Sopraelevazione del palazzo, tabelloni pubblicitari, parcheggi in cortile o in cantina sono opportunità di guadagno da valutare opportunamente nel rispetto delle leggi urbanistiche. Le possibilità di guadagno dalla vendita o dall’ affitto per il condominio dipendono dalla disponibilità di ampi spazi: anche dalla realizzazione di un numero di posti auto, superiore a quello degli appartamenti dell’ edificio, ad esempio. Consideriamo, intanto, la sopraelevazione del palazzo come fonte di possibile guadagno, un tema più complesso, perché si tratta di valorizzare non una parte comune, ma un’ area che appartiene a uno solo dei condomini. L’ articolo 1127 del codice civile, infatti, consente al proprietario dell’ ultimo piano o del lastrico solare (il terrazzo piano che sovrasta il palazzo) di elevarne altri. A condizione che vengano rispettate le condizioni statiche dell’ edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali e gli standard urbanistici ed edilizi. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’ indennità pari al valore attuale dell’ area, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, e detratto l’ importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre obbligato a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini hanno il diritto di usare. Comunque bisogna tener presente che raramente i comuni concedono l’ aggiunta di nuove volumetrie.
I TABELLONI PUBBLICITARI
Il settore nel nostro Paese è ripartito in due specializzazioni, gestite da aziende diverse: la pubblicità tradizionale e i “teli pittorici”. La pubblicità tradizionale è quella con tabelloni e manifesti di sei metri per tre, insegne luminose sui tetti o sui lastrici solari e maxiposter luminosi di 8 o 12 metri per 4, che si autoreggono su pali, più comuni nei parcheggi, ma non adatti ai condomini.
I cosiddetti “teli pittorici”, opere uniche, di dimensioni che si adattano agli spazi esistenti (in media da 140 a 300 metri quadrati), non sono affari per tutti, perché la richiesta riguarda solo spazi di altissimo pregio nel centro delle grandi città. Per i tabelloni tradizionali sono importanti la visibilità e la zona: arterie di grande scorrimento, strade pedonali, meglio se chic, collocazione vicino ai supermercati o alle zone fieristiche, zone commerciali. Possono essere installati sui frontespizi ciechi dei palazzi, ma più comunemente sulle impalcature di immobili in via di ristrutturazione. In quest’ ultimo caso, il cantiere deve durare almeno un anno e mezzo – due anni, per coprire le spese di installazione.
I contratti per le installazioni fisse (frontespizi ciechi e tetti) sono quinquennali. Annuali per quelli sulle impalcature, con possibilità di rinnovo e adeguamento al costo della vita dopo il secondo anno o per tutta la durata del cantiere. I regolamenti comunali dettano però spesso limiti alla loro collocazione nelle zone di pregio artistico e architettonico e il codice della strada rispetto alla collocazione nei pressi di semafori.
L’ installazione su un muro cieco e inutilizzato è meno problematica, perché difficilmente crea disagi: si potrebbe pensare che basti la maggioranza per le delibere condominiali che regolamentano l’ uso delle parti comuni (quella dei partecipanti all’assemblea e dei millesimi). Se invece accade su impalcature, è necessaria almeno quella delle innovazioni (maggior parte dei condomini e due terzi dei millesimi). Più prudente comunque l’ unanimità, talvolta non difficile: infatti le impalcature si devono mettere comunque per ristrutturare l’ immobile e tanto vale sfruttarle al meglio.
PARCHEGGI IN CORTILE O IN CANTINA
La costruzione al piano terra o nei sotterranei di parcheggi è avvantaggiata dalla “legge Tognoli” (art. 9 legge 122/89), che consente decisioni prese con la maggioranza degli intervenuti e con perlomeno 500 millesimi. Sono anche previste facilitazioni urbanistiche (non si paga al Comune il contributo di costruzione). Tuttavia ogni unità immobiliare del condominio ha diritto almeno ad un posto auto, di proprietà singola o comune. Invece l’ affitto del box singolo, da parte del suo proprietario, non sarebbe limitato secondo le interpretazioni più recenti. Per la vendita dei posti auto in più occorre delibera presa all’ unanimità. Per la loro locazione sotto i nove anni basta quella regolamentare.
(a cura di A.C.)
