notte. In questo caso i venditori, soprattutto chi ha necessità ed urgenza di vendere, deve rivedere il prezzo della richiesta.
La maggior parte della domanda è rivolta ad immobili con caratteristiche di qualità e questo anche perché l’ abbondante offerta sul mercato stimola appunto una selezione più attenta. Questa tendenza ha interessato tutta la zona, per cui sono certe caratteristiche dell’ immobile ad essere premiate a parità di posizione. Mentre in altri periodi si era osservato che l’ ubicazione dell’ immobile era ritenuta l’ elemento principale per la scelta.
Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina.
Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi – Bignami). I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia-Bergamo-Milano). In previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho.
Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti quali tra cui Garibaldi – Repubblica e l’ ex Fiera Campionaria. In entrambi i progetti i lavori sono ormai in pieno svolgimento. Ricordiamo che il progetto City Life interessa 225 mila mq nell’ area dell’ ex Fiera e che dovrebbe concludersi nel 2014. Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, residenze di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale.
Continuano i lavori per le abitazioni in Garibaldi – Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di lusso con caratteristiche eco – compatibili (Bosco Verticale) .
L’ area Rho – Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l’ Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’ arrivo della fermata della metropolitana di Assago.
Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’ Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute. Un altro progetto riguarderà la Bovisa dove sorgerà un polo per la ricerca nel campo energetico.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
