La condizione abitativa in Italia: Le strategie di intervento

Rapporto Nomisma
Il quadro delle attività da pianificare e realizzare è, anche in considerazione delle diverse forme di disagio abitativo, complesso ed articolato e richiede un intervento unitario ed integrato. Allo stesso tempo è necessario attivare in tempi molto brevi un flusso di risorse finanziarie dedicate alle politiche abitative, aggiuntivo rispetto alle diverse voci di bilancio già attive o ad esse incrementali, funzionali alla tutela di chi non è o non è più nelle condizioni di di sostenere le spese per l’abitazione, di chi sta per essere allontanato dalla propria casa e di coloro i quali al diritto ad una casa non riescono ad accedere. Le linee guida di natura strategica sono state individuate nel corso dei lavori del Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, convocato in adempimento alla Legge 9 dell’8 febbraio 2007 dal Ministero delle infrastrutture, mostrano come la migliore politica consista in una pluralità coordinata di azioni mirate.

Un mosaico di fattori. Uno schema di strategie. E’ questa la sintesi in due battute della linea che occorre seguire per impostare un progetto di tipo strategico e per delineare un quadro di azione politica, amministrativa ed imprenditoriale di miglioramento della accessibilità al bene casa in Italia. In altre parole questo significa che occorre pensare ad una progressiva integrazione degli strumenti, delle iniziative, delle capacità. Dalle analisi condotte emerge chiaramente come il tema delle politiche per la casa, e più in particolare il tema delle politiche per la tutela del disagio abitativo, debbano essere affrontati attraverso soluzioni strettamente
tra loro correlate. Si prevede che oltre un terzo degli italiani, nel 2050, avrà più di 65 anni la quota di affittuari che si trovano
in condizioni di povertà economica è passata da poco più del 20% all’inizio del 1977 a quasi il 40% nel 2004. Secondo una rilevazione di Banca d’Italia tra il 2001 ed il 2004 il 38% delle famiglie potenzialmente a rischio di povertà ha acquistato una casa. In Italia oggi il 10,3% dei nati è figlio di stranieri migranti (era il 1,7% nel 1995). Anziani, poveri, stranieri migranti, famiglie proprietarie sono solo esempi di strati sociali della popolazione che al loro interno presentano condizioni di disagio attuale e/o potenziale significativo. In realtà, le politiche e le azioni immaginate e/o realizzate nel corso degli ultimi dieci anni almeno (dalle dismissioni immobiliari alla sospensione della Gescal, dalla riforma del mercato delle locazioni alla revisione del quadro delle responsabilità pubbliche, dalla privatizzazione nelle gestioni e nei servizi dei patrimoni di edilizia residenziale pubblica alla aziendalizzazione degli ex IACP) appaiono non facilmente riconducibili ad un disegno unitario. Tra la fine degli anni ’70 e i primi anni ’80 per circa il 60% degli affittuari il peso del canone di locazione non superava il 10% sul reddito disponibile. Pochissime (meno del 9%) erano le famiglie con una incidenza dell’affitto sul reddito superiore al 20%. Negli anni 2000 il peso dell’affitto sulle risorse famigliari aumenta in modo significativo: la quota di famiglie in affitto per le quali il rapporto tra canone di locazione e reddito non supera il 20% crolla dal 60% al 23%. Viceversa, ora il 45% dei nuclei in affitto destina al canone più di un quarto del reddito disponibile. Alle indicazioni strategiche individuate nelle conclusioni del Tavolo di concertazione, che meritano approfondimento e capacità di azioni conseguenti altre se ne dovrebbero aggiungere. Agendo, più che sulle singole aree di disagio, sui fattori che nel loro complesso determinano la capacità di una azione efficace, tra questi:
– Saper distinguere tra chi aspira ad un sostegno per disagio abitativo e chi ne ha realmente bisogno, tra chi ha bisogno di un alloggio per tempi lunghi o per tempi brevi o tra chi ne ha bisogno in misura maggiore o minore, è dunque requisito essenziale per agire e fattore influenzante la strategia da mettere in campo.
– Introdurre il concetto di rendimento sociale nella gestione e costruire modelli di misurazione adeguati per valutare nel tempo la capacità dell’edilizia sociale di dare risposte efficaci ed efficienti alle attese di tutela delle fasce più deboli della popolazione.
– Operare innovazioni radicali sulla normativa, sui programmi e sulle metodologie di lavoro per la valorizzazione dei beni immobiliari pubblici sia in termini di recupero di aree e fabbricati nelle città, oggi con destinazioni d’uso non più coerenti con gli interessi pubblici, sia in termini di urbanizzazione di aree pubbliche nei pressi delle città.
– Riconoscere il fattore tempo che, incide in misura significativa in qualsiasi processo: nei contratti di mutuo come nella costruzione del nuovo, nell’assestamento delle locazioni come delle esecuzione degli sfratti.
– Disporre di un modello di gestione (sia dell’accesso che della gestione immobiliare in senso stretto) davvero innovativo rispetto al passato, quando il pubblico riteneva di essere l’unico potenziale gestore. In ogni caso infatti il pubblico non è né può essere un gestore più efficiente dell’operatore privato.
– Intervenire sulla dinamica dei costi di realizzazione e, soprattutto, di gestione e manutenzione delle abitazioni.