Il mercato immobiliare di Milano secondo Nomisma

Il mercato immobiliare milanese sta attraversando una nuova fase di debolezza, anche se di entità inferiore rispetto alla precedente.
La modestia della domanda, che caratterizza in maniera pressoché uniforme tutti i comparti, mantiene le attività di scambio in prossimità dei livelli minimi dell’ultimo decennio e differisce ulteriormente le prospettive di ripresa. L’ampliamento dei temi di vendita e locazione, dello sconto praticato in sede di trattativa e del vacancy con-fermano la fragilità dell’attuale quadro e concorrono ad alimentare dubbi circa la capacità di assorbimento dell’ingente molte di offerta tuttora in fase di sviluppo, sia nel settore residenziale che in quello direzionale.

L’inefficienza con cui i valori si sono adattati alle nuove condizioni di mercato non ha certo contribuito a creare i presupposti per il rilancio. La rigidità dimostrata ancora una volta dai prezzi ha finito, inevitabilmente, per precludere la possibilità l’accesso al mercato di una parte consistente della domanda abitativa potenziale. All’ostacolo rappresento dall’onerosità immobiliare in rapporto alle capacità reddituali, si è aggiunta molto spesso lo scoglio costituito dalla selettività del sistema creditizio.
Anche su questo fronte, il recente allentamento dei criteri che presidiano l’allocazione non è stato sufficiente a ripristinare condizioni che migliorassero significativamente l’accessibilità del settore. Non minori appaiono le difficoltà registrate in corrispondenza del segmento corporate, la cui esposizione alla precarietà della situazione economica generale risulta addirittura maggiore di quella del comparto residenziale.
La modestia delle prospettive di crescita economica non ha consentito l’attivazione di una domanda (interna e straniera) commisurata alle attività di sviluppo immobiliare in programma. La contrazione dei valori immobiliari, generalmente più marcata nelle zone periferiche, è stata l’inevitabile conseguenza di un processo di razionalizzazione e riduzione degli spazi, che non pare destinato ad esaurirsi nell’immediato.
La maggiore penalizzazione dei valori nei mercati secondari non ha riguardato il segmento locativo degli uffici, in corrispondenza del quale le flessioni più marcate hanno invece riguardato le prime location. La redditività lorda da locazione non ha subito significative variazioni, mantenendosi su livelli generalmente contenuti.
Le uniche modeste eccezioni (peraltro di segno opposto) alla stabilità hanno riguardato uffici e negozi nelle localizzazioni centrali: alla flessione degli immobili direzionali ha fatto riscontro il lieve incremento di quelli commerciali.
Le difficoltà descritte non hanno impedito al mercato milanese di confermarsi, nel complesso, il più “liquido” di quelli considerati. La capacità di trasformazione degli immobili in moneta alle condizioni di mercato continua, infatti, a risultare maggiore a Milano che altrove, nonostante l’ultima appendice recessiva abbia probabilmente contribuito a ridurre le distanze tra le diverse realtà urbane.
Le previsioni per la seconda parte dell’anno inducono a non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto, anche se non sono attese ulteriori significative contrazioni di livelli di attività e valori. Si tratta di proiezioni che derivano in maniera pressoché univoca sia dalle indicazioni degli operatori che dalle risultanze dei modelli econometrici.