Secondo il II Rapporto Nomisma 2009 sul mercato immobiliare è proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare ma, dopo un 2009 ancora improntato alla flessione del mercato nel 2010, si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla situazione attuale, in stretta correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, assieme all’ auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il riavvio, anche se graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare.
La percentuale di famiglie che si dichiara interessata ad acquistare un’ abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle poco interessate). La motivazione per l’ acquisto dell’ abitazione è prevalentemente quella per prima casa (47,5%), seguita da quella per sostituzione (26,9%), per seconda casa (8,6%), mentre è in forte ascesa la spinta all’ investimento – erano poco meno del 12% l’ anno passato e quello prima, mentre oggi si registra circa il 17%, un balzo in avanti di circa il 40%.
I prezzi
Si tratta del secondo semestre consecutivo in cui i valori stanno volgendo verso il basso, mentre sono in piena flessione uffici e negozi. Rimane al momento indenne dal calo il segmento dei box auto. Per le abitazioni si tratta di una flessione del -2,5% nel I semestre 2009, che fa seguito alla riduzione del -1% della fine del 2008 e che si traduce nel -3,5% su base annua (-4,4% al netto dell’ inflazione).
Gli operatori immobiliari reputano che il punto più basso del mercato abitativo, sotto il profilo del numero delle compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto e viene segnalato un certo ritorno di interesse all’ acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.
Tale valutazione influenza la previsione su volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.
I prezzi delle abitazioni, già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 2009, potrebbero quest’ anno risultare più bassi, rispetto all’ anno precedente, del 6 – 8%. Nel 2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’ anno, i prezzi potrebbero subire una ulteriore, contenuta, flessione nell’ ordine del 2 – 3%. Dal 2011 l’ intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista per l’economia del Paese.
Secondo il Centro Studi Confindustria continua a ritmi sostenuti la diminuzione dei prezzi delle case. È accelerata nel primo trimestre 2009 nei Paesi dove più estesa è stata la bolla immobiliare: Stati Uniti -6,92% (contro il -6,62% del trimestre precedente), Irlanda -2,96% (-2,47%) e Spagna -3,02% (-2,42%). In Italia nel 2008 i prezzi delle abitazioni si sono ridotti mediamente del 2,4% rispetto al 2007 e nel 2009 si stima un’ ulteriore contrazione del 9% dopo un primo trimestre in diminuzione del 4,5% e un secondo del 3,9%.
Il numero di transazioni immobiliari nel segmento residenziale è diminuito del 15,1% nel 2008 e per il 2009 è stimata una nuova riduzione del 20%, che riporta i livelli ai valori di inizio anni 2000. L’ aggiustamento frenerà la ripresa: deprime il settore edilizio riduce la ricchezza e accresce la prudenza delle banche nel concedere prestiti ipotecari.
Il mercato immobiliare italiano sta cambiando
La parola d’ ordine per il 38% dei potenziali acquirenti, soprattutto per gli uomini, è acquisto di sostituzione. Le donne, invece, tendono maggiormente all’ acquisto della prima casa. Sono questi i principali dati sottolineati dall’ analisi sull’andamento del settore nel primo semestre 2009 effettuata dall’ Ufficio Studi di Replat, che ha focalizzato l’ attenzione tanto sull’ analisi delle oltre 200.000 richieste d’ acquisto presenti sulla piattaforma di collaborazione tra agenti immobiliari, quanto sui dati dell’ Indice che compara i valori della domanda e dell’ offerta da un anno all’ altro.
Al Nord
In particolare, dallo studio è emerso che al Nord gli uomini cercano casa più delle donne: 78% contro 22%. Questo 78% è compreso nella fascia di età che va dai 35 ai 42 anni ed è costituito per lo più da imprenditori e medici. Per le donne la fascia d’ età rimane invariata ma cambiano le professioni di riferimento: sono soprattutto architetti e titolari di attività commerciali coloro che si rivolgono a un’ agenzia.
Al Centro
La forbice diminuisce, ma risultato e fascia d’ età non cambiano: gli uomini che cercano casa sono il 64% – soprattutto diplomatici, ministeriali, piloti e forze dell’ ordine – contro il 36% di donne, avvocati, bancarie o commercialiste.
Al Sud
Ancora diverso il panorama al Sud: l’ età di chi cerca casa varia dai 42 ai 50 anni, tornano ad aumentare gli uomini rispetto alle donne – 73% contro 25% – e variano le professioni degli acquirenti: imprenditori edili e professori tra gli uomini; dipendenti pubblici e insegnanti tra le donne.
Il mutuo
Il ricorso al mutuo si conferma massiccio (79%) come si conferma la predilezione per bilocali e trilocali, sia nei grandi centri che in periferia, che insieme fanno oltre il 70% del mercato (circa il 10% in più rispetto alla fine dello scorso mese di marzo).
Se è vero che ormai il rallentamento del mercato a livello nazionale non è più una novità, è anche vero che gli italiani continuano ad avere voglia di casa, soprattutto a Roma e Milano che si confermano in controtendenza con i valori sopracitati. Nella Capitale la richiesta di immobili è aumentata in 6 mesi dal +4,64% al +8,58%, passando per un picco del +10,64% ad aprile, mentre a Milano è calata dal +28% al +18,55%. Anche l’ offerta, tra alti e bassi, è rimasta positiva: +8,54% a Roma e +10% nel capoluogo lombardo.
Fonte: Tecnoborsa
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