L’evoluzione dell’offerta e della domanda di abitazioni secondo Nomisma

La componente di offerta del mercato immobiliare è una determinante fondamentale per interpretare tendenze e formulare previsioni.
Nell’ultimo decennio (2000-2009) la produzione edilizia è risultata in crescita, a tassi via via più sostenuti, fino al 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizio periodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due anni le nuove costruzioni iniziate ammontano in media annua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppo complessivo in termini di superficie pari a 23 milioni di mq/anno e una dimensione media di 634 mq per fabbricato.

Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali concessi all’anno risultano 8.000, per uno sviluppo di superficie pari a 13,4 milioni mq/anno ed un dimensionamento medio del singolo fabbricato di poco inferiore a 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuova edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 ed il 2011.
I tredici mercati monitorati da Nomisma rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia e sono stati investiti da un calo ritardato e di minore intensità, rispetto al resto del Paese.
Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, dovuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmente superiore alla crescita dei nuclei familiari, che approssimano la domanda di nuove abitazioni, così da far ritenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che, al di là della congiuntura, faticherà ad essere assorbito dal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove famiglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insieme dei 13 maggiori mercati sale a quasi 3).
Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato la tendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda.
Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuovo calo delle quantità compravendite che, secondo le nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6% per la componente residenziale e del 3,6% per quella degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e laboratori e capannoni).
Il recente calo delle transazioni si inserisce in una tendenza ormai consolidata che ha prodotto un ridimensionamento delle quantità, per effetto della congiuntura negativa, a partire dal 2007.
In termini numerici, mediamente ogni anno si realizza un volume di transazioni inferiore al 23% per abitazioni e del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livelli di attività del periodo 2005-2007.
Peggiora la liquidità complessiva
(tempi medi di vendita e sconti sui prezzi richiesti)
La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita e di locazione, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori.
Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007, l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazioni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.
Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore ha indotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e con esse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hanno fatto segnare una riduzione per le abitazioni ed una crescita per uffici e negozi.
Questo comportamento dicotomico sembra dipendere da una diversa percezione circa l’evoluzione dei prezzi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere preso finalmente atto di una congiuntura che permane sfavorevole, optando per un rapido adeguamento al fine di perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti degli immobili per l’impresa, continua, invece, a prevalere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, che ha portato ad un innalzamento dello sconto in virtù della flessione dei prezzi d’acquisto.