Torna a soffiare un vento positivo per il mercato immobiliare bergamasco, con segnali di ripresa della domanda nei primi mesi del 2009 rispetto all’ anno scorso. È quanto sostiene il Comitato scientifico dell’ Osservatorio provinciale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), giunto alla sua quindicesima edizione, composto da Roberto Boffelli, Giuliano Olivati, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti.
“Nel 2008 rispetto all’ anno precedente si era registrato un calo delle compravendite – dice Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo e direttore responsabile –: meno 17 per cento in città e meno 20 per cento in provincia, con prezzi in calo mediamente del sette per cento. Ora c’ è una ripresa della domanda, in un mercato sempre più a macchia di leopardo, con le blue chips e le zone di massimo pregio (centrali o pedecollinari) che tengono bene il valore, mentre le estreme periferie urbanisticamente meno qualificate, con un parco immobiliare vetusto, subiscono cali più pronunciati”.
La fase è di incertezza, di crisi per tutta l’ economia. Ma è proprio l’ incertezza generale, secondo il Comitato scientifico, a ridare un certo impulso agli investimenti nel mattone, che può tornare ad essere un elemento di stabilità. E su questo punto la Fiaip lancia il suo appello, traccia le sue linee guida. “Premesso che ogni trattativa fa storia a sé, come linea di tendenza generale abbiamo rilevato che con un riduzione dei prezzi non drammatica, tra il 5 e il 10 per cento, si può dare un’ ulteriore scossa – dicono gli esperti dell’ Osservatorio Fiaip – e fare in modo che il proprietario si ritrovi di fronte, di nuovo, il cliente disposto ad acquistare. Dobbiamo infatti considerare che dal 1998 fino al 2007 i prezzi sono saliti, raddoppiati e forse addirittura oltre, con picchi fino al 120 – 130%. Quindi uno sconto nella fase attuale non sarebbe certamente una perdita rispetto a pochi anni fa, ma semplicemente un incentivo”.
“Anche perché in questa fase la richiesta non è altissima, ma certamente motivata e determinata – aggiunge Roberto Tassetti, del Comitato scientifico -. Quindi dove il proprietario si mostra disponibile ad uno sconto allora è più semplice che si arrivi alla compravendita”.
Oltre ad un appello ai propri associati, però, la Fiaip rilancia anche sul tema dei mutui: “Restiamo mutuo – dipendenti – spiega Salvatore Ranucci, del Comitato Scientifico -. L’ erogazione dei mutui non può essere continuamente ostacolata e intralciata. Non si può pensare che, a causa della crisi, si vada verso la fine del credito. C’ è un eccesso, a nostro avviso, nelle richieste di garanzie ai clienti delle banche, mentre fino a due anni fa si concedevano finanziamenti al 100%. Il segmento più colpito dalla stretta creditizia è quello degli extracomunitari, che hanno contribuito al boom degli anni 2002 – 2007, mentre oggi faticano a ottenere mutui”. “In generale – conclude il Comitato scientifico – il mercato può ripartire veramente solo se le banche tornano a dare credito”.
Il Comitato Scientifico ha inoltre ribadito che in provincia di Bergamo l’ 86% delle famiglie vive già in abitazioni di proprietà e quindi non è mai semplice spalmare il restante 14 per cento sul mercato. Un mercato che, date le percentuali, è soprattutto di sostituzione della prima casa, e vive grossi cambiamenti: nota, ad esempio, la tendenza a puntare sempre di più su bi o trilocali.
Nuovi spazi d’ azione, però, si registrano laddove il territorio va incontro a grosse trasformazioni: la Trucca, cioè la zona del nuovo ospedale di Bergamo (con tutta la fascia dei paesi dell’ hinterland circostanti, Treviolo, Curno e Mozzo) oppure San Pellegrino, dove, in controtendenza, i valori sono aumentati del 30% in 2 anni (da 1.800 a 2.400 Euro / mq), per effetto del piano di riqualificazione urbanistica in corso. Nella cittadina termale, dove un grosso gruppo immobiliare investirà, recuperando Grand hotel e terme e utilizzando anche architetti di prestigio come Dominique Perrault, si è già messa in movimento una dinamica di mercato piuttosto forte, per ora basata sull’ aspettativa.
La Fiaip guarda con grande interesse anche alle prospettive per la città di Bergamo, che nei prossimi dieci anni potrebbe vivere fasi di grande cambiamento urbanistico e immobiliare. Ma su questo punto, dalle parti degli agenti immobiliari, non c’ è, attualmente, tutto l’ ottimismo dimostrato dagli amministratori comunali in sede di presentazione del Pgt, il nuovo Piano di governo del territorio.
“Il mercato bergamasco è ancora in buona parte basato sulla sostituzione, ovvero sul cambio – casa – dice Giuliano Olivati, presidente provinciale della Federazione -. E i nuovi quartieri che sorgeranno, soprattutto dal recupero di aree dismesse, devono tener conto di questo. Ci pare, per ora, che vi sia un eccesso di edilizia convenzionata, che rischia di drenare la domanda di prime case e di deprimere il mercato degli immobili usati, rallentando il mercato di sostituzione. Senza considerare che in città come nell’ hinterland, nell’ ultimo anno, sembra essere in diminuzione anche la domanda da parte di nuovi cittadini, ovvero di immigrati extracomunitari, che fino al 2007 sono stati un elemento fondamentale”.
Oltre alle zone storiche e alle blue chips (Vittorio Emanuele, Poste centrali, Conca d’Oro, Santa Lucia, Città Alta nei prospetti di maggior pregio, le aree pedecollinari come Longuelo, Val d’ Astino, Valtesse, San Colombano e Finardi), e alle zone vicine al nuovo Ospedale della Trucca, continuano a tener bene il mercato i comuni dell’ hinterland collegati dall’ autobus di linea con il capoluogo, soprattutto nella fascia pedecollinare (che da Villa d’ Almè, Almè e Ponteranica arriva fino a Torre Boldone, Ranica e Alzano Lombardo).
Il Direttore organizzativo dell’ Osservatorio, Roberto Boffelli, conclude con una panoramica delle zone vallari e lacustri: “In Val Seriana tiene bene il comprensorio Castione – Bratto, con un mercato sia turistico che prima casa. Sul Sebino dà performance interessanti Sarnico, sia il fronte lago che le zone pedecollinari con vista”.
Discorso a parte per la zona di Treviglio e la Bassa, che risponde a dinamiche immobiliari indipendenti, influenzate dalla vicinanza con Milano e il suo hinterland, che verrà esaltata dalla realizzazione della nuova autostrada Brebemi e dal potenziamento del collegamento ferroviario con il capoluogo metropolitano. Anche in questo caso il mercato confida in una ripresa di interesse, basata su un’ aspettativa in fase di concretizzazione.
