Focus: il mercato immobiliare e la locazione

Focus: il mercato immobiliare e la locazione

Nel 2010 Solo Affitti e Nomisma hanno proseguito la fruttuosa collaborazione – iniziata nell’anno precedente con una ricerca limitata alla Lombardia – analizzando il mercato italiano della locazione in 19 capoluoghi di regione

Solo Affitti ha utilizzato la capillare rete in franchising per rilevare i dati relativi alla locazione di abitazioni, uffici, negozi e capannoni. Nomisma ha supportato l’indagine dal punto di vista scientifico e metodologico, elaborando il Rapporto analitico riguardante dati che coprono il periodo giugno 2009-giugno 2010.

In sintesi i principali risultati dell’indagine

Le abitazioni
Il mercato della locazione di abitazioni mostra un trend di sostanziale stabilità nel primo semestre 2010, in termini di domanda, offerta e numero dei contratti stipulati. Le zone periferiche e semicentrali delle città registrano quantità offerte più abbondanti, mentre quelle pregiate e centrali sono caratterizzate da stabilità. Da questo quadro si discostano parzialmente Bologna e Torino, che presentano carenza di offerta in locazione in particolare nelle ubicazioni di maggior pregio e centrali.

Il canone medio di locazione nei capoluoghi italiani è pari a 576 €/mese.

Roma guida la classifica, seguita da Milano, Firenze e Venezia. Si segnala che Napoli è l’unica città del Sud con un dato sintetico superiore alla media. Al contrario, Campobasso e Catanzaro presentano i canoni inferiori del campione delle 19 città capoluogo. Le abitazioni arredate e quelle con garage presentano un canone di locazione superiore del 9,5% rispetto a quello ”base”.
Tuttavia, anche considerando tali elementi, la gerarchia delle Top 5 rimane invariata.

Con riferimento al target richiesto, i bilocali rappresentano quasi il 40% del mercato, soprattutto in centro; seguono i trilocali (28%) e, a distanza, i monolocali (anch’essi soprattutto ricercati in centro). I quadrilocali (12% della domanda) sono richiesti dalle fasce abbienti nelle zone di pregio e dalle famiglie in genere nelle periferie.

L’indagine svela anche il profilo dei conduttori: le giovani coppie senza figli rappresentano il 22% degli affittuari (a Roma, Bari, Potenza, Campobasso la quota è oltre il 30%), i single il 20%, le famiglie con figli il 16,5%, gli stranieri il 14,8% (con Milano, Venezia, e Firenze in testa) e i lavoratori temporanei il 10,4%, con quote di tutto rilievo a Campobasso o a Cagliari.

Il 90% degli immobili locati è di proprietà di persone fisiche, che nel 34% dei casi possiedono più immobili; residuale la quota di immobili di proprietà di una società. Si rileva che, con alcune eccezioni, al Sud una minore quota di immobili appartiene ad una società, rispetto al Nord (Milano e Genova in testa).

Gli uffici
A causa della difficile congiuntura economica, in Italia l‘offerta di uffici in locazione risulta abbondante ed è in crescita, in particolare, nelle aree centrali e semicentrali delle città. Sono fermi i nuovi progetti di sviluppo e il mercato si rivolge agli spazi già esistenti. In termini di livello delle quotazioni, su base annuale i canoni hanno perso mediamente il 3,5%.

Il tempo medio di locazione è di circa 4 mesi e mezzo – circa il doppio rispetto al settore delle abitazioni. La variabilità fra i diversi mercati è tuttavia notevole: se a Bologna occorrono circa 8 mesi, ad Aosta, Trento e Venezia sono sufficienti 2 mesi e mezzo. In termini generali, al Sud i tempi di locazione sono più lunghi rispetto al Nord. Tra le garanzie richieste al conduttore, la fidejussione bancaria è lo strumento più utilizzato.

Roma è il mercato più costoso a livello nazionale, seguito a ruota da Milano; più a distanza si posizionano Firenze e Bologna. Torino mostra valori immobiliari assai contenuti per il Nord, mentre al Sud Palermo è la sola città con canoni medi superiori o allineati alla media nazionale. Bari è il mercato più economico, dove un mono-vano in periferia costa 250 €/mese.

I negozi
La domanda e l’offerta di spazi commerciali tradizionali in locazione rimane stazionaria nel I semestre 2010, con un numero di contratti in tendenziale riduzione, frutto di una congiuntura difficile in tutti i comparti legati alle attività d’impresa. Cresce l’offerta in centro città, dato che conferma che la crisi economica interessa anche le cosiddette vie dello shopping. La riduzione dei canoni su base annua si attesta al 5,7%, la cui componente negativa è maggiormente a carico del II semestre 2009 (-4,9%).

Il tempo medio di locazione si assesta mediamente su 4 mesi e mezzo, con tempi più elevati in periferia. Localmente si riscontra tuttavia un’ampia variabilità, in analogia con il mercato direzionale, che comprende i 2 mesi e mezzo sufficienti ad Aosta e Trento e gli 8 di Bologna. In termini generali, al Sud i tempi di locazione sono più lunghi rispetto al Nord. Lo strumento di garanzia più diffuso alla stipula del contratto è il deposito cauzionale (circa 60% dei casi), seguiti dalla fidejussione bancaria (circa 1 contratto ogni 4).

Con riferimento a livello dei canoni, nel settore commerciale, Milano toglie il primato a Roma. Si segnala inoltre Palermo, tra i capoluoghi più costosi; all’estremo opposto Campobasso e Catanzaro. Dalla rilevazione Solo Affitti emerge che il campo di oscillazione dei canoni spazia da 4.150 €/mese per quattro vetrine nel centro di Milano a 240 €/mese per una sola vetrina nella periferia di Campobasso. L’importanza del fattore localizzativo contribuisce ad esasperare maggiormente le differenze dei valori, rispetto ad altri comparti.

I capannoni
Il mercato della locazione di capannoni industriali presenta una stabilità complessiva in relazione a domanda, offerta e numero di contratti. Ciononostante, su base annuale le quotazioni hanno perso il 4,2%: la diminuzione dei valori è da imputare sostanzialmente alla prima parte del 2010, dal momento che nel II semestre 2009 molti capoluoghi hanno registrato interessanti crescite, anche a due cifre.

Il comparto è caratterizzato da tempistiche contrattuali più elevate rispetto agli altri settori. Servono infatti oltre sei mesi per locare un immobile industriale, con picchi prossimi a 1 anno in alcuni capoluoghi del Sud, come Cagliari, Campobasso o Potenza. Al contrario, particolarmente dinamico il mercato di Aosta e Roma.