Indagine Borsa Immobiliare di Roma 2009: le famiglie romane e il mercato immobiliare. Transazioni e mutui

“Il Centro Studi sull’ Economia Immobiliare di Tecnoborsa ha elaborato per la Borsa Immobiliare di Roma un’ analisi, realizzata intervistando 800 famiglie romane, sul mercato immobiliare, che analizza compravendite, locazioni e accesso ai mutui effettuati nel biennio 2007 – 2008, nonché fornisce interessanti previsioni per l’ anno in corso ed il prossimo. La Capitale – con l’ 11% di transazioni totali effettuate – rispetto alle altre grandi città italiane registra un andamento immobiliare specifico che, in questa fase di cambiamento di ciclo, merita un approfondimento”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Infatti, pur essendo inserita in un panorama nazionale in cui si è registrato un calo generalizzato superiore al 10% nelle compravendite, Roma è risultata più attiva per quanto riguarda le compravendite mentre, rispetto alle locazioni, la domanda è stata meno vivace.

In particolare, per quanto riguarda gli acquisti effettuati, il 6,3% delle famiglie romane dichiara di aver comprato un’ abitazione nel biennio 2007 – 2008, mentre lo 0,9% ha tentato senza riuscirvi, con uno scarto di +1,6 punti percentuali rispetto alle altre città. Le motivazioni principali della difficoltà all’ acquisto risiedono nel prezzo troppo elevato rispetto alle disponibilità economiche e alla qualità degli immobili, per un totale dell’ 85,8% degli intervistati.

L’ 82,5% di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare un’ abitazione in cui vivere. Al secondo posto, anche se con un notevole divario, c’ è chi l’ ha fatto per acquistare una casa per parenti prossimi (10,5%); infine, a parità di percentuale (3,5%) c’ è chi ha acquistato una seconda casa per le vacanze o per effettuare un investimento. I requisiti che hanno pesato maggiormente nelle scelta della prima casa sono stati il prezzo dell’ immobile (57,4%) e la dimensione idonea alle esigenze della famiglia (53,2%).

Significativo è stato l’ acquisto di case situate nella periferia di Roma (41%) e questi risultati confermano ulteriormente il fenomeno per cui ormai da anni le famiglie romane si vanno spostando verso gli anelli più esterni della città, evidentemente più idonei, in particolare per un prezzo più accessibile. Complessivamente, più del 70% degli intervistati si ritiene molto / abbastanza soddisfatto della dimensione, del contesto residenziale, delle dotazioni e dello stato di conservazione del bene comprato.

Sul mercato delle vendite effettuate è emerso che il 2,4% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2007 – 2008, dato che risulta in linea con le altre grandi città. Per quanto riguarda il profilo socio – demografico romano è emerso che hanno venduto prevalentemente coppie mature (55 – 64 anni) i cui figli sono usciti dal nucleo familiare.

Per il 52,6% sono state vendute le prime case e il 90% di queste transazioni sono motivate dal reperimento delle risorse per acquistare un’ altra abitazione principale; circa la metà di coloro che hanno venduto una seconda casa destinata alle vacanze o a parenti prossimi lo hanno fatto per bisogno di liquidità e tutti coloro che hanno venduto una casa acquistata per investimento hanno dichiarato di averlo fatto per effettuare investimenti finanziari.

Analizzando il mercato delle locazioni è risultato che a Roma nel biennio 2007 – 2008 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’ abitazione, mentre sul mercato dell’ offerta delle locazioni è emerso che il 2,4% degli intervistati ha dato in locazione un bene negli ultimi due anni. Il divario si spiega perché, nel secondo caso, si incontrano anche affitti di natura diversa dal solo residenziale (specialmente in centro); in realtà il settore è in crisi, a causa dei prezzi elevati.

Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 64% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale quota sale al 73,2% se si considerano solo coloro che hanno acquistato la prima casa e scende al 50% per coloro che hanno acquistato un’ abitazione per investimento. Nel biennio 2009 – 2010 il 6,3% dei romani pensa di effettuare almeno una transazione, valore in linea rispetto alle altre aree metropolitane ma decisamente in calo rispetto all’ effettuato appena analizzato (-4,7 punti percentuali).

Prendendo in esame il comparto delle compravendite il 4% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame ed esaminando l’ utilizzo che si intende farne, al primo posto si trova il desiderio di vivere in un’ abitazione di proprietà (59,4%), seguita, anche se con una notevole differenza, da chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (18,8%); al terzo posto si trova chi intende acquistare una casa per investire i propri risparmi (12,5%); al quarto posto c’ è chi pensa di prendere una seconda casa per vacanze (6,3%).

Tra le caratteristiche che influenzeranno maggiormente le scelte dei romani, al primo posto c’ è la necessità che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia (68,4%) ma è molto alta, anche, la percentuale di chi tiene conto delle dimensioni rispetto alle esigenze del nucleo familiare (47,4%).

Invece, solo l’ 1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, tra i motivi di vendita, a differenza dei comportamenti effettivi, l’ abitazione principale è al secondo posto, perché prevale la necessità di smobilizzare ricchezza reale (35,7%).

a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare Tecnoborsa – CSEI

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