Nel secondo semestre del 2008 il mercato delle locazioni segnala, a livello nazionale, una contrazione dei canoni di -1.3% sui bilocali e di -0.7% sui trilocali. Nelle grandi città la flessione è stata più marcata con -1.9% per i bilocali e di -2.1% per i trilocali. In tutte le realtà metropolitane si sono registrate contrazioni dei valori, ad eccezione di Bari dove, solo sui bilocali si è registrato un aumento dello 0.7%.
Bologna è stata la città dove i canoni di locazione sono scesi maggiormente con -4.2% per i bilocali e -3.7% per i trilocali. I canoni medi di locazione più elevati si riconfermano quelli di Roma, dove per un bilocale si spendono in media 850 euro al mese e per un trilocale 1050 euro al mese, a seguire Milano rispettivamente con 750 euro e 1000 euro al mese.
Nella seconda parte dell’ anno si è confermato l’ aumento della domanda di appartamenti in affitto determinato dalla maggiore difficoltà di accesso al mercato del credito e di conseguenza al mercato dell’ acquisto della casa. Ad alimentare questa fetta di mercato sono stati soprattutto i single, le giovani coppie e gli stranieri.
Allo stesso tempo però si è registrata una maggiore propensione all’ acquisto da parte di coloro che pur avendo la possibilità di comprare erano in una situazione di attesa intimoriti dal rialzo dei tassi d’ interesse; la discesa di questi ultimi, insieme al ribasso dei prezzi degli immobili ha fatto propendere per l’ acquisto. Resta poi sempre importante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari.
Con questo scenario si conferma, come ormai avviene da alcuni semestri, la contrazione dei canoni di locazione. Infatti l’ offerta presente sul mercato, aumentata negli ultimi anni a seguito della corsa al mattone per investimento, ha assorbito la maggiore domanda senza creare tensione sui valori.
L’ interesse dei proprietari degli immobili a garantirsi una certa continuità nel rapporto di locazione ha comportato una revisione verso il basso dei canoni praticati agli inquilini. Questi ultimi infatti tendono a ridurre il budget da destinare all’ affitto e i proprietari agiscono di conseguenza soprattutto per non essere costretti a riaffittare l’ abitazione con conseguenti oneri gestionali e per non incorrere nel rischio di avere un immobile sfitto con inevitabili costi di mantenimento.
Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell’ immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato dell’ appartamento ma anche ad altre variabili tra cui la qualità dell’ arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti).
Milano
Si registra un calo dei valori delle locazioni sui bilocali e sui trilocali (-2.7% e -1.5%). La macroarea che ha segnalato il calo più sensibile è stata quella di Bovisa – Sempione che ha messo a segno una diminuzione del 6.4% per i bilocali e del 3.9% per i trilocali; in particolare il ribasso ha riguardato il quartiere della Bovisa, dove nonostante una buona richiesta da parte di studenti universitari, i canoni sono stati rivisti verso il basso dai proprietari.
Anche il quartiere di Farini – Isola ha segnalato una riduzione dei canoni dovuto più che altro ad una minore domanda di immobili in affitto: nella seconda parte dell’ anno c’ è stata una ripresa della fiducia nel mattone e le persone indecise tra acquistare o andare in affitto hanno optato per la prima ipotesi. A seguire la macroarea di Stazione Centrale – Gioia – F. Testi (-4.9% e -3.7%) con un calo soprattutto nel quartiere di Lagosta – Zara dove si registra una minore disponibilità di spesa in chi cerca un appartamento in affitto e un calo della domanda di immobili in affitto da parte di chi avendo la possibilità di comprare ha optato alla fine per questa scelta. Nel centro di Milano (-1% e 0%) le quotazioni sono rimaste, nella maggioranza dei casi, stabili in tutti i quartieri.
Roma
I canoni di locazione dei bilocali sono diminuiti del 2.6% e quelli dei trilocali del 3.3%. La macroarea che ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni è quella di Cassia – Torrevecchia con -3.8% e -4% e a seguire quella di Policlinico – Pietralata con -3.5% e -4.3%. Nella prima macroarea il calo più sensibile si è avuto nei quartieri di Podere S. Giusto e di Torrevecchia – Battistini.
A Podere S. Giusto c’ è stata una maggiore offerta di immobili in affitto sul mercato e una minore domanda dal momento che il ribasso dei prezzi e dei tassi ha ridato spinta agli acquisti. Nel quartiere di Torrevecchia-Battistini si registra sia una minore richiesta che un minor budget da destinare all’ affitto. Tiene ancora bene il segmento di mercato degli studenti universitari perché non lontano sorge il Policlinico Gemelli.
Nella seconda macroarea invece le locazioni hanno segnalato un calo soprattutto a Colli Aniene – Verderocca dove, nella seconda parte dell’ anno, i potenziali locatari che hanno avuto la possibilità di accedere al mutuo hanno optato per l’ acquisto dell’ immobile e, di conseguenza, la domanda di appartamenti in affitto è diminuita. Anche nel Centro di Roma si segnala una contrazione dei canoni (-3.3% e -4.5%). Nel cuore della città resiste comunque la domanda di professionisti a Roma per lavoro e di coloro che decidono poi di svolgere attività di Bed and Breakfast.
In calo la richiesta da parte delle famiglie che optano per zone più residenziali e minima la richiesta di studenti. Un lieve aumento delle locazioni si registra nel quartiere Testaccio, soprattutto sui tagli più grandi di cui c’ è poca offerta sul mercato. A chiederli sono quasi sempre dirigenti e liberi professionisti (grazie anche alla presenza della sede della F.A.O.).
Napoli
Nella seconda parte del 2008 i canoni di locazione hanno registrato una diminuzione dell’ 1.4% per i bilocali e dell’ 1% per i trilocali. La macroarea che ha segnalato il calo più forte è stata quella di Posillipo – Chiaia (-2.5% e 3.6%) trascinata dal ribasso che ha interessato il quartiere di Mergellina dove si è registrata una minore domanda di immobili in affitto e una maggiore propensione all’ acquisto.
Anche nella macroarea di Flegrea – Fuorigrotta (-2,7% e -2,9%) si segnala una contrazione dei canoni in particolare nel quartiere di Pianura a causa di una minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che, più prudenti, destinano un budget inferiore all’ affitto.
Infine segnaliamo una diminuzione dei canoni di locazione nelle zone centrali di Napoli (-1,6% e -1,9%) in particolare nel quartiere di Porta Capuana – Arenaccia dove, nonostante una buona domanda, i potenziali affittuari non sono più disposti a spendere le cifre del passato. La conseguenza è che, se non si ritoccano i valori verso il basso, gli immobili restano per lungo tempo sfitti sul mercato.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
