Attendibilità e trasparenza dell’ informazione economica quale ausilio dello sviluppo dei mercati e fattore di competitività.
Tecnoborsa contribuisce alla conoscenza della congiuntura dei mercati immobiliari e delle caratteristiche della domanda e dell’ offerta mediante specifiche indagini. Questi dati costituiscono un ausilio anche per la definizione di programmi gestionali (ad esempio per la pianificazione economica dei progetti, l’ industria edilizia, scelte di politiche creditizie) e per gli investitori esteri che – in genere – sono poco attratti dai mercati maggiormente rischiosi, ovvero caratterizzati da poca trasparenza, incertezza del quadro normativo, insufficiente attendibilità dei dati circa i prezzi di mercato degli immobili.
A tal fine vengono effettuate indagini periodiche dalle quali è possibile ricavare un quadro aggiornato e puntuale della situazione del mercato immobiliare in Italia, di quello residenziale in particolare:
a) sondaggi con cadenza trimestrale realizzati congiuntamente con Banca d’ Italia (focalizzati sugli operatori di mercato), nei quali viene rilevato l’ andamento delle compravendite, l’ andamento delle quotazioni e le prospettive a breve e medio termine. L’ indagine Banca d’Italia – Tecnoborsa costituisce uno strumento funzionale all’ analisi ed alla elaborazione di scenari di tendenza attendibili, che possano risultare di supporto per scelte di natura economico – gestionale;
b) indagini periodiche sviluppate nell’ ambito del proprio Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI (focalizzate sulle famiglie), che consente di definire un quadro degli orientamenti e delle attese nel breve e nel medio termine. Indagini che potrebbero essere integrate dalla puntuale e sistematica conoscenza di ulteriori elementi statistici quali, ad esempio, il numero di concessioni edilizie (o permessi di costruzione), che vengono rilasciate ai fini dell’ attivazione di nuovi cantieri edilizi.
Dati che, purtroppo, contrariamente a quanto avviene in altri Paesi (ad esempio gli USA), ove sono disponibili in tempi brevi, in Italia – forse a causa di uno scarso uso della telematica o per la ridotta importanza attribuita al dato sino ad oggi – vengono forniti dal Sistema Statistico Nazionale con ritardi che raggiungono i 12 – 18 mesi. Con evidente scarso rilievo ai fini della definizione dei fenomeni in atto nel settore.
Dalle due rilevazioni sopra richiamate, in sintesi, si evince:
* una crescente consapevolezza che la domanda dei cittadini è sempre più orientata verso abitazioni di qualità. Per qualità deve intendersi una summa di caratteristiche del bene, intrinseche ed estrinseche, che sintetizza: dotazioni, finiture, servizi, impiantistiche, elementi architettonici, elevata solidità – staticità ed efficienza energetica
* che l’ orientamento della domanda e le caratteristiche degli edifici troveranno – sempre più – una rappresentazione e una sintesi nel valore economico degli stessi. Valore che è costituito / rappresentato dal prezzo nel caso di compravendite e dal valore del credito ipotecario (nel caso di immobili posti a garanzia di mutui e finanziamenti).
Al riguardo è opportuno richiamare la Direttiva 2006 / 48 / CE del Parlamento Europeo e del Consiglio3 – e la Circolare Banca d’ Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – relativa all’ accesso all’ attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione) che, nell’ ambito della definizione sopra richiamata, prevede espressamente che il valore di credito ipotecario deve essere determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’ immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’ immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’ uso corrente dell’ immobile e dei suoi appropriati usi alternativi … ovvero assumono particolare rilievo tutti quei fattori di incremento e di decremento del valore inerenti: costi di gestione, costi di manutenzione e costi di adeguamento dell’ immobile, tra cui la durabilità, l’ efficienza e l’ efficacia. Ne consegue che anche l’ efficienza energetica degli edifici costituisce una caratteristica destinata ad avere un impatto crescente sulla domanda, sul valore dei beni e, inevitabilmente, sulla produzione edilizia.
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