Panorama di Economia Immobiliare, i mutui
Dati trimestrali del monitoraggio sulla sospensione dei mutui pubblicati dall’ Abi
Più che raddoppiato in un mese il valore dei mutui che hanno beneficiato della sospensione prevista dal Piano famiglie e la maggioranza delle operazioni riguarda l’ intera rata (91%). Tra le cause prevalenti ci sono la sospensione dal lavoro o la riduzione dell’ orario e la cessazione del rapporto di lavoro subordinato.
La maggioranza delle domande è al Nord (58,7%), seguono Sud e Isole (22,2%) e Centro (19,2%). Tra febbraio e aprile 2010, le banche hanno sospeso mutui per 2,3 miliardi di euro ad oltre 15mila famiglie. A fine marzo il valore dei mutui sospesi era di poco inferiore a 1 miliardo di euro. La misura è stata applicata a 15.351 contratti di mutuo, per un debito residuo di 2,3 miliardi di euro. La liquidità in più per far fronte alla crisi ha raggiunto una quota pari a 96 milioni di euro, con un incremento del 30% rispetto all’ultima rilevazione; ogni famiglia avrà, dunque, a disposizione in media 6.800 euro in più.
Dai dati resi noti dall’ Istat nel quarto trimestre 2009, a livello nazionale, sono stati stipulati 223.206 mutui, di cui 131.354 (pari al 58,8%) con costituzione di ipoteca immobiliare e 91.852 (41,2%) senza costituzione di ipoteca immobiliare. Il numero totale dei mutui è aumentato del 17,7% rispetto al quarto trimestre 2008, contrassegnato da una forte flessione rispetto al 2007. In particolare, i mutui non assistiti da Panorama di Economia Immobiliare, i mutui segnano un aumento tendenziale del 21% e quelli garantiti da ipoteca immobiliare del 15,5%.
Nel quarto trimestre 2009 i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare registrano variazioni tendenziali positive inferiori alla media nazionale nel Nord-Ovest e nel Nord-Est (rispettivamente +10% e +16,4%), superiori nel Centro (+29%) e nel Sud (+27,4%), con un incremento particolarmente significativo nelle Isole (+41,9%). Anche per i mutui garantiti da costituzione di ipoteca immobiliare gli incrementi rispetto al quarto trimestre 2008 risultano inferiori alla media nazionale nel Nord-Ovest (+7,8%) e nel Nord-Est (+12,8%) e superiori nelle altre ripartizioni.
Nel quarto trimestre 2009 l’ aumento tendenziale dei mutui stipulati sul territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle città metropolitane (rispettivamente +19,8% per i mutui senza ipoteca e +15,1% per quelli garantiti da ipoteca immobiliare) risulta, se pur di poco, inferiore rispetto al valore osservato nei restanti archivi notarili distrettuali (rispettivamente +21,8% e +15,7%). Nel 2009 sono stati stipulati complessivamente 758.679 mutui (310.535 non garantiti da ipoteca immobiliare e 448.144 con costituzione di ipoteca immobiliare), con un calo del 2,7% rispetto all’ anno precedente (-5,8% per i mutui con costituzione di ipoteca immobiliare e +2,2% per quelli non garantiti da ipoteca immobiliare).
Secondo la ventottesima edizione dell’ Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, Crif e Prometeia, nel corso del 2009 le erogazioni di mutui immobiliari per acquisto alle famiglie hanno fatto registrare ancora un segno negativo (-14,2%), mentre sono cresciute le operazioni di surroga e sostituzione, favorite dalle misure sulla portabilità dei mutui.
Nel 2009 si è confermata anche la leggera ricomposizione della ripartizione per fasce di importo finanziato verso le classi di valore più contenuto, già registrata nel 2008, dopo una lunga fase di spostamento verso quelle di valore più elevato e coerentemente a tale dinamica; anche la tendenza verso l’ allungamento delle durate contrattuali si arresta a partire dal 2008. L’ inversione di tendenza circa importi e durate è da collegare alla maggior prudenza sia delle famiglie nel sottoscrivere impegni finanziari, sia degli operatori nel concederli, al fine di tenere maggiormente sotto controllo il rischio.
La maggior cautela nelle politiche di offerta è testimoniata anche dalla quota di mutui con Loan to Value ratio oltre l’ 80% dell’ immobile finanziato, pari ad appena il 5% dei flussi totali. Infine, il 2009 ha anche segnato la fine della corsa al tasso fisso e il progressivo ritorno tra le preferenze della clientela dei mutui a tasso variabile anche a seguito delle successive riduzioni da parte della Bce che ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici: i mutui indicizzati, infatti, riguardano quasi la metà delle erogazioni (48% dei flussi) mentre nel 2008 rappresentavano appena un quinto dell’ attività (18%).
Al successo dei mutui indicizzati hanno contribuito, inoltre, le offerte di mutui a tasso variabile con un limite massimo all’ innalzamento dei tassi di interesse (cap), proposte da un numero crescente di operatori. La riduzione dei flussi erogati sembra interrompersi nel primo trimestre del 2010 in cui si registra una crescita rispetto al corrispondente periodo del 2009 (+19,7%).
L’ andamento dei mutui nel corso del 2010 rifletterà sia il perdurare della debolezza del quadro macroeconomico e la lenta ripresa del mercato immobiliare, sia l’ incertezza delle famiglie in relazione all’ evoluzione del mercato del lavoro e del reddito disponibile: la crescita del mercato è prevista attestarsi al +5,9% alla fine dell’anno, in leggero rallentamento rispetto al 2009, e risulterà più contenuta rispetto agli anni precedenti anche nel biennio 2011-2012, con un incremento rispettivamente al +4,3% e al +3,5%.
Fonte: Tecnoborsa
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