“Piano casa: agevolazioni fiscali e premialità urbanistiche per la riqualificazione o la sostituzione edilizia, liberalizzazione degli interventi, ma potenziando i controlli pubblici”, dice il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici. “Nei termini in cui si va configurando il provvedimento legislativo in itinere inerente al Piano Casa e / o al Piano Famiglia, esso ha il merito di “valenza anticiclica sul piano economico, valenza sociale, razionalizzazione del sistema normativo edilizio – urbanistico”, ha sintetizzato il presidente di Assoedilizia aprendo i lavori della Tavola Rotonda sul tema, svoltasi nella sede di Milano dell’ associazione dei proprietari immobiliari.
Oltre 300 persone hanno affollato la Sala Conferenze e le due sale collegate, a conferma di quale sia l’ interesse sull’ argomento. Trasferendo tale interesse in campo nazionale (il 78% degli italiani abita in case di proprietà) si capisce perché il governo abbia puntato sul settore casa per il new deal italiano: un po’ come ha fatto Obama che ha puntato sulla tecnologia verde, nella quale il nostro Paese non eccelle.
Il Piano è stato illustrato dal Sottosegretario alle Infrastrutture e all’ Edilizia abitativa sen. Mario Mantovani: “Non intende solo rispondere alla più che giustificata domanda di edilizia popolare – 20.000 richieste a Milano, 600.000 in tutta Italia – ma anche alle domande sul merito e la socialità”. Riassumibili in queste cifre.
In Francia si costruiscono ogni anno 40 – 50.000 case di edilizia sociale, in Italia poco più di 1.000, in conseguenza del defatigante iter Stato – Regioni – Aler, nonostante siano disponibili, e inutilizzati, 1.520 milioni di euro dei fondi ex Gescal. Da qui la decisione di tagliare lacci e lacciuoli con la previsione, nel Piano, di una sola conferenza dei servizi per decidere tutto. E tentare di raggiungere gli obiettivi francesi.
Fondamentale la collaborazione pubblico – privato per un sistema nuovo di edilizia convenzionata: inserendo in questo sistema suoli abbandonati, standard comunali, aree urbanisticamente utili si abbatterebbero i costi di un appartamento del 40 – 45% a Milano e a Roma, e di oltre il 25% in provincia. Più alloggi vuol dire ripresa della macchina produttiva rappresentata da 160 attività correlate. C’ è spazio anche per il rilancio della locazione.
D’ accordo Assoedilizia, “stando però attenti – precisa Colombo Clerici – a non far oscillare il pendolo all’ estremità opposta: da troppi vincoli ad una liberalizzazione senza efficienti ed efficaci controlli”. Ben vengano gli interventi che permettono alle famiglie di adeguare la casa alle proprie esigenze, entro determinati limiti. Bene anche le opere intese alla riqualificazione edilizio – energetica e statico – antisismica: ma no al libretto del fabbricato che dovrebbe accertare la sicurezza statica ed antisismica di un edificio, con il proprietario che incarica un tecnico di sua fiducia. I controlli, in questa materia, devono essere affidati al pubblico: e i piccoli Comuni che non sono dotati di strumenti adatti possono essere soccorsi dagli uffici tecnici delle Province.
Anche secondo Alberico Barbiano di Belgiojoso, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, è opportuno andare cauti nel procedere nel sia pure indispensabile rinnovo e adeguamento degli strumenti di controllo: la Commissione comunale ad hoc (ex Commissione edilizia), ad esempio, dovrebbe assumere un ruolo più marcato sulla qualità urbana, tema sul quale il Piano Casa non sembra soffermarsi. Inoltre: il favorire gli spazi privati a detrimento degli spazi pubblici potrebbe stravolgere il patrimonio collettivo che va invece salvaguardato.
Fabrizio De Pasquale, presidente della Commissione Arredo urbano del Comune di Milano si è soffermato sul recupero delle periferie degradate: dal Gratosoglio a Milano al Corviale di Roma allo Zen di Palermo. È giusto che la proprietà pubblica (le Aer) si liberi del peso della locazione che non consente neppure il recupero delle spese di manutenzione. Preferibile vendere gli immobili agli attuali inquilini ed utilizzare il denaro sia per nuovi alloggi sia per la riqualificazione dei quartieri.
E il tema della qualità è stato al centro – assieme ai provvedimenti fiscali per ripristinare il circuito virtuoso della locazione – dell’ intervento di Gianni Verga, assessore alla Casa e al Demanio del Comune di Milano, il quale ha auspicato “di superare lo schema mentale della legge sull’ equo canone rivedendo la legge 431 del 1998 così da dare certezza ai rapporti contrattuali tra locatore e conduttore”; e ha definito la cedolare secca sacrosanta. Aggiungendo: “Gli interventi di sostituzione edilizia per edifici fatiscenti è bene che vengano attuati sul territorio con caratteristiche di sicurezza, di risparmio energetico e di qualità”.
Giampio Bracchi, Presidente della Fondazione Politecnico, Michele Cibrario, amministratore delegato Fondi Immobiliari Bnp Paribas Reim Sgr, Paolo Caputo, ordinario di Progettazione architettonica e urbana al Politecnico di Milano, Luca Squeri, Comitato direttivo della Camera di Commercio di Milano, hanno affrontato altri importanti punti del Piano Casa: mentre le nuove città sono già in fase di realizzazione – basti pensare alle ex aree Falck di Sesto S. Giovanni, 30.000 residenti previsti, e a Santa Giulia di Milano, 14.000 – avanzano le nuove tecnologie per un’ edilizia più bella, economica e funzionale: solo il Politecnico di Milano ha messo a punto più di 200 progetti di collaborazione con i costruttori. Nuova edilizia, e in particolare il social housing, da realizzare con le risorse dei fondi immobiliari.
Ampio il dibattito che ne è seguito. A cominciare dall’ intervento dell’ avv. Piergiuseppe Torrani: i ristretti margini in cui risulta confinata la fiscalità comunale dal prevalere della fiscalità erariale lascia ai Comuni il compito di reperire risorse per l’ edilizia residenziale promuovendo interventi che diano ritorni in termini di risorse tributarie locali; anche attraverso l’ incremento degli indici volumetrici. Nel contempo si punta ad utilizzare il risparmio privato, il più alto d’ Europa. Ma per ben gestire operazioni così complesse, occorrerebbero macchine pubbliche in grado di funzionare. Secondo Torrani, così non è a Milano, dove il settore è al collasso sia organicamente che numericamente. Per l’ arch. Zenoni quanto raccolto dalla vendita del patrimonio pubblico, a rate e a prezzi non di mercato, non offre le risorse finanziarie che le Aer potrebbero utilizzare per costruire e ristrutturare nuove case di edilizia residenziale pubblica.
Bruna Vanoli Gabardi, consulente per l’ Urbanistica di Assoedilizia, ha chiesto che in caso di crolli per calamità naturali o scoppio di gas la legge faccia salvi i volumi esistenti indipendentemente dalla prova della regolarità amministrativa del manufatto distrutto.
