Le transazioni immobiliari effettuate negli ultimi due anni
Nel biennio 2007 – 2008 è emerso che solo il 10% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione cioè, acquistato, venduto, preso in locazione e / o dato in locazione un immobile. Mettendo a confronto l’ Indagine attuale sui grandi Comuni con le due precedenti è emerso che continua a scendere la quota di chi ha effettuato almeno una transazione immobiliare nelle grandi città. Infatti, nell’ Indagine 2005 erano il 18,5% degli intervistati e nel 2007 sono stati il 12,4%.
Analizzando il profilo socio – demografico emerge che le famiglie più attive sono state quelle giovani senza figli o con figli piccoli (il cui capofamiglia ha meno di 45 anni), con un reddito ed un livello di istruzione medio – alti. Geograficamente le città più vivaci sono state Roma e Torino.
Le compravendite effettuate
Andando ad analizzare il comparto delle compravendite è emerso che il 4,7% degli intervistati ha acquistato un’ abitazione nel biennio esaminato, mentre l’ 1,1% ha tentato ma senza successo.
Rispetto all’ Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata, infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005. Analizzando il profilo degli acquirenti si conferma una certa vivacità delle famiglie giovani – adulte in crescita: il soggetto protagonista resta, quindi, il nucleo familiare il cui capo famiglia ha un’ età compresa tra i 25 ed i 44 anni, senza figli o con figli piccoli oppure i single.
Quanto al profilo economico continuano ad emergere prevalentemente famiglie con un livello culturale alto o medio alto e con una buona situazione economica. Le città più attive sono state Torino e Roma.
Da un focus sulle cause del mancato acquisto è emerso che, così come già riscontrato nell’ Indagine 2007, più della metà dei fallimenti sono da imputarsi ai prezzi ritenuti eccessivi sia rispetto alle disponibilità delle famiglie, sia rispetto alla qualità degli immobili; a seguire, troviamo la scarsa offerta nella zona prescelta (22,7%), la mancanza di abitazioni consone alle esigenze dei potenziali acquirenti (18,2%) e, infine, la scarsa qualità degli immobili offerti (4,5%).
Per quanto concerne l’ utilizzo dell’ immobile acquistato al primo posto continuiamo a trovare l’ acquisto dell’ abitazione principale (77,4%), che pur rimanendo al di sotto dei valori rilevati nel 2005, è salita di 22 punti percentuali rispetto all’Indagine 2007. Al secondo posto (8,7%), continuiamo a trovare la motivazione come seconda casa vacanze, (anche se è notevolmente calata rispetto al 2007 di -14,4 punti percentuali), e il desiderio di effettuare un investimento; al terzo posto troviamo coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi (5,2%). Le ultime due motivazioni indicate sono cresciute rispetto a quanto rilevato nel 2005 ma sono scese rispetto ai dati riscontrati nel 2007.
I due requisiti a cui hanno prestato più attenzione maggiore della metà di coloro che hanno acquistato o tentato di acquistare un’ abitazione nel biennio preso in esame sono: dimensioni (62,9%); prezzo (59,6%). Seguono tranquillità della zona (27%), vicinanza al luogo di lavoro (24,7%), comfort e qualità delle rifiniture (22,5%), ubicazione in zona centrale (20,2%), vicinanza dei trasporti pubblici (19,1%), vicinanza ai parenti e, sostanzialmente a pari merito, vicinanza a servizi (18%), vicinanza ad aree verdi (15,7%), facilità di parcheggio (14,6%), ubicazione in zona periferica (12,4%). Mentre, gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile sono stati ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (5,6%) e ubicazione in zona in fase di riqualificazione (4,5%).
Per quanto riguarda la località è emerso che l’ acquisto di abitazione in città è predominante rispetto alle altre aree geografiche (mare, montagna, collina / campagna). Infatti, ha interessato il 92,5% delle famiglie acquirenti. Tale percentuale sale al 97,5% se si analizzano solo coloro che hanno acquistato un’abitazione principale e addirittura raggiunge il 100% se si considera solo chi ha acquistato una casa per parenti prossimi.
Da un focus su coloro che hanno acquistato un’ abitazione principale in città si è rilevato che il 29,1% l’ ha acquistata in centro, il 32,6% in semi-periferia e il 38,4% in periferia (quest’ ultimo valore è cresciuto di 7,5 punti rispetto al 2007 e di 12,9 rispetto al 2005).
Tale risultato è coerente con il fatto che sono saliti coloro che nell’ acquistare una casa hanno privilegiato quelle ubicate in zone tranquille e silenziose; sicuramente un altro fattore che ha influito nella scelta è il costo più basso delle abitazioni situate nelle periferie, visto che la causa principale del mancato acquisto continua ad essere il prezzo troppo elevato degli immobili.
Infine, per quanto riguarda l’ ubicazione dell’ immobile rispetto al Comune di residenza dell’ acquirente, è emerso che ben l’ 82,9% di chi acquistato casa negli ultimi due anni lo ha fatto all’ interno del Comune in cui risiede.
Andando ad analizzare le caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che il taglio più richiesto continua ad essere il trilocale (44,1%), specialmente tra i nuclei familiari formati da 3 o 4 persone il cui capofamiglia ha tra i 45 e i 64 anni. Abbastanza rilevante anche la richiesta del bilocale (23,7%), anche se in calo rispetto alle rilevazioni precedenti; seguono i quadrilocali e quelli con 5 e più vani, che sono richiesti rispettivamente dal 14% e dal 10,8% delle famiglie. Bassa, invece, la richiesta di monolocali (7,5%) anche se in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle Indagini 2005 e 2007.
Per quanto concerne, invece, la superficie degli immobili gli appartamenti più acquistati sono stati quelli con superficie media (71 – 100 mq) e medio – piccola (36 – 70 mq): i primi sono richiesti principalmente da coppie giovani e da famiglie monogenitore, mentre i secondi sono preferiti prevalentemente da persone che vivono sole. A seguire, troviamo gli appartamenti grandi e medio grandi (oltre i 100 mq), preferiti da coppie con figli; meno richieste le abitazione con una superficie inferiore ai 36 mq.
Per quanto riguarda lo stato dell’ immobile non si riscontrano notevoli differenze, dal momento che le percentuali sono abbastanza allineate, anche se è emersa una leggera prevalenza degli immobili già ristrutturati: il 18,3% ha acquistato un immobile nuovo, il 30,1% uno ristrutturato, il 24,7% uno abitabile ed, infine, il 26,9% uno da ristrutturare.
Dall’ analisi della tipologia dell’ immobile, invece, è emerso che il 97,8% degli acquisti si è concentrato sugli appartamenti: Il 53,8% ai piani intermedi; il 22,6% al piano terra e il 21,5% al piano attico. È interessante sottolineare che nessuno degli intervistati ha acquistato una villa singola.
Per quanto riguarda le dotazioni degli immobili è emerso che il 74,2% di coloro che hanno acquistato un’ abitazione, nel biennio 2007 – 2008, hanno preferito quelle con terrazza / balcone, scelte da coppie mature con o senza figli; il 67,7% con ascensore condominiale; il 57% con cantina e / o soffitta; la presenza di un posto auto occupa solo il quarto posto (37,6%). Seguono altre dotazioni ritenute comode ma meno indispensabili, quali: giardino condominiale (34,4%); servizio di portierato (18,3%) e giardino di pertinenza (8,6%).
Dal confronto con le Indagini 2005 e 2007 emerge un forte calo di coloro che hanno scelto un’ abitazione dotata di un giardino di pertinenza. Invece, si è riscontrato un incremento per quanto riguarda l’ acquisto di case con terrazza / balcone, con ascensore condominiale e con cantina e / o soffitta, che come abbiamo sottolineato sono le tre dotazioni che hanno pesato maggiormente nella scelta delle abitazioni acquistate nell’ ultimo biennio.
Come in passato, emerge un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato; ciò conferma il fatto che l’ acquirente – tipo italiano è un soggetto molto oculato e avvertito, visto che la scelta della casa è una scelta importante e duratura e viene quindi elaborata sulla base delle esigenze e delle priorità della famiglia, anche se sono cresciuti coloro che si sono dichiarati poco / per niente soddisfatti delle dotazioni e dello stato di conservazione (rispettivamente il 15,1% e il 21,5% degli acquirenti). Viceversa, il 98,9% ha affermato di essere molto / abbastanza soddisfatto per le dimensione dell’ immobile comprato.
Spostando l’ analisi su coloro che hanno venduto almeno un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermano il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’ è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005.
Dall’ analisi del profilo socio – demografico si è riscontrato che hanno venduto una casa prevalentemente coppie senza figli o single, il cui capofamiglia ha un’ età compresa tra i 55 e i 74 anni, con un livello culturale basso o medio basso; il fenomeno è trasversale rispetto alla dimensione del nucleo familiare. Le città più vivaci sono state Torino e Genova.
Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti; al secondo posto c’ è chi ha venduto le abitazioni tenute come forma di investimento (13,6%); infine, a parità di punteggio, ci sono coloro che hanno ceduto le seconde case destinate alle vacanze o a parenti prossimi (11,4%).
Le abitazioni principali sono state vendute prevalentemente da persone fra i 25 e i 34 anni con un livello di istruzione medio – basso; le case per investimento sono state cedute più che altro da persone anziane; le seconde case sono state vendute, in particolare, da coppie senza figli e nuclei monogenitori con età compresa tra i 45 i 54 anni.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione si riscontra essere ancora la sostituzione con un’ altra abitazione principale (52,3%). Rilevante è anche la quota di chi ha venduto per acquistare una casa per parenti prossimi (25%), valore decisamente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti sulle grandi città; decisamente in aumento la quota di coloro che hanno ceduto un immobile per effettuare altri investimenti (15,9%), questo mette in evidenza che le famiglie italiane sono più propense a speculare rispetto al passato; solo il 4,5% di coloro che hanno venduto lo ha fatto per acquistare una seconda casa vacanze; molto forte il calo di coloro che hanno venduto per bisogno di liquidità (2,3%).
Dall’ incrocio tra il tipo di abitazione venduta ed il motivo della vendita è emerso che il 75% di coloro che hanno venduto un’ abitazione principale l’ hanno fatto per acquistare un’ altra abitazione principale; coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto principalmente per acquistare una casa per parenti prossimi, mentre nell’ Indagine 2007 le famiglie vendevano le case non destinate a viverci spinti dal bisogno di liquidità.
Tra le esigenze più rilevanti che inducono una famiglia alla sostituzione della prima casa c’ è la necessità di vivere in un luogo più confortevole (47,6%) e in una zona più tranquilla (38,1%); scende al terzo posto, a parità di punteggio con il desiderio di vivere in zone più centrali, la necessità di avere una casa più grande (33,3%), motivazione che è sempre stata la più indicata nelle Indagini 2005 e 2007; a seguire troviamo chi ha venduto per andare a vivere vicino a parenti prossimi (23,8%), chi ha ceduto l’ abitazione principale per acquistarne una più piccola (14,3%); infine, a parità di punteggio (4,8%), troviamo chi ha scelto un’ abitazione con bassi consumi energetici e / o situata in zone periferiche, oppure più vicina al luogo di lavoro e ad aree commerciali.
Per quanto concerne le caratteristiche, il 71,5% degli immobili venduti sono piccoli (fino a 70 mq) e medio piccoli (71 – 100 mq). Il restante 28,5% delle famiglie hanno venduto immobili grandi e medio – grandi (oltre 101 mq). Le case piccole e medio piccole vengono vendute prevalentemente da coppie giovani e mature senza figli; quelle grandi vengono cedute prevalentemente da persone che vivono da sole.
a cura di Alice Ciani
Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – CSEI
www.tecnoborsa.it
