Le conseguenze della mancata registrazione del contratto
Quando l’amministrazione finanziaria viene a conoscenza, anche non direttamente dall’inquilino, dell’esistenza di un contratto ”in nero” o anche solo parzialmente tale, il locatore è costretto a registrarlo, con conseguenze davvero preoccupanti. Non solo infatti deve fare fronte alle sanzioni pecuniarie amministrative appositamente previste per la mancata o errata indicazione, nella dichiarazione dei redditi, dei canoni percepiti, ma anche è costretto ad accettare un nuovo contratto di locazione alle condizioni espressamente impostegli dalla legge.
I comma 8 e 9 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 sono estremamente precisi, da un lato, nel confermare che la mancata o errata registrazione del contratto entro il termine stabilito dalla legge comporta la nullità del contratto stesso: l’espresso richiamo all’art. 1, comma 346, della Legge n. 311 del 2004 non lascia dubbi in proposito. Sono invece severi, dall’altro, nel prevedere che al rapporto di locazione pur irregolarmente posto in essere, ben lungi dal cessare, viene automaticamente attribuita una durata quadriennale a decorrere dalla data della sua (tardiva) registrazione, sia che questa avvenga in modo volontario oppure d’ufficio.
Non solo. Allo scadere del primo quadriennio la locazione può risolversi solo in presenza degli specifici motivi indicati dall’art. 2 della Legge n. 431 del 1998 e quindi, in breve, solo se l’immobile deve servire, come abitazione o come uso diverso, al locatore o a qualcuno della sua famiglia, se il conduttore non occupa l’alloggio in modo continuativo o ne dispone di altro libero, se il bene locato necessita di integrale ristrutturazione ovvero se il locatore intende venderlo. Il tutto deve essere preceduto da una formale comunicazione contenente la specifica indicazione di uno o più dei motivi sopra indicati, che deve pervenire al conduttore almeno sei mesi prima della prevista scadenza.
Al locatore non va bene neppure sotto il profilo del canone perché è proprio qui che la nuova locazione maggiormente lo pregiudica: il corrispettivo annuo non resta infatti determinato nella misura stabilita dalle parti, ma in quella invece prevista dalla legge, pari cioè a tre volte la rendita catastale dell’unità immobiliare locata.
Il canone rimane fisso per tutta la nuova durata del rapporto, fatta salvo il diritto del locatore di richiederne, a decorrere dal secondo anno, l’adeguamento nella misura del 75% degli indici di variazioni Istat. Nel dubbio peraltro che tale legale quantificazione possa in qualche modo rappresentare un vantaggio per il locatore evasore, è stato anche disposto che qualora nel contratto non registrato sia stato previsto un canone inferiore a quello invece determinato dalla legge, continuerà ad applicarsi il minor canone stabilito dalle parti.
Il rischio che si corre in caso di mancata registrazione del contratto è quindi davvero alto non solo dal punto della sanzione amministrativa, ma anche sotto il profilo del contenuto del rapporto contrattuale, al quale viene imposta, voglia o meno il locatore, una disciplina in tema di durata ed di canone oltremodo per lui svantaggiosa.
Fonte: Assocon Conafi – Avv. Augusto Cirla
