Il mercato dei mutui in Italia nel II trimestre 2010
Il volume di erogazioni per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane nel secondo trimestre del 2010 è pari a 16.181 milioni di euro, in crescita rispetto allo stesso periodo 2009
(dati del 17/11/2010 fonte Banca d’Italia)
La differenza positiva è pari a circa 3.046 milioni di euro, che tradotto in termini percentuali rappresenta un aumento del 23%*. Il dato conferma il trend di crescita del mercato dopo una decrescita iniziata a fine 2008.
I volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione/surroga, benché in calo rispetto al 2009, rappresentano nel primo semestre 2010 circa il 12-14% dei volumi.
*Nota metodologica: si porta in evidenza che dal quarto trimestre 2008, la Banca d’Italia ha modificato il criterio di aggregazione della base dati. Nell’aggregato ”Acquisto Immobili – ”Abitazioni Famiglie consumatrici” vengono inseriti i finanziamenti ”oltre l’anno” e non più i finanziamenti ”oltre i 18 mesi”. Tale variazione metodologica non è stata presa in considerazione ai fini dell’analisi.
Analizzando il primo semestre 2010 emerge un aumento del +22% rispetto allo stesso semestre del 2009, con una differenza positiva di circa 5.289 milioni di euro. Le erogazioni ritornano sui livelli del primo semestre 2008.
Entrambe le variazioni, trimestrale e semestrale, sono un ulteriore segnale che indica il cambiamento di tendenza del mercato.
In controtendenza, però, la domanda di mutui che nel mese di giugno 2010 è in calo (tra -3% e -5%), dato che nel primo semestre 2010 si riduce (tra -1% e -3%). Le richieste di mutui, infatti, raggiungono i livelli del 2007.
Nel II trimestre 2010 tutte le macroaree hanno registrato un andamento positivo. La variazione più sensibile si registra nell’area Meridionale (+28%); seguono l’area Nord Occidentale e l’area Centrale con entrambe +27%.
Analizzando il I semestre 2010, si evidenziano maggiori variazioni nella macroarea Centrale (+31%) e Insulare (+30%). Nel caso dell’area Centrale la variazione è influenzata notevolmente dalle erogazioni del I trimestre 2010, nell’area Insulare il dato è invece influenzato dalla bassa erogazione del primo trimestre 2009.
A livello regionale, nel secondo trimestre 2010, tutte le regioni registrano una crescita: l’incremento maggiore si evidenzia in Lombardia (+61%) e in Basilicata (+59%).
Il valore delle consistenze dei mutui in Italia mostra ancora una tendenza positiva. Infatti, dopo un’iniziale decrescita nei primi trimestri del 2008, l’andamento ha ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 298.358 milioni di euro nel secondo trimestre 2010 (+28% rispetto allo stesso trimestre del 200In crescita l’importo medio dei mutui nel II trimestre 2010. Il ticket medio nazionale è pari a circa 125.000 € nel trimestre (117.000 € nello stesso periodo del 2009, +7%); su base semestrale l’importo è pari a 124.000 €. Per il III trimestre del 2010 si prevede stabilità.
A livello regionale, nel secondo trimestre 2010, si registrano valori molto eterogenei che vanno dal mutuo medio più alto della Valle d’Aosta (141.000 €) a quello più basso della Calabria (72.000 €). Il Lazio si colloca al secondo posto con 138.000 €, seguito dalla Toscana con 136.000 €. Quasi tutte le regioni dell’area Meridionale si posizionano in fondo alla classifica, ad eccezione della Campania con 126.000 €.
I tassi di interesse, grazie ai provvedimenti avvenuti dalle autorità internazionali, hanno registrato dal novembre 2008 una serie di cali significativi. Negli ultimi mesi il tasso Euribor (3m) ha subito una serie di importanti riduzioni, si attesta intorno all’1% (valore medio a ottobre 2010), si pensi che nell’ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,11% tasso medio). Si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000 euro in 20 anni con uno spread dell’1,30% acceso nell’ottobre del 2008 costava ad una famiglia 264 euro in più di quanto costerebbe stipularlo utilizzando il tasso medio di ottobre 2010.
Da evidenziare, però, che il tasso Euribor (3m) è in lieve crescita negli ultimi mesi. L’Eurirs (y20) registra un tasso del 3,08% (valore medio di ottobre 2010) è uno dei valori più bassi degli ultimi periodi (il valore minimo 3,03% è stato registrato a settembre 2010). Nel mese di ottobre 2010 i tassi di interesse bancari in Italia restano inferiori di circa 36 bps rispetto alla media europea.
Conclusioni
L’andamento del mercato del credito alle famiglie sconterà nei prossimi anni la debolezza derivante dalla situazione finanziaria: sia la domanda che l’offerta continueranno ad essere influenzate dal contesto macroeconomico. Le politiche di offerta delle banche rimarranno moderatamente stringenti a causa del perdurare dell’attenzione degli istituti di credito sui criteri di erogazione e dalla prudenza delle famiglie ad indebitarsi. L’attitudine al risparmio delle famiglie italiane, la buona salute del sistema bancario italiano (dovuto alla bassa propensione al rischio da parte delle banche), unite alla tendenza nel nostro Paese all‘investimento immobiliare, dovrebbero determinare un miglioramento delle condizioni generali del settore, che rimane comunque vincolato alle modalità e ai tempi della ripresa economica.
Un ruolo primario sarà rappresentato dal livello della consulenza degli operatori, che dovranno migliorare la preparazione professionale per indirizzare il cliente verso scelte di indebitamento consapevoli. La consulenza si svilupperà attraverso la relazione professionale, l’utilizzo di strumenti, l’acquisizione di informazioni, l’ascolto delle aspettative, l’analisi e la valutazione dello stato finanziario del cliente, lo sviluppo di un piano di indebitamento e il suo monitoraggio. Attraverso un approccio così strutturato si eviteranno scelte non coerenti con la pozione economico-finanziaria.
Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa
