Sul Supplemento Ordinario n.110 alla Gazzetta Ufficiale n.161 del 14 luglio 2009 è stata pubblicata la legge 7 luglio 2009, n.88 – legge Comunitaria 2008 – che, tra l’ altro, elimina le disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale, sia per l’ Iva che per le imposte sul reddito.
Sono state, quindi, definitivamente accolte le istanze dell’ Ance che, anche mediante la presentazione di una denuncia presso la Commissione Europea, ha da sempre sostenuto l’ illegittimità degli accertamenti fiscali nell’ ipotesi in cui il corrispettivo pattuito per l’ operazione fosse inferiore al valore normale, predeterminato unicamente in base a dati statistici, come le quotazioni O.M.I., inadeguati a rappresentare i valori di compravendita degli immobili nelle diverse realtà territoriali.
In particolare, l’ art.24, commi 4, lett. f, e 5, della legge n.88 / 2009 riscrive, rispettivamente, sia l’ art.54, comma 3, del D.P.R. 633 / 1972 (ai fini Iva), sia l’ art.39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600 / 1973 (ai fini delle imposte sul reddito), eliminando, in entrambi i casi, le disposizioni che consentivano agli Uffici fiscali di rettificare i corrispettivi relativi alle operazioni di cessione dei beni immobili.
Allo stesso modo, per coordinamento normativo, deve intendersi abrogato anche l’ art.35, comma 23 – bis, della legge 248 / 2006, in base al quale, sempre ai fini Iva, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non poteva essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Con riferimento all’ applicabilità delle citate disposizioni, viene previsto che, ai fini Iva, queste entrano in vigore dal giorno successivo a quello di pubblicazione in G.U. della legge Comunitaria 2008, ossia dal 15 luglio 2009 (art.24, comma 9, legge n.88 / 2009), mentre ai fini delle imposte sul reddito, le norme sono efficaci decorsi 15 giorni dalla pubblicazione in G.U. del Provvedimento (ossia dal 29 luglio 2009).
Si ritiene, però, che le suddette disposizioni debba essere qualificate come norme di natura procedimentale e, come tali, applicabili anche per i pregressi periodi d’ imposta ancora accertabili.
Questo in conformità in analogia a quanto precisato dalla stessa Amministrazione finanziaria in occasione dell’ introduzione delle norme sull’ accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale, alle quali è stata attribuita, in via interpretativa, natura procedimentale e, quindi, efficacia anche per le rettifiche relative ai periodi d’ imposta ancora accertabili.
In ogni caso, l’ abrogazione delle disposizioni accertative comporta che l’ eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il valore normale potrà rappresentare una mera presunzione semplice, che non può più legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese.
Come richiesto dall’ Ance è stato così ripristinato il principio di libera contrattazione delle operazioni immobiliari, in base al quale il corrispettivo di cessione del bene si forma solo a seguito dell’ accordo fra le parti e corrisponde all’ importo dichiarato in atto e fatturato all’ acquirente.
Infatti, come stabilito dalla normativa comunitaria e nazionale in materia di Iva, la base imponibile dell’ imposta è costituita dal corrispettivo complessivo dovuto al cedente. A tale regola generale è consentito derogare unicamente in presenza di eccezioni tassative stabilite a livello normativo (tra le quali, come rilevato anche dalla Commissione UE nella procedura di infrazione avviata nei confronti dell’ Italia, non rientra il valore normale per la generalità delle cessioni immobiliari).
Cessioni beni e prestazioni di servizi
Le nuove disposizioni in materia di base imponibile (art.13) e la mera nozione di valore normale (art.14) ai fini del tributo si applicheranno alle cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi effettuate a partire dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in G.U. del medesimo Provvedimento.
Cessioni di beni
Ora viene previsto che per le cessioni gratuite, la destinazione (cd. autoconsumo di beni) al consumo familiare o personale dell’ imprenditore o a finalità estranee all’ esercizio dell’ impresa, e per le assegnazioni ai soci effettuate, a qualsiasi titolo, da società o da altri enti privati o pubblici, la base imponibile è costituita dal prezzo di acquisto, o, in mancanza, dal prezzo di costo dei beni (o di beni simili), determinato nel momento in cui si effettuano tali operazioni.
Prestazioni di servizi
Per le prestazioni dipendenti da contratti d’ opera, di appalto, mandato, ovvero da obbligazioni in genere, effettuate per l’ uso personale o familiare dell’ imprenditore, ovvero a titolo gratuito per altre finalità estranee all’ esercizio dell’ impresa (cd. autoconsumo di servizi), la base imponibile è costituita dalle spese sostenute dal soggetto passivo per l’ esecuzione di tali servizi.
In sostanza, per entrambe le categorie di operazioni, la norma elimina il riferimento al valore normale dei beni e delle prestazioni come base imponibile di tali operazioni, presente, invece, nell’ originaria formulazione dell’ art.13 del D.P.R. 633 / 1972.
