Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Palermo hanno registrato una diminuzione dei prezzi dell’1,1%.
Le zone centrali della città hanno segnalato una contrazione dello 0,3%. Ci sono quartieri in controtendenza, come quello che si sviluppa intorno a via Dante, dove c’è un leggero aumento delle quotazioni sulle tipologie usate dal valore compreso tra 80 e 130 mila euro. L’offerta immobiliare della zona spazia da abitazioni in edilizia popolare degli anni ’20, concentrate soprattutto in via Re Federico e nelle traverse limitrofe. Avvicinandosi al Tribunale di Palermo le quotazioni salgono perché la zona è ricercata da coloro che decidono di aprire studi professionali.
In via Dante ci sono soluzioni in edilizia popolare dei primi anni del 1900 ma anche immobili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni di un buon usato oscillano intorno a 1700-1800 euro al mq. Tra le zone ricercate quella che si sviluppa intorno a via Filippo Parlatore. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento delle richieste da parte di famiglie che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Per un bilocale si spendono mediamente 400-450 euro al mese.
Nel quartiere Libertà, nel secondo semestre del 2010, si registra una lieve diminuzione delle quotazioni immobiliari che ha interessato in particolare le zone più popolari del quartiere, dove la maggioranza dei potenziali acquirenti ha avuto difficoltà di accesso al credito. Nell’area più signorile gli acquirenti hanno idee chiare sull’acquisto da realizzare e se trovano l’immobile giusto sono disposti a spendere. Si registra una discreta domanda di immobili ad uso investimento che si indirizza verso l’acquisto di bilocali con un budget medio intorno a 100 mila euro e per questo si orienta verso la zona più popolare dove esiste una buona domanda di appartamenti da affittare. Per un bilocale i canoni di locazione oscillano intorno a 400 euro al mese.
Chi acquista per uso diretto in zona predilige il trilocale ed il quattro locali e, nella scelta definitiva dell’immobile, guarda il contesto condominiale, il quartiere, la disposizione degli spazi e la presenza dell’ascensore.
La zona più popolare è quella del Borgo Vecchio dove prevalgono gli stabili dei primi anni del 1900, privi di ascensore e spesso da ristrutturare. Quasi sempre ad acquistare in questa zona sono coloro che hanno sempre vissuto nel quartiere. Per una soluzione usata si spendono mediamente 1000 euro al mq. Immobili signorili si trovano nell’area delimitata da via Libertà e via Principe Belmonte: parliamo di soluzioni di prestigio d’epoca oppure di recente costruzione. Per un usato si spendono mediamente 2500 euro al mq.
Un leggero incremento dei valori (+0,5%) ha interessato la macroarea di Parco della Favorita in particolare nei quartieri di Restivo – Ausonia e San Lorenzo Strasburgo.
Leggero aumento dei prezzi per le abitazioni situate nella zona individuata da via Restivo e via Ausonia; tra le motivazioni la cospicua offerta di immobili presenti sul mercato. La tipologia più richiesta è il taglio di 130 mq quasi sempre da ristrutturare e per il quale si mettono in conto cifre medie di 300-350 mila euro. Tra gli elementi apprezzati la presenza di un bagno e di una cucina di ampia dimensione. Poche le tipologie che superano questi valori e per le quali si riscontrano anche difficoltà nella vendita. La zona sorge in una posizione semicentrale ed è apprezzata perché servita da numerose attività commerciali.
L’offerta immobiliare è eterogenea e per questo soddisfa più fasce di clientela. Infatti si va dalle soluzioni ex Iacp degli anni ’60 molto richieste perché hanno tagli medi di 100 mq difficili da trovare in zona alle soluzioni in edilizia cooperativa apprezzate perché dotate di parcheggi interni ( prezzi medi di 2200 euro al mq per soluzioni da ristrutturare) per finire con le soluzioni in edilizia residenziale della fine degli anni ’60 valutate intorno a 2300 euro al mq.
Sul mercato delle locazioni si registrano valori in diminuzione dal momento che le soluzioni offerte sul mercato versano spesso in cattivo stato di conservazione. Per un bilocale si spendono mediamente 500 euro al mese.
Un leggero aumento delle quotazioni ha interessato il mercato immobiliare della zona di San Lorenzo-Strasburgo in particolare sugli immobili usati dal taglio medio piccolo perché si registrano aumenti della domanda ad uso investimento. Gli investitori cercano piccoli immobili da mettere a reddito e su cui investire cifre medie di 100-120 mila euro. In particolare si registra una buona domanda di affitto da parte di giovani coppie che cercano soprattutto bilocali. I canoni di locazione sono di 450-500 al mese euro. Sul mercato della prima casa si registrano soprattutto acquisti di 3-4 locali. Quasi sempre si tratta di persone che vendono un altro immobile.
Le abitazioni maggiormente presenti risalgono agli anni ’70 e sono posizionate su viale Strasburgo dove si registrano quotazioni medie di 3000 – 3200 euro al mq. Più contenuti i valori per le case popolari degli anni ’50 ormai riscattate e situate a Villaggio Ruffini, dove la maggioranza delle compravendite hanno avuto per oggetto eredità. Le quotazioni medie sono di 1200-1500 euro al mq.
Imprenditori e professionisti alla ricerca di soluzioni indipendenti o appartamenti di particolare prestigio si indirizzano nella zona situata nei pressi di Villa Niscemi dove ci sono dei parchi di ville singole o residence. Sul mercato delle locazioni si muovono soprattutto coloro che non riescono ad acquistare. I proprietari sono sempre più esigenti sull’affidabilità dei potenziali locatari.
A Partanna si riscontra una diminuzione dei valori soprattutto per quanto riguarda le tipologie medie e quelle popolari acquistate soprattutto da coloro che non hanno un’elevata disponibilità di spesa. Infatti la richiesta media della zona è per quattro locali su cui investire cifre medie di 115 mila euro. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che hanno sempre abitato nella zona e che migliorano la propria situazione abitativa. Ci sono soluzioni d’epoca della prima parte del 1900 ed alcune più residenziali degli anni ’70.
A Mondello e Valdesi, quartieri più vicini al mare si registrano numerose richieste di seconda casa, orientate su piccoli tagli, trilocali da 75 mq, su cui investire mediamente 170 mila euro.
Gli investitori in questa zona sono interessati soprattutto all’acquisto di grandi metrature per realizzare strutture ricettive come Bed and Breakfast. In queste zone, soprattutto a Mondello, esiste poi un mercato di immobili particolarmente prestigiosi, di ville singole (si parla di valori che superano il milione di euro) e di ville bifamiliari ( a titolo di esempio una bifamiliare di 120 mq con 200 mq di giardino da ristrutturare costa intorno a 400 mila euro).
A seguire tra le macroaree che hanno segnalato una diminuzione dei valori c’è quella della Fiera (-2,4%). Tra i quartieri che hanno registrato una contrazione dei valori c’è Montepellegrino – Fiera dove c’è stata una diminuzione della domanda immobiliare. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che la maggioranza delle richieste della zona erano alimentate soprattutto da persone che lavorano in aziende della zona e che ora si trovano in cassa integrazione. Le compravendite realizzate in questa parte dell’anno hanno riguardato in particolare tipologie usate per le quali si investono cifre che non superano 200 mila euro. Infatti si sono scambiati soprattutto trilocali e quattro locali da ristrutturare.
La zona dal punto di vista immobiliare è abbastanza eterogenea e comprende tipologie popolari costruite antecedentemente al 1967 acquistabili a 1300 euro al mq. Su questo tipo di immobili, proprio perché consente di realizzare acquisti a prezzi più contenuti si è registrato un maggior numero di scambi. Esiste poi una zona più quotata di condomini costruiti dopo gli anni ’70 che sono valutati mediamente tra 1500 e 1600 euro al mq e che, in questo momento, si collocano sul mercato con difficoltà.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, alimentata soprattutto da coloro che non riescono ad acquistare. Per un bilocale si spendono in media intorno a 800 euro al mese.
Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Villabianca – Libertà hanno segnalato un leggero incremento: la maggioranza delle compravendite si sono realizzate su tipologie immobiliari di qualità superiore alla media, concentrate nell’area intorno a via Marchese di Villabianca dove per un buon usato si spendono valori medi di 2300 euro al mq. Il taglio maggiormente richiesto in questa zona è il trilocale anche se spesso su questo mercato prevalgono le tipologie dalle metrature più grandi. Infatti il budget medio di chi acquista in zona si orienta sui 350 mila euro. La maggior parte degli immobili della zona sono stati costruiti negli anni ’60 e le quotazioni più elevate si raggiungono su via Libertà dove per un usato si pendono cifre medie di 3000-3300 euro al mq. La zona si caratterizza anche per la presenza di numerosi uffici pubblici.
In diminuzione del 2,2% i prezzi immobiliari della macroarea di Università – Brancaccio. Tra i quartieri che hanno registrato una diminuzione dei prezzi c’è Tukory. Si tratta di una zona universitaria dove la maggioranza delle compravendite si realizza ad uso investimento. Gli investitori acquistano prevalentemente bilocali e trilocali da mettere a reddito e il budget medio si aggira intorno a 100-120 mila euro per arrivare ad un massimo di 150 mila euro. Oltre questa cifra è più difficile collocare l’abitazione sul mercato. La zona è molto popolare, con immobili della prima metà degli anni ’50 e sorge a ridosso del Centro storico della città e del mercato di Ballarò. Gli immobili spesso sono da ristrutturare ed hanno prezzi medi che oscillano da 800 a 1000 euro al mq. I valori salgono a 1200 euro al mq per le abitazioni che sono posizionate su corso Tukory.
Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Brancaccio, Ciaculli ed Oreto Nuova hanno registrato un lieve aumento in seguito ad un migliorato accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti alla ricerca soprattutto di trilocali su cui investire cifre medie di 130-140 mila euro. Ad acquistare sono prevalentemente coppie.
Chi è al primo acquisto predilige le abitazioni situate nelle zone più periferiche dove i prezzi sono più contenuti, in particolare a Brancaccio, Ciaculli e Croce Verde (queste ultime sono frazioni di Palermo). Oreto Nuova è la zona più servita che sorge nei pressi dell’uscita autostradale e che è interessata anche alla nascita di una nuova fermata della metropolitana. Le quotazioni per una tipologia usata si aggirano intorno a 1500-1600 euro al mq mentre nel quartiere Brancaccio che è meno servito si registrano quotazioni medie di 1100 euro al mq. In tutti i quartieri prevalgono le abitazioni degli anni ’70-’80. Si realizzano anche acquisti ad uso investimento che si indirizzano soprattutto verso bilocali e trilocali che poi si affittano a valori medi di 300 – 350 euro al mese.
In diminuzione dello 0,7% le quotazioni delle case nella macroarea di Uditore dove si registra una contrazione delle quotazioni nell’omonimo quartiere. Nella zona di Piazza Uditore le quotazioni hanno registrato un ribasso in seguito alla minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti. La ricerca è stata alimentata da famiglie alla ricerca della prima casa ma per la quale difficilmente si investono cifre superiori a 200 mila euro. Quasi sempre acquistano famiglie che fanno ricorso al mutuo.
Le problematiche maggiori si sono registrate sugli immobili dal valore compreso tra 200 e 250 mila euro e posizionati in un’area poco signorili. Per immobili dal valore superiore a 250 mila euro non si riscontrano particolari difficoltà, in particolare se posizionati in zone particolarmente apprezzate dai potenziali acquirenti.
La maggioranza delle richieste si orienta verso il trilocale, possibilmente in buono stato di conservazione oppure da ristrutturare completamente. Infatti la zona presenta un mercato immobiliare con un’offerta eterogenea. Incontrano sempre il favore degli acquirenti le abitazioni situate in via Uditore dove ci sono palazzi degli anni ’70, ristrutturati nel tempo e con ampie metrature, anche fino a 200 mq. Per un buon usato si spendono mediamente 2000-2100 euro al mq. Più recenti, risalgono alla prima metà degli anni ’90, i condomini presenti in via Ayas che hanno quotazioni medie di 1800-1900 euro al mq. Alcune soluzioni in edilizia popolare, ex Iacp, sono presenti nei pressi di via Casalini.
Tra le zone più ambite ci sono via Casalini e via Mammana dove si possono trovare appartamenti costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’60 e tra questi anche residence con posti auto e verde condominiale. Anche qui le quotazioni oscillano intorno a 2300 euro al mq. Per un bilocale si spendono mediamente 350-400 euro al mese.
Fonte: Tecnocasa
