Dal II Rapporto 2010 Nomisma sul mercato immobiliare: il mercato dei finanziamenti alla casa
Nel periodo 2001-2009 i mutui erogati per l’acquisto di immobili sono cresciuti del 69% passando dai 30,1 miliardi di euro del 2001 ai 50,8 miliardi erogati nel 2009. Si tratta di incrementi consistenti se si considera che sono state 681mila le compravendite stipulate nel 2001 e che le stesse sono scese a 609mila nel 2009
Risale al 2007 l’ inversione di tendenza nel trend di crescita dei finanziamenti all’ acquisto di abitazioni, con una prima leggera flessione, nonostante il mercato fosse ancora ”vivace” dal punto di vista dei valori e delle transazioni, mentre cambiava il clima di fiducia delle famiglie e iniziavano a volgere al negativo le aspettative degli operatori del settore.
Il calo dei mutui erogati prosegue e si intensifica nel 2008 (-9,2%), per poi fare registrare un’ulteriore crescita di intensità del calo dell’erogato nel 2009 (-10,7%). Nello specifico, lo scorso anno sono stati erogati 6 miliardi di euro in meno rispetto alle erogazioni al settore registrate nel 2008 e 12 miliardi di euro in meno rispetto al picco del 2006. Le minori erogazioni rappresentano un calo nel numero di compravendite effettuate nel 2009 assistite da un mutuo ipotecario che, secondo dati dell’Agenzia del Territorio, ammontano a 242.544 unità contro le 271.775 del 2008.
Dopo il crollo delle compravendite assistite da mutuo, avvenuto nel 2008 (-27% rispetto al 2007), nel corso del 2009 questa modalità di acquisto dell’abitazione continua a calare e, secondo i dati dell’Agenzia del Territorio, sarebbero stati 29.231 i contratti di acquisto assistiti da mutuo in meno in un anno, vale a dire 3,8 miliardi di euro in meno immessi sul mercato immobiliare. Dal momento che le erogazioni sono calate di 6 miliardi nell’ultimo anno, stimiamo che il calo sia di entità ben superiore e, precisamente, si aggiri attorno ai 53.000 contratti in meno e, di conseguenza, l’incidenza del mercato dei mutui su quello delle compravendite scende al 40%.
Circa la destinazione dei mutui all’abitazione, si segnala la quota del 47,9% dei contratti stipulati per l’acquisto della prima casa ed una quota residuale pari al 3,8% dei mutui a copertura degli acquisti di seconde case. Da stime Nomisma, risulta che a subire la maggiore contrazione negli ultimi due anni siano stati i contratti di mutuo stipulati da chi acquista la seconda casa e non tanto da quelli che acquistano la loro prima casa, la cui percentuale si mantiene pressoché stazionaria.
Il mercato dei mutui all’abitazione nei 13 maggiori mercati immobiliari monitorati da Nomisma rappresenta il 31% del mercato nazionale, superiore alla quota di mercato delle compravendite di abitazioni, a dimostrare che nei 13 mercati è più diffuso il ricorso ai mutui e, a fronte di prezzi più elevati, è maggiore anche la quota di mutuo erogato per singola compravendita.
In termini assoluti, il mercato di Milano ha una dimensione superiore a quella degli altri mercati, seguito dal mercato dei mutui di Roma e, a distanza, dagli altri mercati maggiori.
Se, però, il confronto lo si fa tenendo conto di un elemento strutturale locale rappresentato dal numero di famiglie mutuatarie che può essere assunto come proxy della dimensione dei singoli mercati, allora la distanza si riduce e cambia la sequenza tra i mercati: Milano mantiene il primato in termini di dimensione del mercato dei mutui, seguito da quello di Bologna, quindi Roma, a seguire Firenze, mentre perde peso il mercato di Torino.
Nell’ultimo trimestre del 2009 i mutui erogati nelle maggiori città italiane hanno subito una variazione annua del +5,4% medio che contrasta nettamente con il -10,7% medio nazionale. Tra i maggiori mercati c’è una notevole variabilità: le variazioni negative si ritrovano nei mercati di Bologna, con un -32%, quindi in quelli di Milano e di Roma, in linea con la flessione nazionale (poco più del -10% medio) ed infine nel mercato di Torino con una riduzione dei mutui erogati del 4% nell’ultimo anno.
Per interpretare in modo corretto queste tendenze si ritiene opportuno confrontare le variazioni dei mutui erogati con le variazioni intervenute nel mercato delle compravendite di abitazioni. Da ciò si evince che in alcuni mercati, quali Firenze e Palermo, a fronte di un aumento dell’erogato si assiste ad un calo delle quantità transitate sul mercato; in quello di Roma le erogazioni sono calate mentre sono cresciute le compravendite; nei restanti mercati le variazioni intervenute vanno entrambe nella stessa direzione, di calo o di crescita.
Fonte Nomisma
