Focus. In Gazzetta la ricetta anticrisi: “Manovra Economica e Correttiva”
Nuove regole per il Mercato Immobiliare
Con la “Manovra Economica e Correttiva” appena pubblicata sul supplemento ordinario della Gazzetta ufficiale del 31 maggio e contenuta nel DL 31 maggio 2010 numero 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica, si vengono ad evidenziare anche provvedimenti o specifici che interessano direttamente il mercato immobiliare.
Aggiornamento a tappeto del catasto immobiliare, con l’ attivazione dell’ Anagrafe Immobiliare Integrata rivolta principalmente all’ individuazione dei c.d. “Immobili fantasma“, quelli cioè non dichiarati al catasto. Entro il 31 dicembre 2010, i titolari di diritti reali sugli immobili potranno presentare domanda di aggiornamento catastale.
Dopo tale data, il Territorio attribuirà una rendita presunta a tutti quegli immobili non regolarizzati, che secondo gli ultimi dati del Territorio, a oggi, su circa 2 milioni di immobili fantasma, 500 mila stanno “riemergendo” con le procedure previste. L’ emersione dell’ immobile è solamente ai fini della regolarizzazione catastale delle imposte evase negli anni, e quindi non sana eventuali altri illeciti, come, per esempio, gli abusi edilizi.
A tutti i Comuni è garantita la consultazione delle banche dati del catasto terreni e di quello edilizio urbano, con particolare riferimento ai dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria. Le funzioni catastali di accettazione e registrazione degli atti di aggiornamento sono svolti da Comuni e Agenzia del Territorio sulla base delle regole emanate dal Ministero delle Finanze, valide anche nelle Regioni a statuto speciale.
Competono invece allo Stato altre funzioni, che sono svolte dall’ Agenzia del Territorio, come l’ individuazione di metodologie per l’ esecuzione di rilievi ed aggiornamenti topografici, il controllo della qualità delle informazioni catastali e dei processi di aggiornamento degli atti, la gestione dell’ infrastruttura tecnologica e l’ applicazione delle sanzioni.
Altre novità interessano invece direttamente la vita quotidiana degli immobili in genere. Più precisamente, una correzione dell’ ultima ora cambia radicalmente lo scenario della nullità dei rogiti notarili in relazione all’ irregolare identificazione catastale dei beni immobili.
All’ articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 numero 52 è stato aggiunto il seguente comma:
“1 – bis: Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità di atto, oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto e la dichiarazione, resa negli atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie: prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
All’ articolo 19 comma 15 è stata introdotta la seguente nuova norma:
La richiesta di registrazione dei contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto dei beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni, proroghe anche tacite, deve contenere anche l’ indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’ applicazione dell’ imposta di registro\\ ed è punita con la sanzione prevista dall’ articolo 69 del Dpr 26 aprile 1986 numero 131 Testo Unico Imposta di Registro. (Sanzione che va dal 120 al 240 per cento dell’ imposta dovuta).
Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.
PRIME OSSERVAZIONI A CALDO
Il testo definitivo delle sopra esposte nuove norme contenute nella c.d. “Manovra Economica e Correttiva” entrerà in vigore dal prossimo 1° luglio, con la prescrizione ora che gli atti pubblici e le scritture private autenticate ”aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali” con riguardo a ”unità immobiliari urbane’‘ devono contenere, a pena di nullità:
– l’ identificazione catastale (resta quindi il problema di quegli atti che ne sono necessariamente privi, come le vendite di porzioni di beni di maggior consistenza anteriormente al frazionamento catastale); saranno invece possibili vendite “in pianta”;
– il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
– la dichiarazione, resa dagli intestatari parti venditrici, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (dovrebbe derivarne dunque che, in caso di non conformità, questa dichiarazione non possa essere resa e quindi il rogito non possa essere stipulato).
È altresì previsto che ”prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Infatti la novità più interessante è proprio la mancanza di corrispondenza / allineamento tra registri catastali e registri immobiliari non più dettata a pena di nullità e, quindi, non impedisce la stipula. In caso di non corrispondenza / allineamento, evidentemente il notaio dovrà “solo” dare atto, nel contesto del rogito, di questo fatto, senza dover più pretendere che la situazione catastale venga regolarizzata anteriormente al rogito.
Tra gli atti notarili interessati dal provvedimento si possono individuare quelli che hanno a oggetto unità immobiliari urbane (abitative e non abitative) e quindi gli atti di Permuta, di Divisione, di Donazione e Compravendita Immobiliare, Conferimenti di immobili in società, atti di dotazione del Trust, oltre a contratti di locazione immobiliare con durata ultra novennale e autenticati e anche al Contratto Preliminare in forma di atto pubblico e / o di scrittura privata autenticata e anche alla Concessione di ipoteca su unità immobiliari urbane e fabbricati rurali. Si sottraggono a questa normativa, ad esempio, il fondo patrimoniale, la dichiarazione di successione, l’ accettazione di eredità, la fusione, la scissione e la trasformazione di società nonché l’ atto di cancellazione di ipoteca.
Nel catasto fabbricati dovranno quindi essere inseriti tutti i fabbricati anche quelli che non producano tassazioni (vedi fabbricati rurali). Questo aspetto diventa interessante in quanto coinvolge tutti gli immobili e, in particolare, tutti i fabbricati abitativi e non abitativi.
La nuova normativa, nel riferirsi a “Fabbricati esistenti“, a unità immobiliari urbane e comunque a beni immobili esistenti sul territorio dello Stato italiano, vincola l’ esistenza di conformità, stretta coincidenza (allineamento) da accertare a cura del notaio rogante dei dati catastali e delle planimetrie depositate con i dati di cui ai registri immobiliari, pena la nullità dell’ atto di trasferimento (atto non valido e quindi senza la produzione degli effetti desiderati con pesante sanzione disciplinare per il notaio stesso); il tutto senza obbligo di allegazione della documentazione catastale all’ atto stesso.
Se si dovesse interpretare la norma nel senso esclusivamente letterale, non sarebbe ammesso stipulare il mutuo contestualmente all’ acquisto considerando che gli intestatari non corrispondono alle risultanze dei registri immobiliari fino a quando il notaio non avrà trascritto l’ atto di acquisto. In tale situazione il notaio potrà fare un atto unico con entrambi i negozi giuridici o rendere espressa dichiarazione ovvero precisazione resa in atto al fine di “creare diritto” nell’ interesse delle parti contraenti e della collettività.
Non si potranno fare atti di trasferimento immobiliare su beni immobili gravati da riserve catastali di volture di atti precedenti, in assenza di dati catastali esatti e / o con difformità delle planimetrie catastali in riferimento allo stato dei luoghi.
Per intestatari dei beni immobili si intendono coloro che intervengono all’ atto notarile e non soggetti, anche se intestatari dell’ immobile ma estranei all’ atto stesso.
Il venditore dichiara nell’ atto notarile, non necessariamente nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, l’ esatta identificazione catastale e la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie e se tale dichiarazione dovesse risultare falsa e mendace il contratto notarile sarebbe comunque valida con responsabilità del venditore.
In questa situazione ci sembrerebbe di capire che il notaio deve individuare gli intestatari catastali,controllare che siano gli stessi dei registri immobiliari, verificare le planimetrie e procedere all’ accertamento della esistenza della c.d. Conformità – stretta coincidenza e / o allineamento da accertare esclusivamente a sua cura come notaio rogante.
È quest’ ultima, senz’ altro, la novità più interessante: la mancanza di allineamento tra registri catastali e registri immobiliari non è più dettata a pena di nullità e, quindi, non impedisce la stipula.
In caso di non allineamento sembrerebbe che evidentemente il notaio dovesse fare “solo” dichiarazione in atto ovvero nel contesto del rogito, di questo fatto, senza dover più pretendere che la situazione catastale venga regolarizzata anteriormente al rogito. (vedi Sole24ore notaio Angelo Busani).
Le locazioni immobiliari
La novella normativa interessa anche il mondo delle locazioni immobiliari. Infatti al comma 15 si riferisce a contratti di locazione e affitti ma sicuramente coinvolge anche i contratti di cessione e / o affitto di aziende allorquando gli stessi contengano immobili.
I contratti di locazione e / o affitto devono avere per oggetto “beni immobili” esistenti nel territorio dello Stato (e quindi senza distinzione tra terreni e fabbricati e, in quest’ ultimo ambito, nemmeno senza distinguere a seconda della tipologia del fabbricato).
Dal 1° luglio 2010 quindi cambierà la modalità di registrare i contratti di locazione e affitto degli edifici estranei al catasto, come stabilisce il Dl 78 / 2010 all’ articolo 19, comma 15. Lo scopo di questa nuova disposizione non è solo quello di rendere più difficile la vita ai proprietari immobiliari delle case non accatastate. Lo scopo esclusivo è il recupero della fiscalità immobiliare costringendo i proprietari delle case a farle emergere anche sotto il profilo catastale, rendendo più difficile l’ evasione fiscale Irpef e Ici.
Da tale data del 1° luglio 2010 occorrerà indicare i dati catastali nella ”richiesta di registrazione” (il modulo che va compilato, in via telematica o su carta, per ottenere la registrazione del contratto) dei seguenti contratti, verbali o scritti:
– I contratti di locazione o affitto;
– I contratti di cessione, risoluzione o proroga, anche tacita, di questi contratti di locazione e affitto.
I dati catastali sono normalmente riscontrabili nell’ atto notarile di acquisto e comunque nella c.d. Visura catastale che può essere richiesta liberamente presso gli uffici della Agenzia del Territorio divisione Catastale e / o anche in via telematica e sono quelli relativi alla identificazione del bene immobile che sinteticamente si indicano:
Soggetto individuato …………..
Unità immobiliare sita nel comune di ……………
Codice catastale del Comune …………………
DATI IDENTIFICATIVI:
Fg.(foglio di mappa); Mapp. (mappale); Sub. (subalterno) Sez. (sezione) Terreni – Fabbricati; Num. (numero) d’ ordine (*);
DATI DI CLASSAMENTO:
Partita Cat. (categoria); Cl. (classe); Consistenza (o vani); R. C.
(rendita);Z. C. (zona censuaria)
ALTRE INFORMAZIONI:
Via, civico, scala, interno
DATI VARIAZIONE: variazione catastale
INTESTAZIONE degli immobili indicati di cui al numero d’ordine(*)
DATI ANAGRAFICI – CODICE FISCALE – DIRITTI e ONERI REALI
Tutti questi contratti di locazione / affitto devono avere per oggetto “beni immobili” esistenti nel territorio dello Stato (e quindi senza distinzione tra terreni e fabbricati e, in quest’ ultimo ambito, nemmeno senza distinguere a seconda della tipologia del fabbricato abitativo e / o non abitativo).
L’ indicazione dei dati catastali obbligatori dell’ unità immobiliare dovrà essere inserita non solo nel contratto stesso (già comunque obbligatorio ai sensi dell’ ex art. 8, comma 3° D.L. 11 / 07 / 1992 n.333 (convertito nella Legge 08 / 08 / 1992 n. 359), quanto probabilmente sulla ”richiesta di registrazione” ovvero modello (cartaceo o informatico), identificato con il “modello 69“, con la quale gli atti soggetti a registrazione vengono veicolati verso l’ Agenzia della Entrate, che ha la competenza sull’ imposta di registro.
Tale modello 69 ad oggi non prevede l’ introduzione di dati catastali, essendo idoneo a ospitare solo i dati dei soggetti che partecipano all’ atto soggetto a registrazione, il loro “ruolo” nel contratto (ad esempio, la loro natura di “danti” o di “aventi” causa), la natura e il valore dell’ atto del quale si richiede la registrazione.
Quindi a breve uscirà un provvedimento dell’ Agenzia delle Entrate con il nuovo modulo (cartacee e telematico) occorrente per la presentazione della scrittura privata di natura negoziale contratto di locazione alla prima registrazione. Non è ancora stato chiarito come sarà possibile integrare i dati necessari per la registrazione con gli identificativi catastali degli immobili oggetto dei contratti di locazione e affitto relativamente alle loro cessioni, risoluzioni e proroghe.
Il principale riferimento, obiettivo da raggiungere per il fisco è proprio quello relativo alla regolarizzazione degli immobili abusivi. L’ indicazione dei dati catastali alimenterà le banche dati dell’ anagrafe tributaria e del catasto, e quindi non permetterà l’ eventuale evasione di Irpef e Ici che emergeranno immediatamente.
In caso di mancata o errata indicazione, si applica una sanzione di entità compresa tra il 120 e il 240% dell’ importo dell’ imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto.
Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip
