Il mercato immobiliare a Milano secondo il III Rapporto Nomisma 2010
Nel secondo semestre 2010, il mercato immobiliare milanese segnala ancora una debolezza diffusa anche se alcuni indicatori stanno volgendo verso una stabilizzazione
Infatti, la domanda di immobili, in acquisto ed in locazione, è percepita stazionaria rispetto a quanto non fosse nella prima parte dell’anno, con un generale spostamento verso la stabilità delle opinioni che, in precedenza, erano più nettamente negative.
La domanda, in ogni caso, sebbene un po’ più vivace rispetto al recente passato, connotato da una debolezza estrema, non è purtroppo sufficientemente in forze per poter assorbire una offerta che continua ad accumularsi, soprattutto per quanto attiene gli immobili d’impresa. Anche il volume delle contrattazioni non è più flettente, ma procede nella sua tendenziale stabilizzazione.
I prezzi di compravendita e i canoni di locazione comunque proseguono, anche se con intensità diverse, la propria fase discensiva: – 0,3% le abitazioni, -1,3% gli uffici, -1,6% i negozi sono le flessioni semestrali dei prezzi, mentre i canoni si riducono del -2,3%, e del -2,1% per i negozi, quando le abitazioni mettono a segno una crescita dell’1,4%.
Si tratta del quinto semestre consecutivo di flessione e va sottolineato che solo per le case la seconda parte del 2010 ha performato meglio rispetto alla prima. Per gli uffici, i negozi ed i capannoni industriali, invece, l’erosione dei valori, di compravendita e di locazione, è risultata più penalizzante nella seconda parte dell’anno, disattendendo le speranze di riavvio del mercato che erano state formulate prima dell’estate. Infatti, la difficile situazione economica complessiva ed il rimbalzo negativo vissuto su scala internazionale, ed ancor più, nazionale, ha intralciato il percorso di recupero di fine primavera.
Il comparto residenziale, inoltre, si differenzia da quello ”commerciale” anche per quanto rilevato sul fronte dei canoni di locazione, aumentati, anche se di poco, per quanto riguarda le case (è difatti l’unico segmento in cui si nota una ripresa dei rendimenti da locazione), e diminuiti, ed anche in misura più decisa rispetto ai prezzi, per gli altri mercati considerati.
I tempi medi vendita e di locazione si ampliano in maniera pressoché generalizzata (solo i tempi di vendita delle case rimangono stabili rispetto alla scorsa primavera ed i tempi di locazione dei negozi si contraggono leggermente). Per quanto concerne gli sconti praticati all’atto della compravendita, stanno un po’ riducendosi in termini medi, dopo aver toccato quote da record. Va comunque sottolineato che, sia che si tratti di tempi di vendita che degli sconti sui prezzi, si nota un differente comportamento da parte delle localizzazioni centrali e più pregiate rispetto a quelle periferiche.
In effetti, in corrispondenza delle prime, i fenomeni sono in peggioramento, mentre, per le seconde, si nota un certo miglioramento. In sintesi, in questo semestre, si stanno leggermente colmando gli squilibri fra le localizzazioni urbane dettati dal fatto che le localizzazioni decentrate avevano raggiunto quote di sconto e tempi di vendita ai massimi livelli e idealmente non superabili, mentre sul fronte degli immobili più centrali, connotati comunque da prezzi ancora elevati, la negoziazione risulta ancor più complicata.
Il I semestre del 2011 dovrebbe essere all’insegna di una generale stabilità di contratti con prezzi e canoni invariati. Siamo quindi, ancora ben lontani, a parere degli operatori, da una ripresa vera e propria del mercato, ma è più verosimile un periodo, forse non troppo breve, di assestamento sugli attuali livelli di scambi e quotazioni.
Per quanto concerne il futuro della città meneghina, due sono i fatti principali che vale la pena ricordare e che incideranno considerevolmente sull’assetto del territorio nel medio lungo periodo.
In primis il via libera al Piano generale di governo del territorio (PGT) che governerà l’assetto urbanistico sino al 2030. Dopo l’approvazione del consiglio comunale, avvenuto nel luglio scorso, si è passati alla giunta che ha raccolto le osservazioni dei cittadini (entro il 15 novembre) e di lì tornerà in consiglio per il voto finale per l’approvazione il cui termine massimo (pena la decadenza) è il 14 febbraio 2011.
Gli elementi portanti del piano possono essere sintetizzati in: perequazione urbanistica, libertà delle destinazioni d’uso, densificazione delle zone già urbanizzate, attenzione al social housing ed all’efficienza energetica.
La seconda vicenda da menzionare è lo sblocco (assai sofferto) dell‘Expo 2015 derivante dall’adesione dei privati proprietari delle aree (Fondazione Fiera Milano e famiglia Cabassi) alla richiesta avanzata dagli enti locali che prevedeva la messa a disposizione immediata ed incondizionata degli ambiti areali fino al diciottesimo mese successivo alla fine dell’esposizione universale in previsione della cessione della proprietà delle aree stesse che diverranno poi definitivamente pubbliche e della costituzione del diritto di superficie per le aree interessate da strutture e costruzioni temporanee.
