Locazione, normativa cedolare secca: l’inquilino assume il ruolo di controllore della legalità

Le conseguenze della mancata e/o errata registrazione del contratto avvantaggiano innegabilmente l’inquilino che, a questo punto ed in quanto diretto interessato, assume il ruolo di vigile controllore della legalità del rapporto di locazione.

È lui infatti che trae diretto beneficio dall’applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs 23/11, avendo la possibilità di allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, di pagare meno di quanto invece pattuito. Una volta preso atto del difetto di registrazione, il primo incombente che deve svolgere il conduttore è quello di invitare il locatore alla registrazione del contratto, segnalandogli nel contempo che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone.

La pronta replica del locatore, nel caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 (7 aprile 2011), potrebbe allora essere quella di registrare il contratto prima dello scadere di gg. 60 dalla predetta data e quindi entro il 6 giugno 2011. In tale caso, giusto quanto previsto dal comma 10 del Decr. Lgs. in esame, non troverebbero applicazione le più volte citate sanzioni ed il rapporto di locazione proseguirebbe nel rispetto delle originarie condizioni pattuite. Il problema si pone invece dopo la scadenza del termine predetto, nel senso che le sanzioni, benché sostanzialmente applicabili, non lo possono ancora essere di fatto.

Risultato vano l’invito rivolto al locatore di procedere alla registrazione del contratto, il conduttore può innanzi tutto provvedervi in quanto solidalmente responsabile con il locatore a farlo. Dopo di che è bene avvisare il locatore della propria intenzione di dare applicazione a quanto previsto dalla legge, vale a dire di considerare la durata quadriennale del rapporto a decorrere dalla data di registrazione del contratto e di corrispondere il canone nella minor misura prevista dal comma 8 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011.

Attenzione però perché nel rapporto di locazione il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, il quale non può pertanto unilateralmente esonerarsi dal versarlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone effettuata dal conduttore costituisce infatti una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta uno stravolgimento dell’equilibrio contrattuale, rappresentato da un lato dal godimento del bene da parte del conduttore e dall’altro dal percepimento del corrispettivo da parte del locatore.

Su tale presupposto, è senza dubbio illegittima e contraria a buona fede la decisione del conduttore che, accortosi di versare un canone in misura superiore a quella legalmente dovuta, operi una autoriduzione del corrispettivo. In difetto di accordo tra le parti e sin tanto che non intervenga una decisione del giudice, è impedito al conduttore di assumere un comportamento riconducibile ad una ipotesi di ragion fattasi.

Ecco allora la necessità per l’inquilino di ricorrere, ancor prima che avanti al giudice, alla procedura di mediazione obbligatoria di cui al Decr. Lgs n.28 del 2010 ormai entrata in vigore, per ivi tentare di giungere ad un amichevole componimento con i locatore. In difetto, non gli resta che chiedere al giudice di accertare sia il proprio diritto alla riduzione del canone e sia la nuova durata del contratto.

Fonte: Assocond Conafi – Avv. Augusto Cirla